“今年我們的大策略就是多銷，不會(huì)堅(jiān)持一定要達(dá)到某個(gè)價(jià)格才賣。”

從1880年一艘名為“曉星”的蒸汽小輪說起，當(dāng)時(shí)在香港維多利亞港下水初航的這艘船，建立起了從中環(huán)到尖沙咀的航線。六年之后，在輪船每日停靠的尖沙咀，商人保羅.遮打和怡和洋行合作，創(chuàng)立了香港九龍碼頭及貨倉(cāng)有限公司。

創(chuàng)立之后，九龍倉(cāng)迅速擴(kuò)張，并在20世紀(jì)初收購(gòu)了天星小輪公司。此后八十年里，在天星小輪日日往返的港島和九龍，香港發(fā)展和格局也經(jīng)歷了從萌芽到繁榮、從英資獨(dú)大到華商崛起的轉(zhuǎn)變。

1980年，香港在人口增長(zhǎng)、70年代經(jīng)濟(jì)起飛的背景下向國(guó)際金融中心轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)空前繁榮，此時(shí)九龍倉(cāng)在尖沙咀歷時(shí)10余年打造的海港城已初顯規(guī)模。

翌年，一名28歲的年輕人加入了九龍倉(cāng)，當(dāng)年他或許也不曾想到自己會(huì)為這家企業(yè)工作逾三十年。

這三十多年來，穿梭在維港的天星小輪一直搭載著往來的人們，見證著中銀大廈、國(guó)金中心的拔地而起，見證著幾經(jīng)翻新的海港城成為全港最大面積的購(gòu)物中心之一。

當(dāng)年從工作員做起，名叫吳天海的年輕人此時(shí)已成為九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席，經(jīng)歷了九龍倉(cāng)對(duì)內(nèi)地投資的全歷程。

2014年3月，九龍倉(cāng)常州、杭州樓盤發(fā)起降價(jià)，吳天海作出了隨行就市的解釋。透過降價(jià)事件，縱觀九龍倉(cāng)地產(chǎn)投資規(guī)律，可以發(fā)現(xiàn)始終貫穿其中的便是基于時(shí)勢(shì)和市場(chǎng)的判斷。

香港的傳奇

1886年成立的九龍倉(cāng)擁有超越一個(gè)世紀(jì)的歷史，但其地產(chǎn)投資最早發(fā)起于20世紀(jì)60年代。1962年初，看到港口貿(mào)易蓬勃發(fā)展的九龍倉(cāng)，決定將其尖沙咀原第一號(hào)碼頭重建為樓高4層的海運(yùn)大廈，這是其最早從事地產(chǎn)投資的開端。

1966年3月，英國(guó)皇室瑪嘉烈公主訪港，為海運(yùn)大廈落成剪彩揭幕，成為當(dāng)年轟動(dòng)一時(shí)的盛事。

進(jìn)入70年代，貨柜碼頭的使用讓九龍倉(cāng)舊式碼頭貨倉(cāng)受到?jīng)_擊，同時(shí)認(rèn)識(shí)到尖沙咀地段未來價(jià)值的九龍倉(cāng)決定轉(zhuǎn)而加大地產(chǎn)投資，定下了公司有史以來最大規(guī)模的重建計(jì)劃——海港城。

這項(xiàng)耗資20億的重建工程，僅主體建設(shè)便橫跨70年代初到80年代初的10余年。1987年，包括海洋中心、海運(yùn)大廈、馬哥孛羅香港酒店和港威商場(chǎng)在內(nèi)的所有廣東道物業(yè)終于統(tǒng)一發(fā)展成為海港城。

而在海港城建設(shè)期間，九龍倉(cāng)內(nèi)部發(fā)生了翻天覆地的變化。1978-1980年，當(dāng)時(shí)的航運(yùn)業(yè)“船王”包玉剛與英資洋行之首怡和展開一場(chǎng)歷時(shí)近兩年的股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，最終包玉剛成功于1980年入主九龍倉(cāng)，“九龍倉(cāng)之戰(zhàn)”也被認(rèn)為是華資與英資勢(shì)力此消彼長(zhǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)之一。

在1985年收購(gòu)會(huì)德豐后，包玉剛“棄船登陸”的計(jì)劃已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，由包氏家族主導(dǎo)的九龍倉(cāng)又發(fā)起了另一個(gè)大型地產(chǎn)重建項(xiàng)目，佇立于繁華商業(yè)區(qū)銅鑼灣的時(shí)代廣場(chǎng)。

