“今年的銷售計劃是480億，到現(xiàn)在已經(jīng)接近100億了，而且第二、第三季度的計劃是最多的。”

對于這幾年銷售業(yè)績一直不盡如人意的雅居樂來說，想辦法提高銷售、激勵團隊是當務(wù)之急。而這次雅居樂看起來似乎頗有決心。

3月28日，雅居樂香港業(yè)績會在公布去年業(yè)績的同時，也同時公告了公司董事會的重要人事變動。

公告顯示，原董事會執(zhí)行董事陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陸倩芳(陳卓林妻子)調(diào)任為非執(zhí)行董事，而副總裁黃奉潮、梁正堅及陳忠其獲委任為公司的執(zhí)行董事，并于即日生效。

雅居樂稱，2013年集團實行多項改革措施，包括成立管治委員會，日常運作已由副總裁及各區(qū)域總裁負責。

因此，將3名資深的副總裁委任為執(zhí)行董事，以及調(diào)任4位執(zhí)行董事為非執(zhí)行董事是“順理成章”。調(diào)整過后，陳氏五兄弟中，尚有雅居樂創(chuàng)始人陳卓林、老大陳卓雄擔任執(zhí)行董事的角色。

對此，陳卓林笑稱，“至于我大哥，我都希望他可以早日退休。”

以下為雅居樂地產(chǎn)控股有限公司2013年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：陳先生所有兄弟全部都調(diào)為非執(zhí)行董事，想問一下為什么會有這樣的舉動？

陳卓林：第一，我依然是總裁，實際上這次重組是董事會很大的改革。大家都了解雅居樂是家族企業(yè)，過去以執(zhí)行董事來看，都是家族的兄弟，現(xiàn)在就留了兩個，除了我就是我大哥陳卓雄。

其他那些就是卸任，但卸任不是離開雅居樂，還是做公司的董事，非執(zhí)行董事，也都是我們的大股東，所有事雅居樂：去家族化是為沖刺銷售“今年的銷售計劃是480億，到現(xiàn)在已經(jīng)接近100億了，而且第二、第三季度的計劃是最多的。”

這樣做也有三方面的考慮。第一，就是家族企業(yè)的問題，現(xiàn)在是解決了。實際上雅居樂從創(chuàng)辦一直到現(xiàn)在都是由我們幾兄弟在主持，從1992年到現(xiàn)在，經(jīng)過22年，早前我們幾兄弟以及公司都一直在策劃，一直都想能夠培養(yǎng)一些能夠接棒執(zhí)行董事的人；另外在適當?shù)臋C遇是必須進行改革的，無論是對公司的營運還是市場來說，都是一個好事。經(jīng)過幾年的培養(yǎng)和策劃，現(xiàn)在正是一個時機。

當然，像剛才所說，他們辭去執(zhí)董和職務(wù)，但還是公司大股東，只不過不會參與公司具體的管理和運營。第二，除了有四位執(zhí)董調(diào)任后，有三位新上任的執(zhí)行董事。

這么多年來雅居樂整個團隊中高管有幾十人，培養(yǎng)了這么多年，我們認為已經(jīng)有人可以接任，所以選任了三位公司高管進入董事局擔任執(zhí)董。第三，關(guān)于雅居樂改革前兩年就在講的，就是公司無論是架構(gòu)還是管治、經(jīng)營等方面的改革都已經(jīng)進行了三年。

之前的管治是分不同的區(qū)域，由兩個CEO各分一半，我弟弟負責管省外業(yè)務(wù)，我太太管理省內(nèi)，以前那種做法也可以。但是現(xiàn)在公司已經(jīng)擴展到40多個城市和區(qū)域，90多個項目，所以我們從前兩年開始改革，分為五個區(qū)域，一個華南區(qū)域，一個江淮區(qū)域，一個華東區(qū)域，一個西部區(qū)域以及云南、海南區(qū)域。

現(xiàn)在是全面下放權(quán)力和責任，無論是獎金、制度還是責任等到今年都比較成熟了?；谝陨先c，我們現(xiàn)在做了這個決定。

同時，卸任的四位并沒有離開雅居樂，他們還是董事和大股東，而三個新的執(zhí)董會帶來新的變化，包括公司這幾年的改革也有成功之處，帶來了業(yè)績。尤其是今年第一季度我們是做一百個億，按這個比例，我覺得還是完全有可能達標的。

