在此高庫(kù)存壓力下，樓市加速進(jìn)入買方市場(chǎng)，二季度成交或難沖高位，樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)雙跌通道。

　　1、北京新建商品住宅供應(yīng)加速，創(chuàng)16個(gè)月來(lái)新高；

　　2、“銀四”北京新房成交創(chuàng)2008年同期以來(lái)新低；

　　3、4月新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌11.70%，房山等五環(huán)外剛需盤掌局。

　　北京土地持續(xù)高溫供應(yīng)與自住型商品房帶來(lái)的加速行業(yè)洗牌，進(jìn)一步加深市場(chǎng)觀望情緒，有效購(gòu)房人群收窄，樓市成交顯著下滑，考慮到半年業(yè)績(jī)考核及樓市下行預(yù)期，房企加速供應(yīng)。在此高庫(kù)存壓力下，樓市加速進(jìn)入買方市場(chǎng)，二季度成交或難沖高位，樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)雙跌通道。

　　4月北京新建商品住宅供應(yīng)加速創(chuàng)16個(gè)月來(lái)新高

　　2014年4月北京新增55個(gè)銷售許可證(含保障房)，準(zhǔn)許銷售面積179.82萬(wàn)平方米，其中新建商品住宅期房取得32個(gè)預(yù)售證，共計(jì)30個(gè)項(xiàng)目，推出房源8773套，推盤量102.46萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲3.29%，同比上漲117.73%，新建商品住宅供應(yīng)放量繼續(xù)增加，創(chuàng)16個(gè)月來(lái)新高。本月供應(yīng)新建商品住宅僅7個(gè)為新盤入市，占到總供應(yīng)的21.54%，其他均為舊盤加推，占78.46%。

　　從供應(yīng)環(huán)線分布來(lái)看，均位于四環(huán)外，四五環(huán)之間、五六環(huán)之間、六環(huán)之外成交分別占4.7%、54.8%、40.5%。價(jià)格方面，本月新建商品住宅擬售均價(jià)為26179元/平方米，較上月別墅等高檔項(xiàng)目供應(yīng)增加，22個(gè)項(xiàng)目為擬售價(jià)格小于3萬(wàn)元/平方米的剛需盤?？紤]到半年業(yè)績(jī)考核及樓市下行預(yù)期購(gòu)房人群收窄，房企加速供應(yīng)。

　　“銀四”北京新房成交創(chuàng)2008年同期以來(lái)新低

　　根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年4月北京新建住宅成交面積為60.65萬(wàn)平方米，新建商品住宅成交6091套，環(huán)比下降16.44%，同比下降26.44%。其中，期房成交4400套，成交面積為42.45萬(wàn)平方米，現(xiàn)房成交1691套，成交面積為18.19萬(wàn)平方米。今年“銀四”創(chuàng)2008年同期以來(lái)新低，對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，

　　首先，從去年下半年房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊，面對(duì)住房總價(jià)持續(xù)走高，有效購(gòu)房人群收窄，影響樓市成交顯著下滑；

　　其次，北京土地持續(xù)高溫供應(yīng)與自住型商品房帶來(lái)的行業(yè)加速洗牌，進(jìn)一步加深市場(chǎng)觀望情緒。3月以來(lái)新建商品住宅供應(yīng)累計(jì)余萬(wàn)套，剛需購(gòu)房群體消耗與高庫(kù)存帶來(lái)的“供過(guò)于求”，使得房企對(duì)剛需市場(chǎng)的下行預(yù)期加強(qiáng)。

　　本月新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌11.70%房山等五環(huán)外剛需盤掌局

　　根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年4月北京新建商品住宅成交均價(jià)24648元/平米，同比上漲12.35%，環(huán)比下跌11.70%，本月新房成交90%以上是五環(huán)外低價(jià)剛需盤，其中，房山以單月成交套數(shù)占比30.15%位居各城區(qū)之首，首創(chuàng)o新悅都、東亞o朗悅居、中國(guó)鐵建o原香漫谷、萬(wàn)科幸福匯、首開o熙悅山等項(xiàng)目集中放量。

　　本月新建商品住宅成交特點(diǎn)

　　1、一、三居室新建住宅成交占比顯著增加各居室均價(jià)下跌

　　2014年4月新建商品住宅成交戶型占比與上月相比，兩、三居室成交占比高，達(dá)到73.31%；另外，一、三居室成交占比顯著增加，比例分別占18.11%、37.12%，較上月上漲1.36個(gè)百分點(diǎn)、1.02個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格方面，各套型均價(jià)均有所下跌，其中一、兩居室均價(jià)20363元/平方米、19581元/平方米，較上月下跌10%以上。

　　2、均價(jià)2萬(wàn)元/平米以上房源成交比重下滑

　　2014年4月新建商品住宅成交均價(jià)依然集中在1-3萬(wàn)元/平方米的房源，成交比重為74.31%。具體地，2-3萬(wàn)元/平方米成交占比44.44%，較上月下降15.50個(gè)百分點(diǎn)，1-2萬(wàn)元/平方米占比29.87%，較上月上漲10.75個(gè)百分點(diǎn)。另外，均價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上成交房源比重均下滑。

　　3、五環(huán)以外新房成交均價(jià)環(huán)比大跌

　　按環(huán)線分布劃分，2014年4月北京新建商品住宅成交占比相較上月，成交集中在五環(huán)以外，占比達(dá)到93.53%。其中，五、六環(huán)之間成交占比為55.15%，環(huán)比上漲19.06個(gè)百分點(diǎn)，六環(huán)以外占比38.38%，環(huán)比下降18.07個(gè)百分點(diǎn)。成交均價(jià)分別為26148元/平方米、17032元/平方米，環(huán)比分別下跌16.95%、19.16%。

　　下月預(yù)測(cè)

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，“銀四”北京房企加緊出貨搶收，新房市場(chǎng)成交慘淡，北京新房供需逆轉(zhuǎn)，截止月末，商品住宅新房存量達(dá)到68659套，創(chuàng)下了過(guò)去14個(gè)月以來(lái)新高。進(jìn)入5月，高庫(kù)存及剛需購(gòu)房入市受阻進(jìn)一步增加樓市下行預(yù)期，樓市加速進(jìn)入買方市場(chǎng)，二季度成交或難沖高位，樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)雙跌通道。

　　中原地產(chǎn)：4月北京新房市場(chǎng)供需逆轉(zhuǎn) 五環(huán)外剛需盤掌局