“市場(chǎng)在分化、區(qū)域之間城市在分化，一定要獨(dú)立判斷市場(chǎng)，不能跟風(fēng)。”

2014年以及今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)走勢(shì)肯定是向著更加平穩(wěn)、理性的方向發(fā)展。

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)、GDP增速已經(jīng)由過(guò)去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右。另外，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，由過(guò)去的普遍性需求或者嚴(yán)重短缺向部分需求在轉(zhuǎn)變。新的需求無(wú)非是城鎮(zhèn)化需求，還有城鎮(zhèn)原有居民的自住性需求、改善性需求，還有拆遷的被動(dòng)性需求等。當(dāng)然將來(lái)人口結(jié)構(gòu)的變化，比如說(shuō)戶籍制度的改革，包括計(jì)劃生育政策的調(diào)整，還會(huì)帶來(lái)需求，但是不會(huì)像過(guò)去普遍短缺的那種情況。

第二，城鎮(zhèn)化帶來(lái)了大的機(jī)遇，因?yàn)槲覀兊某擎?zhèn)化率名義上到2012年底是52.6%，但實(shí)際上只有36%，大概還有將近兩億的人口沒(méi)有享受到當(dāng)?shù)乩习傩盏幕竟卜?wù)。如果按照人均每年增加一個(gè)百分點(diǎn)來(lái)算，這個(gè)需求還是旺盛的。但是，請(qǐng)大家注意的是，2012年講的城鎮(zhèn)化跟2013年講的城鎮(zhèn)化，尤其是去年城鎮(zhèn)化工作會(huì)議后的城鎮(zhèn)化，在調(diào)子上有比較大的轉(zhuǎn)變。

2012年底講城鎮(zhèn)化的時(shí)候，要把城鎮(zhèn)化作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大引擎。到了2013年，強(qiáng)調(diào)的是要積極穩(wěn)妥、要按規(guī)律不能拔苗助長(zhǎng)。在中央農(nóng)村工作會(huì)議期間，講的是2020年前主要解決三個(gè)一億人的問(wèn)題，也就是說(shuō)主要是提高質(zhì)量、要積極穩(wěn)妥，所以是向穩(wěn)妥的方向發(fā)展的。

第三，中長(zhǎng)期制度肯定是加快考慮住房政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的完善，包括住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)以及房地產(chǎn)稅。十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅的立法，適時(shí)推進(jìn)改革，今年有關(guān)部門(mén)都提到了這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的立法，當(dāng)然房地產(chǎn)稅立法有一個(gè)周期，而且房地產(chǎn)稅跟房產(chǎn)稅的含義不完全一樣。

對(duì)于房地產(chǎn)稅，我的觀點(diǎn)是這樣的，一是要清理原來(lái)的一些稅種，該合并的合并，該取消的取消，本著減稅種、寬稅基這么一種嚴(yán)征管的思路，而且在開(kāi)征持有稅的同時(shí)減輕流通環(huán)節(jié)的稅收。不管怎么樣，既然是進(jìn)入了立法程序，估計(jì)至少要兩年的時(shí)間才能出臺(tái)。在出臺(tái)過(guò)程當(dāng)中，肯定是要征求意見(jiàn)，在征求意見(jiàn)的過(guò)程當(dāng)中也是一個(gè)引導(dǎo)消費(fèi)者的過(guò)程，這樣自然而然使市場(chǎng)更加理性。

基于這幾個(gè)因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定向平穩(wěn)方向發(fā)展，尤其是不能跟去年的市場(chǎng)比，這一條是必須的。因?yàn)槿ツ甑氖袌?chǎng)客觀來(lái)說(shuō)有好多超出預(yù)料的東西，銷(xiāo)售增幅是超預(yù)期的，商品房銷(xiāo)售面積是13億平方米，同比增長(zhǎng)了13%；銷(xiāo)售金額81428億元，同比增長(zhǎng)26.3%；住宅銷(xiāo)售面積6000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%；銷(xiāo)售額是67695億元，同比增長(zhǎng)26.6%。原因很復(fù)雜，今后肯定不會(huì)是這種態(tài)勢(shì)，肯定是向更加理性、平穩(wěn)的方向發(fā)展。

