“合生一直以來(lái)都不是高速周轉(zhuǎn)型的企業(yè)，公司的策略在業(yè)績(jī)表現(xiàn)上和別人不同。”

在2013年112億元的基礎(chǔ)上，合生創(chuàng)展定下集團(tuán)2014年銷(xiāo)售目標(biāo)保持15-20%的增長(zhǎng)。面對(duì)“為什么這么慢”的質(zhì)疑，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官謝寶鑫回應(yīng)稱(chēng)：“合生一直以來(lái)都不是高速周轉(zhuǎn)型的企業(yè)，公司的策略在業(yè)績(jī)表現(xiàn)上和別人不同。”

合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼副總裁廖若清亦表示：“大家很清楚的是，只要把價(jià)格降下去肯定會(huì)賣(mài)出很多，但是作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)，我們不會(huì)出現(xiàn)像業(yè)主沖售樓處這樣的現(xiàn)象。高速周轉(zhuǎn)也不是很難，只是每個(gè)企業(yè)有每個(gè)企業(yè)的打法。”

提及公司2013年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下降，謝寶鑫稱(chēng)合生從去年第四季度起，開(kāi)始根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。“預(yù)計(jì)在一季度結(jié)束的時(shí)候，這些調(diào)整基本到位，第二季度開(kāi)始會(huì)有比較多新貨推向市場(chǎng)，這部分新貨相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較有競(jìng)爭(zhēng)力的。”

謝寶鑫透露，在新推貨量中，剛需和改善型產(chǎn)品將占到公司整個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的70%左右；高端方面大約是30%左右。而合生去年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和去化中，剛需和改善占業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的80%，高端產(chǎn)品大約占20%。

合生預(yù)計(jì)，2014年新推貨量約180億，加上既有的約250億存貨，總的可售貨量是430億左右。而2014年銷(xiāo)售按最高20%增長(zhǎng)來(lái)算，亦不過(guò)135億左右。

謝寶鑫解釋稱(chēng)，公司的整體去化率水平大概是35%到40%之間，和同業(yè)相比確實(shí)不高。“結(jié)合公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，我們認(rèn)為35%左右的去化率相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較合理的。”

與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳同時(shí)擺在合生面前的，是市場(chǎng)對(duì)公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)疑。根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)當(dāng)天發(fā)布的財(cái)務(wù)狀況。2013年合生有期債務(wù)總額為393.73億港幣，一年期到期債務(wù)占比24.1%，為94.73億港幣，而集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為65.79億。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪亦于3月初的一份報(bào)告指出，其評(píng)級(jí)的44家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，只有3家受評(píng)開(kāi)發(fā)商同時(shí)存在信托貸款敞口較大和流動(dòng)性疲弱的情況，合生創(chuàng)展即為其中一家。

對(duì)此謝寶鑫回應(yīng)稱(chēng)：“這是在12月31日這個(gè)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金情況。我們預(yù)計(jì)2014年能夠?qū)崿F(xiàn)的銀行貸款和銷(xiāo)售收入可以完全覆蓋我們的短期債務(wù)。”而對(duì)于穆迪報(bào)告提及的風(fēng)險(xiǎn)，謝寶鑫則稱(chēng)：“報(bào)告有點(diǎn)問(wèn)題，我們會(huì)繼續(xù)溝通，我們認(rèn)為公司的流動(dòng)性非常安全。”

以下是合生創(chuàng)展2013年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：一年期債務(wù)中銀行貸款、其他債券分配是怎樣的？在流動(dòng)性緊張的情況下，到期貸款銀行是否會(huì)延期？公司銷(xiāo)售下降的原因是什么？今年銷(xiāo)售目標(biāo)是多少？

謝寶鑫：2014年整個(gè)到期債務(wù)只占集團(tuán)總債務(wù)不到25%，這個(gè)結(jié)構(gòu)對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)是比較良好的。這25%的債務(wù)大約折合人民幣是75億，其中大部分是銀行正常開(kāi)發(fā)貸款，以及前期留下來(lái)的少量信托。

