隨著海南樓市熱潮退去以及國(guó)際旅游島概念透支之后，鳳凰島曾經(jīng)的傳奇也不在。

由浙江興潤(rùn)置業(yè)債務(wù)違約風(fēng)波引起的中小房企危局甚囂塵上，無獨(dú)有偶，同處浙江的國(guó)都控股也傳出出售旗下項(xiàng)目，該項(xiàng)目則是被稱為三亞標(biāo)桿的鳳凰島。

3月26日，中交建發(fā)布公告稱，該公司擬以10億元收購(gòu)三亞鳳凰島郵輪港公司45%的股權(quán)，同時(shí)接受三亞鈺晟投資有限公司將其持有的鳳凰島郵輪港公司10%股權(quán)對(duì)應(yīng)的決策權(quán)不可撤銷地授予公司行使。

上述交易完成后，中交建還將通過鳳凰島郵輪港公司收購(gòu)三亞鳳凰島發(fā)展及三亞鳳凰島置業(yè)100%股權(quán)，價(jià)格分別為29.99億元和9.62億元。

三亞鳳凰島發(fā)展即為浙江國(guó)都控股運(yùn)作鳳凰島的項(xiàng)目公司，主要資產(chǎn)為鳳凰島國(guó)際養(yǎng)生度假中心，也就是還在售的五棟產(chǎn)權(quán)式酒店。

另外，三亞鳳凰島置業(yè)原屬于海南大洋，實(shí)際控制人為李樹平，擁有的開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有三亞鳳凰島主題公園、國(guó)際游艇會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街等。

出售45%股權(quán)的三亞鳳凰島郵輪港公司原屬于曾憲云，主要資產(chǎn)為三亞鳳凰島一期郵輪碼頭和聯(lián)檢大廳辦公樓，開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有三亞鳳凰島一期七星級(jí)酒店及國(guó)際會(huì)議中心等，另?yè)碛腥齺嗻P凰島二期海域使用權(quán)。

在此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，浙江國(guó)都控股的退出尤為引人注意，因?yàn)楫?dāng)年其入股鳳凰島后，在一定程度上盤活了這個(gè)三亞地標(biāo)項(xiàng)目，也在海南樓市熱潮中一度將鳳凰島酒店式公寓的價(jià)格推到15萬元/平米高點(diǎn)。

隨著海南樓市熱潮退去以及國(guó)際旅游島概念透支之后，鳳凰島曾經(jīng)的傳奇不再。

作為三亞最具代表性的高端項(xiàng)目，鳳凰島的售價(jià)已經(jīng)歷了連續(xù)多年斷崖式下跌，從15萬元/平米跌到7萬元/平米左右，雖然一部分原因來自戶型，但主要還是三亞整體樓市的疲軟。

三亞相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也指出，鳳凰島客戶中有大部分是在2010年初購(gòu)房的浙江投資客，但近年來由于資金鏈出現(xiàn)問題，有些房源已經(jīng)在二手市場(chǎng)拋售，價(jià)格甚至還低于當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)。

該人士還表示，鳳凰島項(xiàng)目售價(jià)大幅下跌，再加上投資客減少致使成交量逐年下滑，從而導(dǎo)致資金回籠緩慢，應(yīng)該是浙江國(guó)都控股選擇出售股權(quán)的一部分原因。

另一方面，從當(dāng)前中小房企普遍面臨困境的原因來看，很大程度上是由于公司負(fù)債比率高，銷售能力弱，以及再融資進(jìn)展不順?biāo)隆?/p>

據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，不少浙江企業(yè)都有一個(gè)通病，那就是過度使用民間借貸來實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，興潤(rùn)置業(yè)就是其中的典型。

與興潤(rùn)置業(yè)類似的是，國(guó)都控股亦有大量房地產(chǎn)信托融資。據(jù)早前媒體報(bào)道，浙江省金融信托業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士曾介紹，國(guó)都控股是浙江房企中比較早就通過房地產(chǎn)信托融資的企業(yè)。

對(duì)此，國(guó)都控股董事長(zhǎng)柴慧京也曾解釋，一個(gè)好的房地產(chǎn)開發(fā)商必然是一個(gè)有效的資本運(yùn)作家。

只不過，在當(dāng)前房企融資趨緊，特別是中小房企融資不便的情況下，信托融資的成本相比銀行貸款高出不少，一旦項(xiàng)目銷售不暢，隨著兌付期的到來，這類房企將面臨更大的壓力。（文/彭飛）