“從來沒有說過要做一千億，我一直認(rèn)為這個行業(yè)規(guī)?；怯酗L(fēng)險的，不是好事。”

在3月25日的香港業(yè)績會上，提到融創(chuàng)去年的業(yè)績，孫宏斌顯得有些得意，一連用了四個“好”：“拿地特別好，銷售特別好，負(fù)債率特別好，融資也特別好，超出我們預(yù)期。”

對于今后的市場行情，老孫直言改善型項(xiàng)目會賣得更好。他認(rèn)為，在過去的幾年里大多數(shù)開發(fā)商都在做剛需項(xiàng)目，政府現(xiàn)在要集中力量做保障房，都是剛需類型的產(chǎn)品。

相對而言，改善型產(chǎn)品則較少。他以北京為例指出，北京現(xiàn)在一年的供應(yīng)量大概在1000萬平方米，包括30%的商品房，30%的限價房，40%的自住商品房，所以實(shí)際上真正商品房只有30%，而過去30%的商品房里面開發(fā)商大幅度做的是剛需產(chǎn)品。

基于供求關(guān)系，孫宏斌認(rèn)為“剛需市場可能會出問題，改善型的項(xiàng)目需求會更大”。正因?yàn)槿绱耍瑢τ谌趧?chuàng)一直堅持的高端路線，老孫也顯得頗為自信，“我們不會轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在大家都想往我們這里轉(zhuǎn)，都想往一線城市轉(zhuǎn)，但他們來的時候地已經(jīng)很貴了，而我們這里有那么多項(xiàng)目。”

他指出，后進(jìn)入的開發(fā)商土地拿貴了以后，不賣高價賺不了錢，但做慣了低端剛需產(chǎn)品的又不熟悉高端市場，高端項(xiàng)目不會做。“這個戰(zhàn)略讓我們很占便宜”，老孫總結(jié)道。

以下為融創(chuàng)中國2013年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：中國經(jīng)濟(jì)放緩會不會對房地產(chǎn)購買力產(chǎn)生影響？預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控會不會繼續(xù)加強(qiáng)？

孫宏斌：中國經(jīng)濟(jì)放緩肯定是必然的，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下滑的壓力還是很大的。對房地產(chǎn)的影響肯定特別大，但這個不是今年甚至發(fā)生的，在去年、前年都有，只是說影響不平衡，有的城市大一點(diǎn)，有的城市小一點(diǎn)。

2013年是房地產(chǎn)行業(yè)特別好的一年，這樣的表現(xiàn)不可能一直保持，有好與不好的時候，2014年肯定會比2013年難一些。難是難在不同的城市、不同的項(xiàng)目、不同的企業(yè)分化特別厲害。相信今年會看到更多分化現(xiàn)象，包括不同城市的表現(xiàn)，不同項(xiàng)目的表現(xiàn)，不同企業(yè)的表現(xiàn)。另外，相信中國的政策還是傾向市場化，行政手段會越來越少。

包括十八屆三中全會，包括兩會都沒有太多關(guān)注房地產(chǎn)，這是好事。調(diào)控方面基本上沒有什么政策出臺，這對行業(yè)是一件特別好的事，是市場化的表現(xiàn)。

對融創(chuàng)來說，最大優(yōu)勢是在北京、上海、天津、重慶、杭州幾個城市。這些城市還是很好的，我們項(xiàng)目的地段、質(zhì)量都比較好，對今年的銷售非常有信心，有自信完成目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：去年公司買了不少地王，在定價方面可以維持預(yù)期的價格嗎？對于毛利水平會不會有影響？

孫宏斌：去年所有的土地都是在京津滬渝杭這五個城市拿的。去年拿的地，在其他城市價格都是比較合適的，唯有北京兩塊地大家覺得價格很高。最近一段時間，北京推出了一些土地，價格雖然沒有很高，但是素質(zhì)差很多。

現(xiàn)在來看，農(nóng)展館和亦莊的土地都很合適，而且價格也是很合適的，相信項(xiàng)目出來以后肯定會超出預(yù)期。因?yàn)楸本┖蜕虾Ｊ袌霾豢赡苡刑貏e大的變化，雖然不會有去年漲得那么多，但也不可能跌。

這個行業(yè)最大的風(fēng)險就是地價漲得太快了，去年下半年的時候地價漲得特別快，但是我們已經(jīng)拿完了，這些都是較為稀缺的地塊。當(dāng)時覺得很合適，現(xiàn)在覺得更合適，肯定會比我們預(yù)計的好。