公司到目前為止沒(méi)有使用的銀行授信額度是360億人民幣，結(jié)合公司當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況和對(duì)2014年現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，認(rèn)為公司應(yīng)付這部分短期債沒(méi)有任何的問(wèn)題。

2013年，公司的新增合約銷(xiāo)售和2012年基本持平，和市場(chǎng)同行相比并不是特別快，但是主要原因在于去年第四季度，公司對(duì)未來(lái)市場(chǎng)特別是對(duì)消費(fèi)者的需求做了重新的分析和判斷，我們認(rèn)為，接下來(lái)的市場(chǎng)剛需及改善產(chǎn)品，特別是一些總價(jià)低、小戶(hù)型產(chǎn)品會(huì)更加受到歡迎，所以公司從去年四季度開(kāi)始調(diào)整未來(lái)供貨產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。

因?yàn)樯婕暗揭?guī)劃調(diào)整，公司四季度新增貨量的推貨時(shí)間適度延后，導(dǎo)致公司第四季度沒(méi)有按照原來(lái)的計(jì)劃推，和預(yù)期效果有一點(diǎn)出入。我們認(rèn)為，短期的調(diào)整是為了中長(zhǎng)期更好的發(fā)展，短期產(chǎn)品的調(diào)整也是為了讓產(chǎn)品在2014年、2015年更好地獲得到市場(chǎng)和消費(fèi)者的認(rèn)可。

銷(xiāo)售目標(biāo)方面，我們希望在2014年還是能夠保持15%到20%的增長(zhǎng)，這是公司長(zhǎng)期以來(lái)穩(wěn)健的發(fā)展策略。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司2014年大概有多少貨值推出，剛需和豪宅占比怎么樣？在北京、上海、珠三角的核心優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，有沒(méi)有具體的時(shí)間表或者項(xiàng)目的規(guī)劃？

謝寶鑫：關(guān)于公司整個(gè)貨量結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，我們預(yù)計(jì)2014年公司新推貨量大概是180億，既有的存貨大概是250億，總的貨量是430億左右。一直以來(lái)公司的策略是剛需和改善為主，大概會(huì)占到整個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的70%左右；高端方面大約是30%左右。按公司以往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和去化率來(lái)看，剛需和改善會(huì)占業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的80%，高端產(chǎn)品這大約占20%。

廖若清：合生在北京CBD絕對(duì)沒(méi)有300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，在售的宵云路8號(hào)附近還有一塊地，政府也做了規(guī)劃和公示，在完善手續(xù)過(guò)程中，很快就會(huì)批復(fù)、補(bǔ)地價(jià)，面積是60多萬(wàn)平方米，再加上原來(lái)10多萬(wàn)平方米沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地，也就是80萬(wàn)平方米，今年?duì)幦⊥晟品墒掷m(xù)和用地手續(xù)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：債務(wù)結(jié)構(gòu)里面有一些是信托貸款，具體額度多少？商業(yè)地產(chǎn)方面，未來(lái)會(huì)不會(huì)尋找合作一起開(kāi)發(fā)？方向是什么樣的？

謝寶鑫：關(guān)于信托方面，我們?cè)谌ツ曛衅谝矃R報(bào)過(guò)，公司一直以來(lái)奉行比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，所以前期少量信托貸款在2013年陸續(xù)還完了，在2014年盡量把信托全部還掉。這部分總量不高，公司當(dāng)前信托的利率水平在同行業(yè)中也是不高的，不到10%。

第二個(gè)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)合作模式問(wèn)題，公司一直以來(lái)并不排斥與人合作，從以前來(lái)看，我們有不少項(xiàng)目是有合作伙伴的，公司還是持開(kāi)放的心態(tài)面對(duì)市場(chǎng)，當(dāng)然要看具體項(xiàng)目和具體合作條件。

公司計(jì)劃在2015年及以后把部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)土地儲(chǔ)備發(fā)展為投資物業(yè)，我們希望這部分不管是在資產(chǎn)占比還是規(guī)模占比，都能夠提升到20%的水平。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年推貨量430億，按照這樣的幅度計(jì)算，去化率只有30%，為什么會(huì)以這樣的去化率制定銷(xiāo)售目標(biāo)？今年的銷(xiāo)售策略是怎樣？