現(xiàn)場提問：很多本地的地產(chǎn)商家族式發(fā)展都挺好，雅居樂業(yè)務(wù)也做得穩(wěn)定，現(xiàn)在去了家族色彩，對于雅居樂來說最大的利好是哪方面？

陳卓林：大家都可以看到家族式生意有它的特色，雅居樂也是如此。我們幾兄弟從成立到現(xiàn)在，要放手也很不舍得，這是真的。但事實上，家族生意有它的優(yōu)點，但會相對地小一點，我們幾兄弟掌管雅居樂也有二十多年，就像其他家族企業(yè)一樣，其實也算不錯的，當然我們根據(jù)剛才所說的三個因素，公司發(fā)展到現(xiàn)在22年，有條件、有可能去做一個規(guī)范市場化的改革。

另外，我們一個家族六個人，四個卸任執(zhí)董，包括我弟弟以及我太太，實際上都有自己的想法。現(xiàn)在剩下我和大哥兩個人，做一個事業(yè)不容易，而且我對行業(yè)和雅居樂都還是很有熱情的，大家都看到，每次開業(yè)績會我都會出席，所以還是做得很開心，會繼續(xù)做。

至于我大哥，我都希望他可以早日退休。像這次我也跟大哥說，是時候退休了，但大家還是頂多幾年。我們是覺得在董事局方面，大哥是做得非常好的。至于新人，現(xiàn)在暫時沒有計劃，或者這樣說，現(xiàn)在房地產(chǎn)這個行業(yè)不是那么容易做。

　　現(xiàn)場提問：公司常州、佛山、成都項目降價出售，這種情況很少見，為什么？今年一季度的銷售情況怎么樣，有沒有信心能達成銷售目標？

劉華錫(副總裁)：一季度1、2月份賣了大概56億元左右，3月份到現(xiàn)在賣了38億，加起來有95億左右，接下來還有清水灣五周年推新，希望可以沖到一百億?，F(xiàn)在看一季度的銷售應(yīng)該說是可以的。另外幾個項目降價，其實降價是我們根據(jù)通盤計劃去考慮的。

因為今年年初清算貨量的時候，發(fā)現(xiàn)有一些項目，比如說有一些車位、商鋪，有一些物業(yè)很少的單位，都會處理，但是那些不是很有影響，因為之前的項目成本是比較低。成都、常州主要是加快去貨，因為那些項目拿回來的地價都不貴，所以希望加速銷售、加速回籠，對于整個公司是有幫助的。

對于今年達標的問題，從一季度來看覺得比較有信心。第一，一季度做得可以；第二，營運的速度加快了，去年拿的很多地今年都會開，今年也會將很多項目提前開盤，下半年的時候我們會更加有信心。

現(xiàn)場提問：2014年購地預(yù)算是多少？

陳卓林：2013年是比較激進一點，因為買了150多億的地，但可以看到，我們拿的地以華東為主，每一塊地的單價都是不到1200元，都是比較好的地方，所以去年拿的那些地都是好項目，有一部分已經(jīng)為今年的業(yè)績做貢獻。2014年比較審慎，第一，我們現(xiàn)在有4250萬平方米的面積，土地和項目充足。第二，除了土地方面，資金也是一方面。今年負債率相對高一點，想在今年或者以后負債率能控制在60%左右，所以想加大銷售。

今年的銷售計劃是480億，到現(xiàn)在已經(jīng)接近100億了，而且第二、第三季度的計劃是最多的。我們不單希望可以達標，更希望超標。未來資金的補充，融資是一個渠道，當然我們會控制成本，從報表來看，整體成本是百分之七點九，如果是十一、十二厘就太高了，所以我們會控制成本。我個人覺得要把現(xiàn)金留一部分，因為地價、樓價會有波動，有好的機會我們會再出手。

　　現(xiàn)場提問：有市場說法認為，公司高估常州的購買力，所以需要減價？怎么看未來二三線城市樓市的變動？

劉華錫：常州項目是和星河灣合作的，星河灣的產(chǎn)品是相對高端的，當時覺得在常州高端的產(chǎn)品不多，每個城市都會有塔尖的群體，所以有了這個決策，但開盤之后看市場，那部分去化是比較慢一點，所以是當機立斷定出更合適的價錢。第一，我們的樓面地價比較低，因為后面沒有送裝修，所以價錢是跌了，但是我們的利潤率可以確保在10%左右，用這樣的價錢賣出去也是適合公司發(fā)展策略的。