現(xiàn)場提問：孫總曾經(jīng)提過融創(chuàng)想要做到千億級別，千億級別企業(yè)大部分都是通過中端和剛需項(xiàng)目，融創(chuàng)高端定位和規(guī)?；g會不會有矛盾？您對流動性風(fēng)險怎么看，今年有沒有什么樣的融資計劃？

孫宏斌：首先，我從來沒有說過要做一千億，從來沒有說過規(guī)?；乙恢闭J(rèn)為這個行業(yè)規(guī)?；怯酗L(fēng)險的，不是好事。我不明白為什么要做到一千億或者兩千億，做那么多干嘛？

這個行業(yè)是消費(fèi)品行業(yè)，規(guī)模化沒有好處，規(guī)模大了以后會是劣勢，太小也沒有競爭力。關(guān)于流動性，其實(shí)還是結(jié)構(gòu)性的事情。這個行業(yè)還是比較安全的，回報率相對好一點(diǎn)的企業(yè)資金是不缺的。

不光是我們，整個行業(yè)的大企業(yè)都不缺錢，但是小公司確實(shí)貸款比較難，聽說某些金融結(jié)構(gòu)不愿意支持有風(fēng)險的城市，或者不愿意貸給一些企業(yè)，今年小企業(yè)的資金確實(shí)會有很大的問題。并購方面也有很多機(jī)會，有很多項(xiàng)目在談，但是符合我們要求的不多。

因?yàn)橐环矫嬗行┏鞘胁辉敢馊ィ硪环矫嬗行╉?xiàng)目做了一半以后，品質(zhì)相差太多，不符合我們的戰(zhàn)略。我們有兩個戰(zhàn)略，一是聚焦幾個城市，二是做高端產(chǎn)品。符合條件的項(xiàng)目并不多，但是這樣的機(jī)會也有，相信有一些項(xiàng)目一定會談成。

現(xiàn)場提問：因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場剛需還比較強(qiáng)，融創(chuàng)未來有沒有考慮進(jìn)行定位轉(zhuǎn)型？2014年去庫存壓力大不大？拿新地和去庫存的比例上大概有什么樣的計劃？

孫宏斌：下一步剛需市場會出問題，改善型項(xiàng)目需求會更大一點(diǎn)。有兩個原因：第一，在過去幾年里面所有開發(fā)商都在往剛需這方面走，所有的地塊都做成了剛需的房子；第二，政府集中力量做保障房，包括北京出了自住型商品房概念，這種都是剛需的產(chǎn)品。

因此，剛需市場供應(yīng)量比較大，而改善型住宅在市場中供應(yīng)量很小，并且隨著限購、限價政策逐步放開，會把壓制的需求釋放，我的判斷是在今后幾年里面，改善型的房子要比剛需賣得好。我們現(xiàn)在沒有去庫存的壓力，因?yàn)檫^去的房子都賣得很好，差不多賣了60%。我們沒有難賣的房子，這主要還是因?yàn)榫劢乖趲讉€城市里面。

去年在上海開了三次盤，其中御園開了兩次盤，臻園開了一次盤，基本上兩個小時都賣光了，其中有一次半小時就賣光了，北京金茂悅項(xiàng)目也是20分鐘就賣完了80套房子，銷售不是問題，三四線城市銷售難度可能會大一點(diǎn)。

我們不會轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在大家都想往我們這里轉(zhuǎn)，都想往一線城市轉(zhuǎn)，但他們來的時候地已經(jīng)很貴了。第二，后進(jìn)入的開發(fā)商土地拿貴了以后，不賣高價賺不了錢，高端項(xiàng)目又不會做，這個戰(zhàn)略讓我們很占便宜。

現(xiàn)場提問：農(nóng)展館地塊全國都在關(guān)注，北京高端樓盤限購政策放開以后競爭也很激烈，對這個項(xiàng)目未來的規(guī)劃是什么樣的？

荊宏：雖然農(nóng)展館的價格是地王，但是現(xiàn)在大家再提這塊地已經(jīng)不再談它是地王了，因?yàn)榇蠹矣X得這塊地肯定是合適的。單價地王出現(xiàn)在北京、上海不奇怪，如果出現(xiàn)在長春、烏魯木齊，才是件非常奇怪的事情。