謝寶鑫：2014年銷(xiāo)售目標(biāo)是希望保持15%-20%的增長(zhǎng)，我們會(huì)努力做得更好。從去化率來(lái)看，公司整體去化率水平大概是35%到40%之間，和同業(yè)相比確實(shí)不高，但是客觀來(lái)說(shuō)，這個(gè)是公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和策略的不同。

合生一直以來(lái)都不是高速周轉(zhuǎn)型的企業(yè)，公司的策略在業(yè)績(jī)表現(xiàn)上和別人不同，這個(gè)大家都知道。結(jié)合公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，我們認(rèn)為35%左右的去化率相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較合理的。

在公司貨量結(jié)構(gòu)中，30%物業(yè)是未來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益的重要保障。這一塊當(dāng)然沒(méi)辦法和剛需產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)率相比，但這一塊是實(shí)現(xiàn)公司相對(duì)比較高毛利的重要保障。最終公司的投資目的還是為了實(shí)現(xiàn)投資收益，至于快一點(diǎn)還是慢一點(diǎn)，大家的打法不一樣，我們的目標(biāo)還是很明確的。

公司非常關(guān)注推盤(pán)節(jié)奏問(wèn)題，從去年四季度到今年一季度，公司一直集中力量在做產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。預(yù)計(jì)在一季度結(jié)束的時(shí)候，這些調(diào)整基本到位，預(yù)計(jì)第二季度開(kāi)始會(huì)有比較多的新貨推向市場(chǎng)，這部分新貨相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較有競(jìng)爭(zhēng)力的。

20%商業(yè)占比是我們的三年計(jì)劃，公司可能在2016年左右實(shí)現(xiàn)商業(yè)占比在20%的水平。我們有一些大型商業(yè)項(xiàng)目會(huì)在2015年底、2016年初推出。

非住宅銷(xiāo)售大概占比10%，投資性物業(yè)貢獻(xiàn)大概是在5%左右，包括租金以及持有型物業(yè)的收入，希望20%的目標(biāo)在2015年以后可以實(shí)現(xiàn)。

廖若清：說(shuō)到銷(xiāo)售去化率的問(wèn)題，大家很清楚的是，只要把價(jià)格降下去肯定會(huì)賣(mài)出很多，但是作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)，我們不會(huì)出現(xiàn)像業(yè)主沖售樓處這樣的現(xiàn)象。

另外，高速周轉(zhuǎn)也不是很難，只是每個(gè)企業(yè)有每個(gè)企業(yè)的打法，我們的打法和其他公司的打法不可同日而語(yǔ)，每個(gè)企業(yè)都有自己的策略。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司擁有現(xiàn)金65.79億，但是一年內(nèi)到期債務(wù)為94.73億，是不是說(shuō)明債務(wù)壓力還是很大的？

謝寶鑫：這是在12月31號(hào)這個(gè)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金情況，預(yù)計(jì)2014年能夠?qū)崿F(xiàn)銀行貸款和銷(xiāo)售收入可以完全覆蓋短期債務(wù)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司在流動(dòng)性方面沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的嗎？

謝寶鑫：公司的流動(dòng)性是非常安全的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：合生在北上廣核心區(qū)域有較為優(yōu)質(zhì)的土地，而且成本也非常低，不開(kāi)發(fā)的原因是什么？

廖若清：也不是不開(kāi)發(fā)，但是要循序漸進(jìn)地開(kāi)發(fā)，進(jìn)度有點(diǎn)慢。剛才說(shuō)了在調(diào)結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)調(diào)好了就快了，這個(gè)結(jié)構(gòu)包括公司的治理結(jié)構(gòu)，人員結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之間的結(jié)構(gòu)。

調(diào)整好了就會(huì)快起來(lái)，比如說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)占到20%，還有10%是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還有住宅地產(chǎn)。