1988年，包玉剛女婿吳光正出任九龍倉(cāng)董事局主席，在他的大力促成下，前身為銅鑼灣香港電車車廠的時(shí)代廣場(chǎng)動(dòng)工，并于1993年落成，與海港城并列為九龍倉(cāng)旗下最重要的兩大投資物業(yè)。

同一時(shí)期，中國(guó)內(nèi)地招商引資機(jī)熱讓港資企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)入。在香港地產(chǎn)業(yè)中，包括李嘉誠(chéng)、霍英東在內(nèi)的一批重要華商多來自中國(guó)沿海城市，港資企業(yè)進(jìn)軍內(nèi)地也是個(gè)順應(yīng)時(shí)勢(shì)的選擇。

從本港到大陸

20世紀(jì)90年代初，以和黃、恒基、新世界、廖創(chuàng)興、信和等為代表的眾多港資巨頭蜂擁進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)投資開發(fā)，九龍倉(cāng)也在其列。

1992年，九龍倉(cāng)集團(tuán)與武漢市達(dá)成合資建設(shè)陽(yáng)邏集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心項(xiàng)目協(xié)議。次年，九龍倉(cāng)獲得了漢口蘭陵路口一地段的開發(fā)權(quán)。

然而，因外資不能控股的政策限制，九龍倉(cāng)最終未能參與陽(yáng)邏港開發(fā)，蘭陵路口項(xiàng)目也因種種因素而擱淺，直至2004年才獲得重啟。

1997年金融風(fēng)暴后，港資企業(yè)對(duì)內(nèi)地的投資一度偃旗息鼓。直至1999年，內(nèi)地房地產(chǎn)開始看漲，而當(dāng)時(shí)香港經(jīng)濟(jì)和樓市元?dú)獯髠愀郯l(fā)展商再次瞄準(zhǔn)內(nèi)地，經(jīng)歷過90年代初投資受挫的港資企業(yè)也開始思考并摸索內(nèi)地投資的策略性。

90年代末，九龍倉(cāng)以其最熟悉的商業(yè)投資物業(yè)為切入點(diǎn)，開始在內(nèi)地復(fù)制時(shí)代廣場(chǎng)，但這過程也并非一帆風(fēng)順。2000年，九龍倉(cāng)北京首都時(shí)代廣場(chǎng)正式營(yíng)業(yè)，但因高端定位難以獲得認(rèn)同，經(jīng)營(yíng)狀況一直未有突破，該項(xiàng)目的投資最終以被出售告終。

除去北京項(xiàng)目，九龍倉(cāng)在上海、重慶、武漢、成都打造的時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目獲得了相對(duì)不錯(cuò)的回報(bào)。但在2005年前，開發(fā)銷售物業(yè)還不是九龍倉(cāng)內(nèi)地發(fā)展的主要方向。

隨著投資的深入，看到內(nèi)地龐大市場(chǎng)需求的九龍倉(cāng)開始意識(shí)到，僅靠持有性資產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)并不足以實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。2007年，九龍倉(cāng)宣布在5年內(nèi)將內(nèi)地資產(chǎn)比重提升至五成，開始了在內(nèi)地的加速擴(kuò)張，當(dāng)年權(quán)益拿地支出近200億元。在其后內(nèi)地樓市稱不上景氣的兩年間，九龍倉(cāng)反而大舉拿地。同時(shí)，自2006年上海匯寧花園開始，九龍倉(cāng)在內(nèi)地也加大了住宅銷售物業(yè)的開發(fā)。截至2012年，九倉(cāng)在內(nèi)地土儲(chǔ)達(dá)到1200萬(wàn)平方米的歷史高位。

樓市漲與跌

在內(nèi)地發(fā)展的眾多港資企業(yè)中，九龍倉(cāng)是長(zhǎng)期看好中國(guó)樓市的看多者。2013年，其內(nèi)地銷售金額首次突破200億，同比上漲39%至209億元，比2009年的46億元也已翻了四倍有余。但樓市風(fēng)云詭譎，有漲自然也會(huì)有跌，如今中國(guó)樓市似乎就正處這樣一個(gè)動(dòng)蕩時(shí)刻。

2014年3月，長(zhǎng)三角區(qū)域的常州、蘇州等地先后爆發(fā)樓盤降價(jià)潮，令人驚訝的是，這一次九龍倉(cāng)也站在了促銷行列。

面對(duì)降價(jià)的質(zhì)疑，九龍倉(cāng)副主席吳天海首先作出了回應(yīng)，強(qiáng)調(diào)促銷為隨行就市之舉，稱“全部?jī)r(jià)格都是根據(jù)市場(chǎng)來調(diào)整”。

