“去年是60億元的簽約銷(xiāo)售額，今年的目標(biāo)是80億元，比去年增長(zhǎng)33%。”

除了將今年的銷(xiāo)售目標(biāo)明確定在80億，五礦建設(shè)還有另外一些事情要做，那就是要用3-5年的時(shí)間沖刺300億。

“我們希望未來(lái)3-5年之后能夠在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上有一個(gè)大的發(fā)展，初步定的目標(biāo)是達(dá)到300億元的銷(xiāo)售。”何劍波如是宣布。

3月21日，五礦建設(shè)在香港舉行媒體見(jiàn)面會(huì)，五礦集團(tuán)副總裁、五礦建設(shè)非執(zhí)行董事及主席孫曉民、五礦建設(shè)執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理何劍波、常務(wù)董事副總經(jīng)理尹亮、董事副總經(jīng)理何小麗以及中國(guó)五礦房地產(chǎn)與建設(shè)板塊副總經(jīng)理田景琦出席活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，并接受了包括觀(guān)點(diǎn)新媒體在內(nèi)的多家媒體訪(fǎng)問(wèn)。

對(duì)于300億的銷(xiāo)售目標(biāo)，何劍波顯得信心十足，他介紹，在五礦集團(tuán)，除了五礦建設(shè)之外還有很多房地產(chǎn)的儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)，這將會(huì)是上市平臺(tái)未來(lái)的增長(zhǎng)潛力所在。

據(jù)了解，這部分資產(chǎn)總額共約300億元，涵蓋了土地、建成物業(yè)及在建工程，而且多為中高端項(xiàng)目，分布在北京、沈陽(yáng)、天津、營(yíng)口及汕頭等城市。

“從2008年到2011年，集團(tuán)曾做了4次注資，以后會(huì)陸續(xù)注入其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括一些在建工程、資產(chǎn)、項(xiàng)目，未來(lái)會(huì)加大這個(gè)力度。”中國(guó)五礦房地產(chǎn)與建設(shè)板塊副總經(jīng)理田景琦如此表示。

以下是五礦建設(shè)2013年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：1-2月份銷(xiāo)售情況如何？今年目標(biāo)是多少？

何劍波：截止到今年3月16號(hào)的簽約銷(xiāo)售額是5.6億元，這并不是很大的數(shù)字，相比去年同期不算很好，主要原因是1、2月份是春節(jié)期間，屬于傳統(tǒng)的淡季。另外，公司是從3月份開(kāi)始有一些推盤(pán)計(jì)劃，隨著幾個(gè)新盤(pán)三月底推出，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況會(huì)符合全年計(jì)劃。

我們今年全年銷(xiāo)售目標(biāo)希望在去年基礎(chǔ)上有相應(yīng)的增長(zhǎng)，去年是60億元的簽約銷(xiāo)售額，今年的目標(biāo)是80億元，比去年增長(zhǎng)33%。

80億元的簽約銷(xiāo)售目標(biāo)中，銷(xiāo)售面積是56萬(wàn)平方米，均價(jià)是1.4萬(wàn)元/平方米。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：可售貨值以及去化率是多少？主要分布在哪里？

何劍波：今年可售貨值是185億元，去化率是60%。有8個(gè)項(xiàng)目在售，今年會(huì)有3個(gè)新的項(xiàng)目推向市場(chǎng)，包括北京如園、南京鄴城項(xiàng)目及廊坊香河項(xiàng)目。在南京，除了現(xiàn)有的3個(gè)項(xiàng)目外，去年拿的河西鄴城項(xiàng)目也會(huì)是今年的銷(xiāo)售主力之一，這個(gè)項(xiàng)目屬于中高端，進(jìn)展順利。另外，長(zhǎng)沙也是我們的傳統(tǒng)銷(xiāo)售基地，除了原有的兩個(gè)項(xiàng)目之外，去年底拿的一塊地預(yù)計(jì)今年十月份推向市場(chǎng)。我們還在河北廊坊香河有一塊土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)今年第四季度會(huì)推出新的產(chǎn)品。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年公司會(huì)如何安排供貨節(jié)奏？對(duì)上半年和下半年的市場(chǎng)有什么樣的預(yù)期？