另外，從2012年開(kāi)始，市場(chǎng)有些特點(diǎn)就逐步顯現(xiàn)出來(lái)了，而且2013年更加明顯，2014年以后這些特點(diǎn)將會(huì)延續(xù)。

第一，城市之間的差異性在逐步拉大。過(guò)去講地區(qū)差異性，這次政府工作報(bào)告講的是城市差異性，這個(gè)用詞更加科學(xué)，因?yàn)榈貐^(qū)有時(shí)候還太籠統(tǒng)。關(guān)于城市差異，我們舉個(gè)例子，長(zhǎng)三角是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，但是長(zhǎng)三角地區(qū)上海、南京、杭州的市場(chǎng)是不一樣的，上?？赡苁枪┎粦?yīng)求的市場(chǎng)、南京的市場(chǎng)比較平穩(wěn)、杭州的供應(yīng)量比較大，正因?yàn)楣?yīng)量大，所以才出現(xiàn)2月份樓盤(pán)降價(jià)的現(xiàn)象。當(dāng)然該樓盤(pán)是尾樓，不是整個(gè)樓盤(pán)，被媒體放大了。

江蘇省內(nèi)，南京、蘇州、常州、無(wú)錫的市場(chǎng)又不一樣，蘇州的市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，無(wú)錫的市場(chǎng)有點(diǎn)供大于求，常州的市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象更突出一點(diǎn)，城市之間的差異性在拉大。

當(dāng)然，其它地方供大于求的城市也很多，所以現(xiàn)在就提出按照城市來(lái)分類(lèi)調(diào)控。當(dāng)然，分類(lèi)調(diào)控實(shí)際上跟過(guò)去講的雙向調(diào)控是結(jié)合起來(lái)的。

所謂分類(lèi)調(diào)控就是供大于求的城市，特別像北上廣深這些城市要繼續(xù)原有政策，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，這個(gè)肯定不能放松，同時(shí)要增加土地供應(yīng)，跟過(guò)去講的雙向調(diào)控基本上是差不多的。

有一些供大于求的城市，尤其是明顯供大于求的城市，確確實(shí)實(shí)面臨著市場(chǎng)下行的壓力。但是不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)的嚴(yán)重狀態(tài)。為什么？按照國(guó)家城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略要解決“三個(gè)一億人”的問(wèn)題，這類(lèi)城市推進(jìn)會(huì)比較順利，如果戶籍制度的改革配合得好一點(diǎn)，那么存量消化肯定會(huì)好一點(diǎn)。

另一個(gè)理由，房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，跟地方財(cái)政收入密切相關(guān)。地方政府也好，中央政府也好，雖然不會(huì)出臺(tái)像2009、2010年那樣的救市政策，但也不會(huì)希望房地產(chǎn)崩盤(pán)，政策上怎樣微調(diào)是一個(gè)藝術(shù)問(wèn)題。這是第一個(gè)問(wèn)題，針對(duì)市場(chǎng)的差異性，更加堅(jiān)持雙向調(diào)控和分類(lèi)調(diào)控的政策。

第二，非住宅類(lèi)業(yè)態(tài)的比例會(huì)提高，包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等。老年住區(qū)這塊也會(huì)提高，現(xiàn)在大家勁頭不小，但也要防止過(guò)剩的問(wèn)題，要積極做好引導(dǎo)。

第三，企業(yè)分化明顯。根據(jù)預(yù)測(cè)，大型企業(yè)的集中度更加明顯，像萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、碧桂園去年的年銷(xiāo)售額都突破了1000億，其中去年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額達(dá)到了1740億。進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)、50強(qiáng)、20強(qiáng)的門(mén)檻比2012年明顯提高；有些企業(yè)像萬(wàn)科、綠地、中海、碧桂園還積極拓展國(guó)外市場(chǎng)，這些企業(yè)銷(xiāo)售良好，加強(qiáng)成本控制，所以2011、2012年的利潤(rùn)是下降的，2013年則在小幅回升。

