體量相當(dāng)于“鄰居”萬達(dá)廣場的四倍，是廣州規(guī)模最大的超級(jí)城市綜合體。

作為廣州炙手可熱的購房和賣地區(qū)域，蘿崗一直備受社會(huì)各界關(guān)注。今年2月蘿崗并入黃埔，再次將眾人目光引向新黃埔區(qū)。

據(jù)媒體4月4日?qǐng)?bào)道，位于黃埔區(qū)科學(xué)城片區(qū)的大壯國際廣場已正式開放營銷中心，項(xiàng)目推出首期一線臨街商鋪，面積30-200平方米，均價(jià)3萬-8萬元/平方米。

資料顯示，大壯國際廣場項(xiàng)目總占地面積29.8萬平方米，總建筑面積達(dá)168萬平方米，由7幅地塊組成，體量相當(dāng)于“鄰居”萬達(dá)廣場的四倍，是廣州規(guī)模最大的超級(jí)城市綜合體。

在其最新派發(fā)的宣傳單上，最顯眼處標(biāo)明“大壯國際廣場規(guī)模=天河城+太古匯+萬菱匯+中華廣場+正佳廣場+花城匯”。

據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，大壯國際廣場將分三期建設(shè)，其第一期規(guī)劃為國際娛樂美食城，第二期規(guī)劃為高檔公寓和甲級(jí)寫字樓和高端住宅產(chǎn)品，第三期規(guī)劃為五星級(jí)酒店和大型ShoppingMall，總投資達(dá)到52個(gè)億，分為三個(gè)工期完成。

據(jù)接近該項(xiàng)目的人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露：“在推售的街區(qū)商鋪中將有50%自持，主要為主力型的街區(qū)。七個(gè)地塊的定位和類型都是不一樣的，但最終會(huì)逐漸往高端走。”

他舉了個(gè)例子：“天河城和正佳廣場開始開業(yè)時(shí)，有40%以上的業(yè)態(tài)是相同的，之后通過慢慢調(diào)整才得到今天的結(jié)果，大壯國際廣場最終結(jié)果應(yīng)該會(huì)接近正佳廣場的定位。”

位于大壯國際廣場項(xiàng)目對(duì)面的蘿崗萬達(dá)廣場，今年初售賣商鋪均價(jià)約2萬多元到5萬多元不等。而蘿崗黃埔并區(qū)之后，新黃埔區(qū)一些相對(duì)成熟街區(qū)的商鋪項(xiàng)目，最高的叫價(jià)已超過10萬元/平方米。

值得注意的是，在業(yè)態(tài)上蘿崗萬達(dá)廣場和大壯國際廣場都涉及大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、文化中心、商業(yè)步行街、甲級(jí)寫字樓等業(yè)態(tài)。

“對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來說，定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)是明顯可以看到的，同一地方的項(xiàng)目定位和產(chǎn)品類似都是可以的，關(guān)鍵是后期管理。”戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管及高級(jí)助理董事伍林如此分析說：“對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，后期經(jīng)營管理才是真正的較量。”

據(jù)廣州另一業(yè)內(nèi)人士分析稱，兩大項(xiàng)目將來的發(fā)展前景將更多取決于開業(yè)初期統(tǒng)一經(jīng)營與管理的實(shí)力。

該分析人士認(rèn)為，大壯集團(tuán)屬于民營集團(tuán)，在資金、財(cái)力和運(yùn)作能力、管理能力上都比不上有著多年商場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的萬達(dá)。雖然面積夠大，產(chǎn)品類型包含商鋪、公寓、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，但是從另一方面來說，業(yè)態(tài)太多會(huì)產(chǎn)生混亂，對(duì)運(yùn)營和管理能力提出很高的要求。

另據(jù)大壯集團(tuán)的官網(wǎng)顯示，大壯集團(tuán)核心產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)。但僅有未開業(yè)的大壯國際廣場、科學(xué)城綜合研發(fā)孵化區(qū)、蘿崗區(qū)聯(lián)合街舊改以及金都大酒店四個(gè)項(xiàng)目。

除了在項(xiàng)目定位和運(yùn)營管理能力方面，往往商圈的形成及氛圍，對(duì)手行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營成功與否也起著決定性作用。

雖然蘿崗因規(guī)劃調(diào)整為新黃埔區(qū)，但大壯國際廣場所處的蘿崗區(qū)域卻還未形成商圈。據(jù)悉，蘿崗區(qū)域近期內(nèi)能落成并投入使用的購物中心僅有萬達(dá)廣場以及已建成的高德匯。

規(guī)劃中的購物中心包括綠地中央廣場、奧園廣場、敏捷廣場和大壯國際廣場等，多是大型綜合項(xiàng)目的一部分，并且普遍把購物中心放在項(xiàng)目的后期進(jìn)行。也就是說，這些項(xiàng)目所在的蘿崗中心城短期內(nèi)不至于有大量商業(yè)供應(yīng)。

因此，據(jù)第一太平戴維斯南區(qū)董事長林木雄分析稱：“蘿崗區(qū)域要形成比較有氛圍的商圈至少需要5-8年。”

持有相同觀點(diǎn)的伍林補(bǔ)充：“商圈的成熟還需要看第一個(gè)大的綜合體項(xiàng)目什么時(shí)候入市，估計(jì)還是得看等蘿崗萬達(dá)廣場入市的時(shí)間。”