何劍波：今年預(yù)計(jì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是穩(wěn)中趨緊的，去年一線(xiàn)城市上漲20%、二線(xiàn)城市上漲10%，這樣的現(xiàn)象在今年會(huì)改變，不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持基本穩(wěn)定的趨勢(shì)有信心，市場(chǎng)的變化主要還是市場(chǎng)的分化，并非一邊倒的漲價(jià)或者一邊倒的跌價(jià)，而是不同市場(chǎng)、不同地段、不同樓盤(pán)之間的價(jià)格不一樣。

我們盡量在一些核心城市的主流地段進(jìn)行投資，并對(duì)今年銷(xiāo)售情況有信心。我們根據(jù)這樣一個(gè)判斷進(jìn)行開(kāi)發(fā)節(jié)奏的鋪牌，并按照開(kāi)發(fā)計(jì)劃穩(wěn)步向前推進(jìn)。當(dāng)然不排除今年下半年市場(chǎng)會(huì)有新的變化，有可能向好，有可能更差一點(diǎn)，我們會(huì)及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況再做調(diào)整。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：怎么看行業(yè)毛利率向下的情況？有沒(méi)有信心把毛利率保持在穩(wěn)定的水平？

何劍波：五礦建設(shè)去年的毛利率是30%，接近行業(yè)平均水平。前幾年，我們的毛利率曾經(jīng)達(dá)到45%的水平，但總的看來(lái)，隨著行業(yè)的發(fā)展，各種因素都導(dǎo)致毛利率往下走。

一是地價(jià)大幅上漲，前兩年地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)上升速度，如果房?jī)r(jià)漲10%，地價(jià)可能是漲50%，這毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)侵蝕毛利率；第二，建筑成本和勞工成本也在穩(wěn)步上漲；第三，央行是穩(wěn)中趨緊的貨幣政策，銀根比較緊，資金成本也在上升，地產(chǎn)公司很大一部分成本是融資成本，種種因素導(dǎo)致毛利率逐步走低，這也符合行業(yè)發(fā)展的事實(shí)。

作為五礦建設(shè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年還是要努力使毛利率保持在合理水平之內(nèi)，就是希望達(dá)到甚至優(yōu)于行業(yè)的平均水平。

要做的幾件事情是：第一，在土地拓展方面，把握好市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和節(jié)奏，不去片面搶高價(jià)土地，要善于去挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值；第二，產(chǎn)品差異化，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上給客戶(hù)提供額外的價(jià)值，不管是從概念定位還是從戶(hù)型設(shè)計(jì)，能夠讓客戶(hù)得到額外的價(jià)值，提高產(chǎn)品的溢價(jià)率；第三，嚴(yán)格控制土地成本，盡量降低成本；第四，在資金方面，通過(guò)發(fā)揮上市公司的平臺(tái)作用，更好地低成本融資，合理安排債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，從整體上降低公司的融資成本。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：五礦建設(shè)對(duì)于中長(zhǎng)期發(fā)展是如何考慮的？

何劍波：希望3-5年之后能夠在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上有一個(gè)大的發(fā)展，初步定的目標(biāo)是達(dá)到300億元的銷(xiāo)售。

我們有詳細(xì)的規(guī)劃，因?yàn)榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是滾動(dòng)的，每2-3年滾動(dòng)一次，根據(jù)資金情況進(jìn)行土地的儲(chǔ)備，同時(shí)也要根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)決定購(gòu)買(mǎi)土地的節(jié)奏。