在吳天?？磥恚?ldquo;隨行就市”是公司作出決策的最大依據(jù)，順應(yīng)市場(chǎng)走向的選擇不可避免，“內(nèi)地的樓價(jià)未必會(huì)像過去幾年一樣高速增長(zhǎng)，個(gè)別城市個(gè)別樓盤甚至可能降價(jià)。既然是這樣的方向，我相信以單一一個(gè)發(fā)展商的實(shí)力來說不可能扭轉(zhuǎn)政策大方向。”

“2013年地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)強(qiáng)勁，2014年增長(zhǎng)勢(shì)頭可能回軟。”九龍倉(cāng)在此預(yù)期上將2014年內(nèi)地銷售目標(biāo)定為230億元，同比增長(zhǎng)僅10%。

吳天海表示，集團(tuán)預(yù)計(jì)今年內(nèi)地樓市不會(huì)像往年一樣高速增長(zhǎng)，個(gè)別城市樓價(jià)甚至?xí)陆?，同時(shí)亦坦承有市場(chǎng)和定價(jià)壓力，“內(nèi)地毛利率或多或少一定會(huì)受壓，主要看資金回籠快不快，所以九龍倉(cāng)今年的主要銷售策略就是多銷。”

據(jù)其介紹，今年九龍倉(cāng)內(nèi)地可售貨源為270萬(wàn)平方米。截至3月份，九龍倉(cāng)公布消息稱，一季度內(nèi)地銷售已達(dá)成40億元目標(biāo)。

在拿地方面，九龍倉(cāng)亦持審慎的態(tài)度，吳天海稱：“雖然面包便宜了一點(diǎn)，但是有一些地方的面粉價(jià)依然搶高，風(fēng)險(xiǎn)太高無(wú)利可套的我們不會(huì)買。”

早在2011年，九龍倉(cāng)就宣布集團(tuán)向1500萬(wàn)平方米土儲(chǔ)目標(biāo)進(jìn)發(fā)，當(dāng)年其內(nèi)地銷售127億元，購(gòu)地金額達(dá)135億元。但從過去兩年拿地舉動(dòng)來看，九龍倉(cāng)在內(nèi)地的土地策略也已悄然發(fā)生改變，由進(jìn)取向?qū)徤鬓D(zhuǎn)變。

2012年和2013年，九龍倉(cāng)在內(nèi)地的銷售金額分別為127億元和209億元，拿地支出為48億元及68億元。截止到2013年底，九龍倉(cāng)內(nèi)地土地儲(chǔ)備為1170萬(wàn)平方米，內(nèi)地營(yíng)業(yè)資產(chǎn)占比為40%。

以下為九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席吳天海先生現(xiàn)場(chǎng)采訪實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：怎么看今年香港零售市場(chǎng)？現(xiàn)在香港對(duì)自由行看法比較矛盾，如果自由行旅客減少會(huì)影響租金收入嗎？?jī)?nèi)地物業(yè)方面，有報(bào)道說華東地區(qū)減價(jià)賣樓，是不是對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)不那么看好？

吳天海：不敢評(píng)論香港整體的零售情形，但今年頭兩個(gè)月，我們的商場(chǎng)表現(xiàn)同比仍然有雙位數(shù)銷售增長(zhǎng)。雖然頭兩個(gè)月有農(nóng)歷年，但兩個(gè)月加起來的數(shù)據(jù)是靠得住的。其中，時(shí)代廣場(chǎng)在去年同期是翻新的階段，有17%的租用面積沒有營(yíng)業(yè)，所以時(shí)代廣場(chǎng)今年增長(zhǎng)尤其高。整體來說，我們有三個(gè)商場(chǎng)開放，時(shí)代廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了大約雙位數(shù)的增長(zhǎng)。

接下來十個(gè)月怎么樣？我沒有一個(gè)具體的統(tǒng)計(jì)，只能說我們商場(chǎng)租約其中一個(gè)很重要的元素就是跟租客分紅的條款，租客的生意好我們的生意自然好，租客的生意沒有那么好我們的租金也會(huì)受影響。所以我們希望能夠幫他們做生意，讓我們的租金收入可以增加。

增長(zhǎng)暫時(shí)是比較保守，不敢說今年一定可以延續(xù)過去十年平均14.5%的累計(jì)增長(zhǎng)率，明年這個(gè)時(shí)候才有答案。

