“至少在未來十年，中國房地產(chǎn)市場仍然是全世界規(guī)模最大和增長速度最快的房地產(chǎn)市場。”

否定過去十年調(diào)控和效果是不正確和片面的，調(diào)控政策在維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行，比如說在大的世界危機(jī)面前，國民經(jīng)濟(jì)面臨通脹壓力面前，發(fā)揮了重要的作用。

在抑制需求上面，取得了明顯的效果，目前的市場需求以剛性和自住性需求為主，這是大家公認(rèn)的；在保障房建設(shè)上，我們邁開了實質(zhì)性步伐。房地產(chǎn)企業(yè)和市場向成熟度方面走出了很多。2014年注意到一個變化，在過去十年中，大家討論的是下一步會出現(xiàn)什么調(diào)控政策，當(dāng)一個產(chǎn)業(yè)的博弈對象是政策的時候，那就是還在和父母爭自由的產(chǎn)業(yè)。今年議論的美國QE退出、人民幣貶值，包括我們是否面臨通脹、通縮、貨幣政策從緊從松，也包括互聯(lián)網(wǎng)金融的挑戰(zhàn)，二三線城市的發(fā)展，供大于求、供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等多元化。

也就是說，我們這個產(chǎn)業(yè)和開發(fā)商所考慮的對立面、博弈面已經(jīng)是市場，而不是政府，這是產(chǎn)業(yè)走向成熟的一個重要標(biāo)志。

這十年的政策有沒有缺陷？也并不難歸納，簡單地說，第一條在于不斷地強(qiáng)化政府權(quán)力，從2002、2003年“831土地大限”、“201文件”，一直到后來“9070政策”、加征營業(yè)稅、清算土地增值稅等，無一例外都在強(qiáng)化政府權(quán)力。依靠政府權(quán)力的結(jié)果，引起中央政府和地方政府的矛盾，開發(fā)商和政府的矛盾，開發(fā)商要想活下去，就得擺平政府，這是第一大缺陷。不斷強(qiáng)化政府權(quán)力，政府那只閑不住的手越來越閑不住，看不見的手越來越看得見。

第二，十年調(diào)控政策無一例外都具有明顯的滯后性、被動性和主觀性，沒有一條是站在事前，許多條是主動調(diào)整，而且更多的是憑主觀想象，2013年年初的國五條，差不多是向市場說“數(shù)量有限、欲購從速”。

第三個缺陷，高成本、低效率，例如“9070政策”突然出臺，所有沒有開工的項目全部重做規(guī)劃，市場供求結(jié)構(gòu)完全被打亂，預(yù)期完全被破壞。還有清算土地增值稅，這都具有很強(qiáng)的主觀性，是違背客觀規(guī)律的。

第四，十年調(diào)控沒有一條措施是和改革相結(jié)合的，沒有一條觸動利益集團(tuán)和調(diào)整社會收入分配利益結(jié)構(gòu)的。

毫無疑問，在未來十年到二十年，城鎮(zhèn)化不僅是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大引擎，而且是引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)避免走向衰退的重要推動力。因為中國城鎮(zhèn)化所帶來的需求和中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長是世界經(jīng)濟(jì)重要活力的組成部分之一，這已經(jīng)為全世界所公認(rèn)。

我完全不贊成媒體熱炒一些不知道從哪兒學(xué)來的概念，什么叫崩盤？那是把股市的一些名詞挪用到樓市上來了，拿著股票有別的用處嗎？當(dāng)熊市到來的時候，我們可以假定所有的持股人都會成為賣家，哪怕花10塊錢一股買的價格降到8塊，他也會賣，因為有希望從6塊買回來，這才是崩盤，大家只賣不買。樓市行嗎？誰聽說廣州、佛山還是哪個地方的人們說，咱們都搬到馬路上住，把房子掛出來賣，等到樓價再跌了之后再買回去，有這個可能嗎？所以我想這個說法是沒道理的。

至少在未來十年，中國房地產(chǎn)市場仍然是全世界規(guī)模最大和增長速度最快的房地產(chǎn)市場，背景就是億萬人向城市的集中、集聚。

當(dāng)然，城市化人口存在著過度高估和過度低估兩個方面，比如城鎮(zhèn)人口指的是常住人口，2013年的宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計公報已經(jīng)出來了，城鎮(zhèn)人口是7.3億人，達(dá)到54%，這個規(guī)模顯然存在著很大程度的高估，里面有一個群體是偽城市人口，盡管他們在城市居住半年以上，被統(tǒng)計為城市人口，但他們的學(xué)名叫“農(nóng)民工”。

城鎮(zhèn)人口還有每年低估的一個方面，因為還有一個龐大的人群，比如廣州和北京，都有一個龐大的流動人口規(guī)模，沒有統(tǒng)計在內(nèi)，城市的馬路、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施是要為這些人服務(wù)的。因此我們的城鎮(zhèn)化人口，城鎮(zhèn)所容納、承載的人口實際上還存在被嚴(yán)重低估的問題。

十八屆三中全會強(qiáng)調(diào)把人的城鎮(zhèn)化放在第一位，這沒有異議。新型城鎮(zhèn)化在未來一段時間首先是調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，堅決抑制大城市人口規(guī)模，發(fā)展城市群、城市衛(wèi)星群、中小城鎮(zhèn)，實現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是政府工作報告中明確講了，支持西部地區(qū)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，并且調(diào)整東部地區(qū)，主要是調(diào)整城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)的問題，也就是大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。坦率說，要想控制北上廣深的房價，出臺國五百條也沒有用，如果沒有大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小不同規(guī)模城市之間的發(fā)展差距，永遠(yuǎn)解決不了北京和廣州的房價問題。因為這個城市無論如何住不下那么多的人，全國人都住在屈指可數(shù)的城市里，無論如何是住不下的。