總的目標(biāo)是未來(lái)3-5年內(nèi)能夠達(dá)到300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。當(dāng)然，不僅僅是自身的發(fā)展，還會(huì)得到母公司五礦集團(tuán)的支持。因?yàn)樵谖宓V集團(tuán)，除了五礦建設(shè)之外還有很多房地產(chǎn)儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)，這個(gè)也是未來(lái)增長(zhǎng)潛力所在。

田景琦：五礦集團(tuán)一直把五礦建設(shè)視為唯一的地產(chǎn)上市平臺(tái)，對(duì)五礦建設(shè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面非常支持。

從2008年到2011年，集團(tuán)曾做了4次注資，以后會(huì)陸續(xù)注入其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括在建工程、資產(chǎn)、項(xiàng)目。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：五礦建設(shè)主要獲得母公司哪方面的支持？注資一事有沒(méi)有具體時(shí)間表？

孫曉民：這涉及到兩個(gè)方面，首先母公司在財(cái)務(wù)或?qū)I(yè)建筑上對(duì)五礦建設(shè)予以支持。五礦集團(tuán)本身的體量很大，品牌價(jià)值在國(guó)內(nèi)金融界非常好，所以，在五礦建設(shè)融資的時(shí)候，尤其是去年發(fā)債的時(shí)候，五礦集團(tuán)出了安慰函，這對(duì)五礦建設(shè)融資是一個(gè)巨大的支持。

同時(shí)五礦集團(tuán)下面還有一個(gè)61年歷史的五礦二十三冶建筑公司，主要從事專(zhuān)業(yè)建筑的公司，在五礦建設(shè)的項(xiàng)目上，按照市場(chǎng)原則進(jìn)行建筑施工。

第二個(gè)層面，五礦集團(tuán)還有一些其他企業(yè)從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，計(jì)劃在未來(lái)若干年內(nèi)把這些資產(chǎn)逐步注入到五礦建設(shè)中。當(dāng)然，注入不僅取決于自身，還有市場(chǎng)條件，我們正在努力。

這部分資產(chǎn)總額有300億元，包括土地、建成物業(yè)及在建工程，而且主要是中高端項(xiàng)目，分布在北京、沈陽(yáng)、天津、營(yíng)口及汕頭等城市。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：怎么看未來(lái)3-5年市場(chǎng)的情況？

何劍波：從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)還是一個(gè)很有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，并沒(méi)有成為一個(gè)夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。這主要是取決于國(guó)家在城市化過(guò)程中處于中期階段，還有大量的人口沒(méi)有轉(zhuǎn)移到城市中。

中央提出了“三個(gè)一個(gè)億人”：一億的棚戶(hù)區(qū)改造，一億的中西部城市化，一億農(nóng)村人口進(jìn)城，這三億人口的住房要解決，可能十年都干不完。

隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)也要演變，可能會(huì)由粗放式的發(fā)展變成集約式的競(jìng)爭(zhēng)。同業(yè)之間更多會(huì)從管理、品牌、開(kāi)發(fā)能力、設(shè)計(jì)能力、售后服務(wù)等方面競(jìng)爭(zhēng)。所以，企業(yè)未來(lái)應(yīng)該都會(huì)從這些方面去努力。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在土地市場(chǎng)方面有什么安排？

何劍波：今年土地市場(chǎng)投資目標(biāo)總額是60億元，土地儲(chǔ)備目標(biāo)是120萬(wàn)平方米。

投資的策略是“區(qū)域聚焦、就近拓展”，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。所以，今年的拓展區(qū)域會(huì)緊密關(guān)注長(zhǎng)三角、珠三角、中部地區(qū)以及長(zhǎng)沙、武漢等地，另外在環(huán)渤海區(qū)域比較重點(diǎn)的一二線(xiàn)城市，我們也會(huì)關(guān)注。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商關(guān)注海外市場(chǎng)，五礦建設(shè)在這方面有沒(méi)有想法？

何劍波：的確有很多企業(yè)走出海外，五礦也是很早就走出海外的企業(yè)，比如在海外從事貿(mào)易業(yè)務(wù)，甚至也包括一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