內(nèi)地降價(jià)方面的問題，我首先強(qiáng)調(diào)一件事，任何住宅在香港或是內(nèi)地都是一個(gè)商品，但這個(gè)商品并不單純受經(jīng)濟(jì)影響，也會(huì)受政策影響。如果政府希望樓價(jià)下跌，樓價(jià)始終都會(huì)跌。譬如說在內(nèi)地，中央政府希望調(diào)控住宅的樓價(jià)，這個(gè)我們都可以理解。第二，可能是大家對(duì)降價(jià)報(bào)道有一些誤會(huì)，我們現(xiàn)在在內(nèi)地有兩種樓可能會(huì)讓大家覺得是減價(jià)：第一類是尾貨，尾貨賣不到頭貨的價(jià)格并不奇怪；第二類是同一個(gè)房源不同大小、朝向、位置的單位，不是單純一個(gè)價(jià)格就可以適用。

我們的價(jià)格都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整的，我們賣樓也不會(huì)永遠(yuǎn)越賣越貴，只會(huì)跟著市場(chǎng)去做。

現(xiàn)場(chǎng)提問：整體上有沒有減價(jià)賣樓？

吳天海：尾貨的價(jià)格肯定跟之前有出入，不同朝向的單位價(jià)格也未必一樣，但不是一個(gè)減價(jià)的行動(dòng)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：內(nèi)地樓市除了政策影響之外，還有經(jīng)濟(jì)放緩的擔(dān)憂，今年內(nèi)地物業(yè)銷售是否也會(huì)放緩？?jī)?nèi)地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩會(huì)不會(huì)減慢九龍倉(cāng)在內(nèi)地的買地和投資？

吳天海：今年內(nèi)地的樓價(jià)未必會(huì)像過去幾年一樣高速增長(zhǎng)，應(yīng)該會(huì)平穩(wěn)，個(gè)別城市個(gè)別樓盤甚至可能會(huì)降價(jià)。這是一個(gè)樓市的大方向，所以我們單一一個(gè)發(fā)展商的實(shí)力也不可能扭轉(zhuǎn)政策大方向。我們買地都是審慎的，雖然面包賣便宜了一點(diǎn)，但是有一些地方的面粉價(jià)依然搶高，風(fēng)險(xiǎn)太高無(wú)利可套的我們不會(huì)買。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年內(nèi)地物業(yè)的銷售會(huì)不會(huì)有放緩壓力？

吳天海：我們?nèi)ツ陮?shí)現(xiàn)銷售209億元，2014年目標(biāo)是230億元，比去年成績(jī)高10%。這個(gè)目標(biāo)并不容易做到，希望能夠交出接近這個(gè)目標(biāo)的成績(jī)表給股東。

現(xiàn)場(chǎng)提問：如果內(nèi)地面包價(jià)格今年不會(huì)有太大變化，毛利率方面會(huì)不會(huì)受壓？公司希望今年租金收入可以像往年平均一成半來增長(zhǎng)，今年加租幅度是多少？

吳天海：內(nèi)地毛利率一定會(huì)受壓，當(dāng)樓價(jià)不像以前那樣高速增長(zhǎng)時(shí)，毛利率也不會(huì)像以前那么高，但是賣樓不是只看毛利率，還要看資金回籠快不快。如果資金回籠快，毛利率低了回報(bào)也可能不錯(cuò)。所以，今年我們的大策略就是多銷，不會(huì)堅(jiān)持一定要達(dá)到某個(gè)價(jià)格才賣。

關(guān)于租金的問題，我們商場(chǎng)的租金有一個(gè)條款是按比例分紅，已經(jīng)有一個(gè)自動(dòng)調(diào)制的機(jī)制，過去多年大體是按百分之十幾上漲。很多人說，香港商場(chǎng)的租金很貴，怎么做生意？但可以看看海港城，海港城平均每個(gè)月每尺租戶的營(yíng)業(yè)額接近三千，而每尺平均租金是三百多元，即10%左右，營(yíng)業(yè)額10%來交租不算高，我們的租金是合理的。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年頭兩個(gè)月商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額雙位數(shù)增長(zhǎng)，但是很多內(nèi)地旅客已經(jīng)從買高價(jià)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為買常用商品，九龍倉(cāng)旗下的商品有沒有這種情況？