城鎮(zhèn)化要和改革密切相結(jié)合，這一條已經(jīng)在三中全會和中央經(jīng)濟(jì)工作會議、中央城鎮(zhèn)化工作會議以及政府工作報告中都反復(fù)明確了，必須和土地制度調(diào)整、戶籍制度改革、落實農(nóng)民工市民化問題、福利資源均等化覆蓋、破除壟斷密切結(jié)合才行，按原有的路數(shù)走不下去。

中國城鎮(zhèn)化最大的經(jīng)驗和教訓(xùn)之一，就是不能離開以業(yè)興城，中小城鎮(zhèn)、中等規(guī)模城市的發(fā)展，最重要的是有產(chǎn)業(yè)支撐。沒有產(chǎn)業(yè)增長點，沒有就業(yè)機(jī)會，城市化僅僅是建了一堆房子，而且是沒人住的。沒人住的原因是沒有足夠的就業(yè)機(jī)會，不是因為房子建多了。請注意，中國城鎮(zhèn)房子還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有建夠，但是在局部地區(qū)來說，因為產(chǎn)城脫離所以才出現(xiàn)鬼城。

最后，城鎮(zhèn)化一定是要符合中國國情，節(jié)約資源、運用高科技手段，能夠給人們以安全、舒適和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保護(hù)環(huán)境以及原有的村容村貌、文化等諸多內(nèi)容相結(jié)合一致的城鎮(zhèn)化。2013年以來的霧霾，引起了全世界的關(guān)注，引起了老百姓的關(guān)注，這是中國城鎮(zhèn)化的問題，城鎮(zhèn)化不是在哪兒買地就掙錢的城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化過程中一定是伴隨著風(fēng)險的。在過去一些年中，大家說二三線城市供大于求，除了北上廣深等少數(shù)沿海大城市和特大城市，在過去十年大部分城市大部分時間始終是供大于求的，不是今天才供大于求，別把短期內(nèi)的供求關(guān)系和房地產(chǎn)長期發(fā)展趨勢混為一談，長期均衡和短期均衡是兩回事，房價也不僅僅是供求關(guān)系一個因素決定的，還取決于收入、外部環(huán)境等，只要政府不斷往基礎(chǔ)設(shè)施上花錢，房價就會漲。

第二是房產(chǎn)稅的問題，這是一個古老而愚蠢的問題，沒有什么房產(chǎn)稅問題。三中全會明確說了，加快推動房地產(chǎn)稅立法，也就是說過去房產(chǎn)稅和試點已經(jīng)含有被否定的意思，還老提這個詞，恐怕OUT了。房產(chǎn)稅這個詞怎么來的呢？市場經(jīng)濟(jì)下，有資產(chǎn)就要征稅，首先是從企業(yè)征收的間接稅轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃匀蝗苏魇盏闹苯佣悶橹?，這是一個必然。個人的直接稅主要是兩個組成部分，一個是收入稅，一個是資產(chǎn)稅，個人所得稅就是收入稅;到現(xiàn)在并沒有廢除，只不過是暫停的那個利息稅就是資產(chǎn)稅，越來越多的老百姓擁有不動產(chǎn)，當(dāng)然要為資產(chǎn)征稅，這是這個稅種設(shè)立的根本法理。但是在一段時間內(nèi)，不知道是領(lǐng)導(dǎo)糊涂還是社會輿論推動，企圖把對資產(chǎn)征稅作為調(diào)控房價的工具。急于在短期內(nèi)就調(diào)，怎么辦？不知道誰給領(lǐng)導(dǎo)出了個主意，說1984年就有一個對外商征收的，而且也不是住宅，是對商業(yè)征收的房產(chǎn)稅，已經(jīng)實行了，國務(wù)院就做了個決定，只要把那個征收范圍和對象做個調(diào)整，不用通過全國人大就可以征了，上海和重慶的試點就是這么來的。也就是說，原有的房產(chǎn)稅從生下來的那一天就是為對付房價的，從生下來那一天的目的和功能就錯了，房地產(chǎn)稅是對資產(chǎn)征收的稅，不是調(diào)控房價的稅，別動不動就說這是調(diào)房價的殺手锏，沒有哪一個國家拿對資產(chǎn)征稅作為調(diào)房價的工具，世界金融危機(jī)那么嚴(yán)重，也沒有聽說美國取消或降低物業(yè)稅。

最后一個問題說的是長效機(jī)制，長效機(jī)制的話題也很大，2013年說了很多。第一，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)是最重要的長效機(jī)制，讓人口合理均衡地分布在不同規(guī)模的城市中，是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化提高質(zhì)量最關(guān)鍵的一條；第二，調(diào)整中央與地方稅負(fù)關(guān)系，改革地方政府城市建設(shè)融資方式、發(fā)地方債等；第三，改革土地制度，三中全會里也在多個方面講到土地制度的調(diào)整，比如說農(nóng)民同價同權(quán)，給他們更大的財產(chǎn)權(quán)等；第四，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)。

這四條叫長效機(jī)制，不是說把房子都收回來，政府重新發(fā)一回才叫長效機(jī)制，那是幼兒園水平。