但是從五礦建設(shè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段的重點(diǎn)還是在國(guó)內(nèi)，我們的戰(zhàn)略非常明確，聚焦于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的幾個(gè)區(qū)域，同時(shí)聚焦產(chǎn)品，以住宅開(kāi)發(fā)為主，在商業(yè)方面，也以可售商業(yè)為主。

盡管五礦建設(shè)還不具備大規(guī)模向海外拓展的條件，但是我們一直在密切關(guān)注，甚至考察海外的項(xiàng)目，不排除將來(lái)在條件成熟的時(shí)候去海外發(fā)展項(xiàng)目的可能。因?yàn)槲宓V作為一個(gè)全球化的跨國(guó)公司，在全球30多個(gè)國(guó)家都有業(yè)務(wù)，海外經(jīng)營(yíng)、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)有很多優(yōu)勢(shì)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：前景不錯(cuò)的地區(qū)會(huì)有哪些？

何劍波：現(xiàn)在大家比較關(guān)注幾個(gè)區(qū)域有馬來(lái)西亞、英國(guó)、西班牙、美國(guó)、澳大利亞以及新西蘭等國(guó)家。馬來(lái)西亞主要是地理位置和中國(guó)比較近，同時(shí)華人較多。英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞是中國(guó)移民的去向，包括留學(xué)。當(dāng)然，這更多取決于當(dāng)?shù)卣?、法?guī)的限制。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：浙江房企倒閉問(wèn)題發(fā)生之后，公司會(huì)不會(huì)相應(yīng)調(diào)整未來(lái)融資的策略？

何劍波：浙江興潤(rùn)置業(yè)發(fā)生債務(wù)危機(jī)，行業(yè)都非常關(guān)注，我相信這個(gè)情況是個(gè)案，但是也反映出整體的融資環(huán)境趨緊。

五礦建設(shè)優(yōu)勢(shì)主要是一方面有一個(gè)很好的大股東，五礦集團(tuán)是一個(gè)央企，不管是從國(guó)家的戰(zhàn)略地位還是公司的實(shí)力，以及銀行的支持來(lái)說(shuō)，都是很好的股東支持；第二，五礦建設(shè)有廣闊的多元化融資渠道，保證資金來(lái)源。過(guò)去幾年，我們不僅有股權(quán)融資，也發(fā)行美元債進(jìn)行債券融資，還有銀團(tuán)貸款，不僅有外幣融資，也有國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)貸款融資。此外，我們還有廣泛的合作伙伴，包括和基金及一些商業(yè)伙伴的合作；第三，五礦建設(shè)的策略是穩(wěn)健發(fā)展，所以在負(fù)債率、融資成本等方面都會(huì)嚴(yán)格控制。去年五礦建設(shè)的凈負(fù)債率僅為34.7%，比其他內(nèi)房股都要好很多，這也反映了財(cái)務(wù)的穩(wěn)健。

房地產(chǎn)很重要的是要防范行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)，所以對(duì)未來(lái)有可能出現(xiàn)的調(diào)整也是有準(zhǔn)備的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：未來(lái)怎樣進(jìn)一步推進(jìn)與萬(wàn)科的合作？在合作模式方面是如何考慮的？

何劍波：行業(yè)中開(kāi)發(fā)商之間的合作非常普遍，尤其是在面對(duì)一些比較大型地塊之時(shí)，合作開(kāi)發(fā)更為適合。過(guò)去幾年，我們?cè)谶@方面也很積極、開(kāi)放，與不同的開(kāi)發(fā)商有很多合作。

與萬(wàn)科的合作是很成功的，雙方注重的是發(fā)揮各自的管理、品牌、資金等優(yōu)勢(shì)。在管理過(guò)程中保持友好的溝通，共組團(tuán)隊(duì)、共同管理，把項(xiàng)目做好。未來(lái)也不排除在合適的機(jī)會(huì)、合適的項(xiàng)目上與其他一些開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。