吳天海：有一點(diǎn)吻合的情況，最貴的東西銷量未必有以前那么好，因?yàn)樽钯F的東西通常是拿來送禮的，自用商品雖然定價(jià)不高但量不少，是有一點(diǎn)轉(zhuǎn)型。

另一方面，我們商場(chǎng)有很多內(nèi)地的游客，但也有不少非內(nèi)地游客，從去年開始增加吸引非內(nèi)地旅客來商場(chǎng)購(gòu)物，很多來自亞洲其他新興市場(chǎng)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：香港對(duì)自由行有一些看法，對(duì)于九龍倉(cāng)的商場(chǎng)會(huì)有什么影響？

吳天海：自由行在過去十年內(nèi)為香港作出的貢獻(xiàn)大家都有目共睹，如果香港沒有了自由行，我相信大家都不敢想象香港的經(jīng)濟(jì)會(huì)是什么情形。自由行有一些問題，但是大家可以看到，自由行帶給香港的經(jīng)濟(jì)效益是非常高的，很多香港的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都希望有這么多內(nèi)地旅客去他們的城市。

轉(zhuǎn)換問題來看，香港是要增加接待能力而不是減少需求。我們的商場(chǎng)也在做同樣的工作，在不斷擴(kuò)充，希望可以容納更多的消費(fèi)力，也將租戶組合不停重組，讓商場(chǎng)更有吸引力。

現(xiàn)場(chǎng)提問：九龍倉(cāng)商場(chǎng)內(nèi)地自由行以外的旅客占比是多少？海港城部分寫字樓改做商場(chǎng)的面積有多少？

吳天海：自由行以外的外地旅客比重一直是比較低的數(shù)字，需要我們繼續(xù)去開發(fā)。海港城寫字樓轉(zhuǎn)做商場(chǎng)是十萬(wàn)尺以下的情形，整個(gè)海港城建筑面積200萬(wàn)尺，也就是說10%以下，但也不可能將200萬(wàn)尺的商場(chǎng)變?yōu)?00萬(wàn)尺。

現(xiàn)場(chǎng)提問：商場(chǎng)會(huì)不會(huì)注重調(diào)整商戶組合來降低對(duì)自由行旅客的依賴？?jī)?nèi)地商場(chǎng)及寫字樓供過于求的問題是否會(huì)影響九龍倉(cāng)投資物業(yè)回報(bào)？

吳天海：我們希望能夠增加自由行以外的旅客在我們商場(chǎng)購(gòu)物，這個(gè)完全是一個(gè)商業(yè)考慮，也會(huì)增加租客的收入。經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)跟零售行業(yè)都有一些自然淘汰定律，當(dāng)某一些行業(yè)定位用得不好的時(shí)自然就會(huì)被淘汰，我們會(huì)不斷去找新的租戶。

寫字樓跟商場(chǎng)有一點(diǎn)不同，商店可以在看好的同一個(gè)地方多開一間，但寫字樓要等租約完了才會(huì)租另外一個(gè)。例如成都國(guó)金中心寫字樓面積跟上海浦西的會(huì)德豐廣場(chǎng)差不多，都是11萬(wàn)平方米左右，雖然會(huì)德豐廣場(chǎng)在浦西的位置非常好，但是寫字樓招租花了三年才租完。

目前為止，成都IFSTowerⅠ有百分之十幾已經(jīng)租出，還有百分之十幾是接近簽約的階段。假如第二個(gè)百分之十幾簽約成功，超過四分之一的樓層可以完成出租，進(jìn)度和上海會(huì)德豐廣場(chǎng)差不多。

我們的資金沒有壓力，截止到去年12月底，手上有很多現(xiàn)金，正在陸續(xù)通知銀行提早償債，這個(gè)現(xiàn)金數(shù)額超過百億，如果有融資壓力我們不會(huì)這么這做。

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司是強(qiáng)調(diào)不會(huì)減價(jià)？去年內(nèi)地銷售均價(jià)是多少？今年在香港會(huì)不會(huì)投資新商業(yè)？將來九龍倉(cāng)會(huì)不會(huì)以內(nèi)地為發(fā)展重點(diǎn)，變成一個(gè)內(nèi)地發(fā)展商？

吳天海：我沒有說內(nèi)地的物業(yè)一定不減價(jià)，假如市場(chǎng)價(jià)格是向下調(diào)，我們會(huì)跟著市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)升我們跟著升，市場(chǎng)跌我們跟著跌，不會(huì)說市場(chǎng)跌了，我們還攢著貨物不賣。去年銷售尺價(jià)是14200元，這個(gè)均價(jià)要看組合，一線城市賣樓多均價(jià)就高，反之自然會(huì)下跌。