如果北京出現(xiàn)一塊地王而不出現(xiàn)在農(nóng)展館也很荒唐，因?yàn)樵贑BD，又是使館區(qū)。我們拿了地以后，很多周邊的房子調(diào)到15萬元，所以這塊地賣到15萬元/平方米不是考慮到未來的增長，實(shí)際上是現(xiàn)在這個區(qū)域項(xiàng)目的素質(zhì)本身就值這個價格。

現(xiàn)在這個地塊周邊的二手房，包括幾個在售樓盤，售價已經(jīng)到了15萬元/平米，這個地塊和西局地塊價格是差不多的，素質(zhì)完全不一樣。我們這個地塊想象空間非常大，而且真的能夠做出好的東西來。

進(jìn)度方面，現(xiàn)在手續(xù)很正常，已經(jīng)拿到了方案復(fù)函，大概四月份開工證會拿到。我們預(yù)計這個項(xiàng)目會在今年10月份亮相。這個項(xiàng)目真正的壓力是兩件事情，一個是工程進(jìn)度，因?yàn)槲挥谑桂^區(qū)，又是CBD，所以一天干不了幾個小時的活；第二是價格審批，政府今年放寬了對價格的審批，也提到高端項(xiàng)目交給市場來決定。

但是實(shí)際上價格還是有管控，只是控制力度比以前減弱。單就15萬元/平米這個價格，從老客戶打電話咨詢的情況來看，大家是認(rèn)同的，我們覺得這個項(xiàng)目出來以后，市場反應(yīng)會好于預(yù)計。

　　現(xiàn)場提問：今年前兩個月總體市場銷售情況不是太好，推盤的時候有沒有壓力？公司會用一些信托產(chǎn)品幫助資金周轉(zhuǎn)，未來會不會增加基金方面的比例？

荊宏：關(guān)于銷售方面，1月份到3月份都是正常的進(jìn)度，沒有考慮要采用降價的方式和安排。汪孟德：公司在信托方面做的業(yè)務(wù)已經(jīng)非常少，基本上沒有考慮。現(xiàn)在有一些正常的單一資金，通過基金的方式進(jìn)來，和合作伙伴一起進(jìn)行。

因?yàn)楹献骰锇槎际茄肫蠛蛧螅瑫氩糠只鹨黄疬M(jìn)行項(xiàng)目的合作，這些合作都是由我們和合作方一起來進(jìn)行操作的。從期限來講，一般都是借兩到三年，但是公司有權(quán)利在九個月或一年之后提前還錢。

從我們的角度出發(fā)，還是希望用自己的回款和成本比較低的開發(fā)貸還款。開發(fā)貸基本利率6%左右，現(xiàn)在可能有相對的下浮到5%上下。所以公司整個風(fēng)險控制、融資結(jié)構(gòu)都是比較合理的。

現(xiàn)場提問：未來毛利率水平會不會一直保持23%左右的水平？今年集團(tuán)的資本開支是多少？有多少投地預(yù)算？未來保障房推出，高端產(chǎn)品會表現(xiàn)好一點(diǎn)？

孫宏斌：以北京為例，北京現(xiàn)在一年的供應(yīng)量大概在1000萬平方米，包括30%的商品房，30%的限價房，40%的自住商品房，而自住商品房是政府規(guī)定價格。實(shí)際上真正商品房只有30%，而且過去30%的商品房里面開發(fā)商大幅度做的是剛需產(chǎn)品再加上自住房和限價房，這些都是為剛需服務(wù)的，高端房占的比例很少，我們認(rèn)為改善房和高端房比剛需房表現(xiàn)好的一個最主要原因，就是因?yàn)楣┣蟮年P(guān)系。

汪孟德：關(guān)于毛利率，雖然2013年的毛利率只有23%，但主要是因?yàn)闀嬙瓌t影響了賬面的毛利率，如果剔除評估增值、攤銷之外，毛利率會到30%以上，這個毛利率水平是非常好的，并且我們更關(guān)注的是IRR的回報，毛利率是排在第二的指標(biāo)。

投地方面，今年一直在研究，在做大量的工作，在買地方面還是保持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。另外，買地的基本原則是在現(xiàn)金流安全和控制負(fù)債率的前提下考慮買地，今年暫時沒有買地的目標(biāo)。(文/見習(xí)編輯王靜）