強(qiáng)的企業(yè)繼續(xù)做強(qiáng)，中小企業(yè)由于融資、銷(xiāo)售困難，所以日子比較難過(guò)，但也不會(huì)有多少企業(yè)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)很多是項(xiàng)目公司，有的不做了可以跟大企業(yè)兼并，所以形勢(shì)也不會(huì)那么嚴(yán)峻，但這個(gè)問(wèn)題是客觀存在的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)也有一個(gè)粗略統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在大概是4萬(wàn)多家企業(yè)作為獨(dú)立法人，是不是真正有那么多也不一定，企業(yè)還是在逐步減少，大企業(yè)在增加。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)跟金融業(yè)、信息業(yè)、建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)作發(fā)展大的趨勢(shì)。當(dāng)今時(shí)代信息技術(shù)、電子商務(wù)快速發(fā)展，而且電子商務(wù)已經(jīng)融合到了各行各業(yè)，電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成了不爭(zhēng)的事實(shí)，過(guò)去多數(shù)企業(yè)只是將電子商務(wù)停留在傳遞信息的廣告階段，有些骨干企業(yè)已經(jīng)在跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行前期的合作，包括銷(xiāo)售、存量房合作等，下一步這種合作肯定會(huì)越來(lái)越明顯。

第二個(gè)趨勢(shì)是房地產(chǎn)跟金融業(yè)的合作，從去年到今年，由于金融業(yè)的改革，各個(gè)商業(yè)銀行也好、大銀行也好，是要保持一種戰(zhàn)略合作關(guān)系。當(dāng)然它們的合作關(guān)系主要是瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，一些強(qiáng)的企業(yè)也在跨足金融業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)從本質(zhì)上來(lái)講是金融類(lèi)的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)合作將來(lái)是一個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)然，由于對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，一些單位也在收緊貸款，有些中小企業(yè)可能日子難受，但是兩個(gè)行業(yè)的融合發(fā)展將來(lái)是一個(gè)趨勢(shì)。

第三個(gè)趨勢(shì)是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這也是一個(gè)必然的趨勢(shì)。房地產(chǎn)和建筑業(yè)是姐妹行業(yè)，從國(guó)際上來(lái)講，房地產(chǎn)屬于投融資行業(yè)，建筑開(kāi)發(fā)過(guò)程屬于建筑行為。以前房地產(chǎn)講得是土地怎么取得，要符合建筑的標(biāo)準(zhǔn)，工程驗(yàn)收以后交付使用，整個(gè)建設(shè)過(guò)程都是建筑行業(yè)來(lái)做?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，實(shí)際上更多的是建筑業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。怎么建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，實(shí)際上是建筑的工業(yè)化和住宅的產(chǎn)業(yè)化，所以房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)肯定會(huì)更加融合。

在這些趨勢(shì)和特點(diǎn)的下，房地產(chǎn)企業(yè)怎么樣獨(dú)立分析市場(chǎng)、判斷市場(chǎng)顯得格外的重要。因?yàn)槭袌?chǎng)在分化、區(qū)域之間城市在分化，一定要獨(dú)立判斷市場(chǎng)，不能跟風(fēng)。

另外，對(duì)于拿地王一定要慎重，我不太希望媒體對(duì)這些問(wèn)題的宣傳，因?yàn)槲乙擦私饬艘恍┢髽I(yè)。上次到了溫州，此前溫州市場(chǎng)的價(jià)格確實(shí)降得很快，后來(lái)一些大的企業(yè)進(jìn)去，開(kāi)發(fā)量增加，現(xiàn)在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)數(shù)量、交易數(shù)量比過(guò)去多了，價(jià)格反而下來(lái)了，應(yīng)該說(shuō)溫州市場(chǎng)是在理性的回歸過(guò)程當(dāng)中。這說(shuō)明什么問(wèn)題？說(shuō)明我們一定要判斷市場(chǎng)、判斷產(chǎn)品，而且一定不要盲目地拿高價(jià)地。

在這種情況下，企業(yè)怎么樣更加理性，分析政策、分析各個(gè)地方市場(chǎng)的發(fā)展是主要的。作為地方政府，一定要根據(jù)當(dāng)?shù)刈≌闆r、未來(lái)需求情況來(lái)制定住房發(fā)展規(guī)劃，增加土地供應(yīng)，減少盲目性，不能再過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)，不能再過(guò)分依賴(lài)土地財(cái)政。（文/朱中一）