關(guān)于二三線城市樓市的價格問題，要看城市而論。和國家的政策一樣，也不會一刀切，每個城市有每個城市不同的情況。當然我們的業(yè)務(wù)會關(guān)注每個城市的基本數(shù)據(jù)，比如說銷售的均價、銷售的面積、銷售的速度。

現(xiàn)在網(wǎng)上有很多統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有一些城市是相對比較樂觀的，有一些相對存貨多一點的，我們會比較審慎去進駐這些城市。

　　現(xiàn)場提問：公司的均價有下跌，加快銷售會不會傾向以薄利多銷的方式來進行？公司董事會改革后，調(diào)任的董事會不會有減持的行動？

陳卓林：不同的城市價格是不同的，去年業(yè)績方面均價是一萬一千多，相信今年均價會差不多?？赐恋爻杀荆覀兘衲暧行判谋３置?0%、凈利率15%左右，如果能保持這個數(shù)的話很不錯。

減價問題補充一下，實際上我們有90多個項目，有一部分銷售動不了的，甚至有一些利潤高的那些都可能會減價，例如常州，包括成都、沈陽以及個別的城市，我希望可以回籠這些資金，利潤雖然少一點，但是整體拉平影響不大，而且那部分只是一小部分，相信這樣對公司也會比較好。至于董事會改革大家不要誤會，他們?nèi)匀皇枪镜亩潞痛蠊蓶|，沒有任何變化。

　　現(xiàn)場提問：公司在廣州還有多少貨值？省外項目怎樣加強？怎么樣安排公司新的權(quán)力架構(gòu)？

李雪君(營運管理部總監(jiān))：在廣州的土地儲備確實比較少，大概是250萬平方米左右。應(yīng)該說幾年前就在關(guān)注，一直很留意廣州的房地產(chǎn)市場。

客觀來講，廣州土地市場價格有的時候確實有一點偏高，所以我們會審慎考慮，之前有幾個非常高價的地塊，廣氮、廣鋼這些價格太高，不符合公司這兩年的戰(zhàn)略。我們希望是短的、快的，也會密切留意合適自己的地塊，適當?shù)臅r候會積極投入。省外項目的定位已經(jīng)改變，而且改變得很明顯，2013年我們在省外買的十多宗地塊，基本上全是剛性需求的。

今年投放的18個新項目里，有13個是外省項目，基本定位是剛需和首改，外省的結(jié)構(gòu)會依據(jù)當?shù)厥袌?，并符?ldquo;短平快”的購地和產(chǎn)品策略。

陳卓林：第一個改變，執(zhí)行董事的分工已經(jīng)從原來的兩個總裁下放到五個區(qū)域總裁，之前只分省內(nèi)省外，現(xiàn)在是分了五個區(qū)域，全部直接對我負責。第二個改變，最大的問題是兩個聯(lián)席CEO的問題，之所以有兩個聯(lián)席CEO是因為之前一直不夠膽放手，但是經(jīng)過這幾年的調(diào)整，業(yè)績也都可以，所以還是決定放手。

第三，現(xiàn)在公司有激勵和執(zhí)行指標機制，加上這幾年的部署都是比較扎實的，無論市場的品牌、市場的機構(gòu)、投資的比例，實際上是成熟的，所以我們很有信心這次董事局的調(diào)整以及公司改革會成功。

　　現(xiàn)場提問：年初有傳言說今年雅居樂的銷售目標是700億，剛才主席希望超過480億目標，那700億是不是有機會嘗試？

陳卓林：我們今年的目標是480億，已經(jīng)有20%增幅，我覺得這樣的目標是比較適合的。實際上雅居樂現(xiàn)在有這么多的項目，而且進行改革和加強開發(fā)周轉(zhuǎn)，相信我們的業(yè)務(wù)可以達標。

無可否認雅居樂這幾年是比較平穩(wěn)的，有幾家公司是發(fā)展得比較快，包括投資、開發(fā)等方面，我們也看到了。但雅居樂2013年的投資在2015年會有一個很大的體現(xiàn)，2014年是希望可以超越480億的銷售目標。(文/武瑾瑩、羅舒晗）