會(huì)德豐和九龍倉(cāng)的定位很清晰，在香港發(fā)展新項(xiàng)目主要是以會(huì)德豐為主，所以過去兩三年九龍倉(cāng)在香港都沒有積極購(gòu)買土地儲(chǔ)備。

除了定位之外，團(tuán)隊(duì)認(rèn)識(shí)也不一樣，熟知香港樓市買賣的主要是會(huì)德豐團(tuán)隊(duì)，在大陸就是九龍倉(cāng)團(tuán)隊(duì)，各司其職。九龍倉(cāng)暫時(shí)不會(huì)在香港非核心區(qū)投資新商場(chǎng)，會(huì)專心做核心區(qū)的商場(chǎng)，我們最小的商場(chǎng)市值也接近100億。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年內(nèi)地的貨源有多少？貨值多少？

吳天海：270萬(wàn)平方米。貨值要看均價(jià)，假設(shè)均價(jià)1萬(wàn)元就是270億，1.5萬(wàn)元就是405億。

均價(jià)方面，過去一般是1萬(wàn)多元，但只看均價(jià)不是很準(zhǔn)，要看城市配搭。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年前兩個(gè)月的銷售情況怎么樣？

吳天海：今年前兩月銷售比去年同期差一些，主要因?yàn)槿ツ昵皟稍落N售超過預(yù)期。今年前兩月銷售接近20億，以這個(gè)速度全年是做不到230億的，所以我們要加快銷售。

現(xiàn)場(chǎng)提問：從開業(yè)情況來看，成都IFS是地鐵上蓋，但人流比較少，最初選擇地點(diǎn)是如何定位的？怎么樣跟內(nèi)地百貨業(yè)或者其他商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？樓價(jià)根據(jù)政策來走無(wú)可厚非，但某種程度是不是因?yàn)槎▋r(jià)格不準(zhǔn)，所以急于調(diào)整？

吳天海：成都國(guó)金中心的地很大，現(xiàn)在已經(jīng)很難在成都中心找到這么大一塊地了。成都國(guó)金中心的地庫(kù)跟地鐵是直接聯(lián)通的，但是那一條地鐵線路還沒有開通，相信等地鐵隧道通了情況會(huì)改觀。

成都國(guó)金中心商場(chǎng)面積比海港城還大，是市中心可遇不可求的項(xiàng)目。商場(chǎng)一次性開，目前只有七成租戶已經(jīng)開業(yè)，1月份則是四、五成租戶開業(yè)，是一個(gè)未成熟的商場(chǎng)，需要一點(diǎn)時(shí)間培育和發(fā)酵。希望到年中可以有9成的租客開業(yè)，加上地鐵開通會(huì)呈現(xiàn)不同的局面。

我們會(huì)利用香港以及上海、大連等各個(gè)地方的經(jīng)驗(yàn)加強(qiáng)成都的推廣，現(xiàn)在作出判斷為時(shí)太早，多給幾個(gè)月的時(shí)間再看看我們的成績(jī)。

最后，賣樓價(jià)格前后差異是尾貨的問題，例如尾貨高層、南向、戶型好這些條件都已經(jīng)不能滿足了，價(jià)格不能單純和以前做比較。

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司在內(nèi)地超過50%的項(xiàng)目跟土地儲(chǔ)備集中在華東，怎么看土地儲(chǔ)備過分集中在華東的風(fēng)險(xiǎn)？今年拿地策略會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)入華北跟華南？公司持有一些內(nèi)地房企的股份，比如說綠城、遠(yuǎn)洋，怎么看今年形勢(shì)下內(nèi)房企的增長(zhǎng)？

吳天海：華東是我們的一個(gè)重點(diǎn)，此外還有華西的業(yè)務(wù)，其他市場(chǎng)也有。華東每個(gè)城市有不一樣的情況，上海比較好一點(diǎn)，常州可能沒有那么好，整體來說，市況是沒有去年那么好，今年頭兩個(gè)月賣了大概20個(gè)億，也不是太差。

我們拿了綠城24%的股權(quán)，也跟綠城有一些項(xiàng)目合營(yíng)，是我們?cè)趦?nèi)房這一塊很重要的合作伙伴。我們?cè)谶h(yuǎn)洋的投資比較少，6%左右，這是財(cái)務(wù)上的投資。基于內(nèi)地城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，中長(zhǎng)期對(duì)綠城還是看好的。