與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示相一致，本季度廣州市甲級寫字樓市場表現(xiàn)平淡，租賃市場需求持續(xù)疲弱，寫字樓投資購買需求亦有所降溫。

　　【2014年5月7日-廣州】據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2014年第一季度，廣州市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持穩(wěn)中趨緩態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資、國有投資增速回落，根據(jù)廣州市政府相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-2月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅為24.1%，國有投資同比增長20.6%；增速分別比上年同期放緩7.7%和7.3%。與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示相一致，本季度廣州市甲級寫字樓市場表現(xiàn)平淡，租賃市場需求持續(xù)疲弱，寫字樓投資購買需求亦有所降溫。受此影響，本季度廣州甲級寫字樓市場平均租金繼續(xù)持下滑態(tài)勢，平均銷售價格增幅則較上季度收窄。本季度租賃成交主要來自金融、制造以及IT、通信等行業(yè)。

　　整體供應(yīng)，需求及空置狀況

　　高力國際研究顯示，2014年第一季度，廣州市無新增甲級寫字樓項目入市；整體庫存維持在349.1萬平方米。年內(nèi)預(yù)計將有一定體量的新增供應(yīng)落成，但由于多將于下半年完工入市，上半年新增供應(yīng)有限，將在一定程度上緩解自2011年第三季度以來的供需失衡壓力。本季度市場以消化現(xiàn)有庫存為主，但由于整體需求表現(xiàn)疲軟，全市平均空置率較上季度基本持平，為24.9%。

　　本季度廣州市甲級寫字樓市場需求主要來自金融、制造以及IT、通信等行業(yè)。一方面，受內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，國內(nèi)外企業(yè)從成本等方面考慮，對置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎，并對市場租金走勢等持觀望態(tài)度；另一方面，如珠江新城等區(qū)域多個物業(yè)可選擇性，租戶決策時間明顯延長。因此，本季度市場租賃成交明顯萎縮，多以400-600平方米小面積成交為主，主要租賃成交案例包括：3M材料技術(shù)(廣州)有限公司租賃廣晟大廈約2,371平方米辦公面積，招商信諾人壽保險則租賃富力中心約654平方米；此外，廣州艾芮菲投資則租賃高德置地廣場四期約500平方米辦公室。

　　租金分析

　　高力國際報告指出，本季度廣州市甲級寫字樓市場平均租金較上季度錄得有輕微下調(diào)，為每月每平方米人民幣152.7元，環(huán)比下降約0.3%。盡管全市整體租金保持下行趨勢，但2013年越秀區(qū)以及天河北-體育中心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨鸨３制椒€(wěn)上升，本季度越秀區(qū)市場平均租金為每月每平方米人民幣116.9元，較上季度上升約1.6%。天河北-體育中心租金環(huán)比上升幅度約在1.5%左右。租金下調(diào)主要受珠江新城區(qū)域內(nèi)多個新增項目業(yè)主降低租金報價或提供超過3個月以上免租期等優(yōu)惠措施影響所致，本季度該區(qū)域市場租金環(huán)比下調(diào)約2.0%，從而帶動天河區(qū)市場整體平均租金水平下調(diào)約1%至每月每平方米人民幣160.7元。

　　售價趨勢

　　2014年第一季度，廣州市甲級寫字樓銷售市場有所降溫，主要由于租金的持續(xù)下行和售價不斷上升拉低投資回報空間。市場投資需求回落，使寫字樓市場平均售價增幅縮窄。但由于可售項目在區(qū)位、產(chǎn)品等方面的稀缺性，售價仍保持上升趨勢，如珠江新城環(huán)球都會廣場等銷售價格已在每平方米50,000元左右。本季度錄得全市平均售價為每平方米36,860元，環(huán)比上升約3.0個百分點(diǎn)。

　　市場展望

　　2014年，《國務(wù)院關(guān)于<國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要>實(shí)施中期評估報告》指出，"十二五"后半期及未來經(jīng)濟(jì)增長面臨一定的下行壓力。根據(jù)廣州市政府年初發(fā)布的工作報告，2014年廣州全年將實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增長10%，較2013年放緩約1.6%。經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期放緩將影響廣州寫字樓市場需求，進(jìn)而抑制整體平均租金的上升。

　　預(yù)計將有包括高德置地四期、越秀財富中心、保利克洛維二期等項目落成入市，帶來約357,709平方米新增供應(yīng)。由于新增供應(yīng)預(yù)計多集中在下半年入市，且已經(jīng)過一定時間預(yù)租培育，因此，預(yù)計對全年平均空置率推升幅度有限。