2014年1-4月，郊縣區(qū)累計(jì)土地供應(yīng)面積3760.28畝，與去年同期比較減少5.34%。累計(jì)土地成交面積2853.56畝，成交與去年同期比較減少20.94%。

　　-1-土地市場

　　城郊分化房企回流

　　1、成都市土地供需走勢

　　2014年1-4月，成都市累計(jì)土地供應(yīng)面積5073.97畝，與去年同期相比增長4.29%；累計(jì)土地成交面積4075.08畝，與去年同期相比下降8.83%。

　　本月成都市共出讓土地21宗，總供應(yīng)面積1490.29畝，環(huán)比上漲74.02%，同比增長164.31%；本月共成交土地14宗，土地成交面積1005.13畝，環(huán)比上漲17.37%，同比增長81.05%。

　　1.1主城區(qū)土地市場供需趨勢

　　2014年1-4月，主城區(qū)累計(jì)土地供應(yīng)面積1313.69畝，與去年同期比較增長47.11%。累計(jì)土地成交面積1221.52畝，與去年同期比較增長41.92%。

　　本月主城區(qū)總供應(yīng)土地6宗，供應(yīng)面積437.39畝，環(huán)比增長745.36%，同比增長335.43%。成交方面，本月主城區(qū)總成交土地5宗，成交面積414.11畝，環(huán)比增長700.37%，同比增長312.25%。

　　1.1.1主城區(qū)成交土地可建面積概況

　　2014年1-4月，主城區(qū)累計(jì)土地成交可建面積291.58萬平米，其中住宅可建面積為136.98萬平米，商業(yè)可建面積為154.60萬平米。

　　本月主城區(qū)成交土地面積約合30.19萬平米，總可建面積為104.27萬平米；其中住宅可建面積為51.07萬平米，環(huán)比增長765.59%，同比增長369.83%；商業(yè)可建面積為53.20萬平米，環(huán)比增長637.86%，同比增長568.34%。

　　1.2郊區(qū)土地市場供需概況

　　2014年1-4月，郊縣區(qū)累計(jì)土地供應(yīng)面積3760.28畝，與去年同期比較減少5.34%。累計(jì)土地成交面積2853.56畝，成交與去年同期比較減少20.94%。

　　本月郊縣區(qū)總供應(yīng)土地15宗，供應(yīng)面積1052.90畝，環(huán)比上漲30.85%，同比增長127.21%。成交方面，本月郊縣區(qū)總成交土地9宗，成交面積591.02畝，環(huán)比減少26.55%，同比增長29.97%。

　　1.2.1郊縣區(qū)成交土地可建面積概況

　　2014年1-4月，郊縣區(qū)累計(jì)土地成交可建面積共597.63萬平米，其中住宅可建面積為268.92萬平米，商業(yè)可建面積為328.71萬平米。

　　本月郊縣區(qū)成交土地面積約合39.40萬平米，總可建面積為92.08萬平米；其中住宅可建面積為28.43萬平米，環(huán)比減少57.84%，同比下滑60.20%；商業(yè)可建面積為63.66萬平米，環(huán)比減少41.48%，同比增長64.54%。

　　2、本月土地詳細(xì)信息

　　2.1新增土地公告信息

　　主城區(qū)土地公告情況：本月主城區(qū)共發(fā)布8宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，分別為金牛區(qū)2宗、成華區(qū)2宗、天府新區(qū)4宗。凈用地面積共計(jì)740.27畝，約合49.56萬平方米，總可建面積約為207.04萬平方米。

　　郊縣區(qū)土地公告情況：本月郊縣區(qū)共發(fā)布9宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，分別為金堂縣1宗、郫縣1宗、崇州市1宗、雙流3宗、青白江1宗、新都1宗、新津1宗，凈用地面積共計(jì)457.99畝，約合30.53萬平方米，總可建面積約為93.60萬平方米。

　　2.2土地成交信息

　　主城區(qū)土地成交情況：本月主城區(qū)共出讓6宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，分別為成華區(qū)5宗、青羊區(qū)1宗。

　　郊縣區(qū)土地成交情況：本月郊縣區(qū)共出讓15宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，分別為崇州市7宗、邛崍市1宗、都江堰市2宗、雙流縣4宗、溫江區(qū)1宗。

　　3、小結(jié)與預(yù)測

　　總的來說，本月的成都市土地市場供應(yīng)明顯回升，成交略有增長，流拍現(xiàn)象蔚然，城郊分化明顯。其中主城區(qū)的土地市場，在經(jīng)歷了3月份的低谷之后，供需強(qiáng)勢反彈，重回前期的高位；且成交土地普遍溢價(jià)，整體成交樓面均價(jià)高達(dá)7420元/平米。而郊縣區(qū)土地市場的表現(xiàn)則與主城區(qū)大相徑庭，供應(yīng)方面雖然有所增長，成交方面卻是明顯下行。出現(xiàn)這樣的情況，或是受到了新房市場的影響，新房市場遇冷，土地市場亦是休戚相關(guān)；在此情形下，風(fēng)險(xiǎn)較小的中心城區(qū)更是各路房企必爭之地，比如長期耕耘郊區(qū)或川內(nèi)二級城市的恒大、魯能等房企，均不惜血本拿下地塊以入駐城區(qū)。

　　-2-主城區(qū)商品住宅市場

　　市場歸于常態(tài)“降價(jià)風(fēng)”未刮走“剛需客”

　　2.1本月成都市供需概況

　　4月成都市商品住宅供需齊下滑，市場走勢轉(zhuǎn)為平穩(wěn)。其中，供應(yīng)方面：供應(yīng)面積151.49萬平方米，環(huán)比下降16.27%，同比下降53.7%；成交方面：成交面積197.27萬平方米，環(huán)比下降17.13%，同比下降38.24%；本月供需比為0.77。預(yù)計(jì)后市在房交會的帶動(dòng)下成交量將穩(wěn)中有升；而供應(yīng)量因前期開發(fā)商備戰(zhàn)房交會集中的放量，后市或穩(wěn)中有降。

　　2.2成都市主城區(qū)商品住宅供需詳情

　　4月成都主城區(qū)商品住宅供需回落，市場走勢轉(zhuǎn)為平穩(wěn)。其中，供應(yīng)方面：供應(yīng)面積98.97萬平方米，環(huán)比下降21.97%，同比上漲1.13%；成交方面：成交套數(shù)8956套，環(huán)比下降5.98%，同比下降37.03%；成交面積87.72萬平方米，環(huán)比下降3.82%，同比下降37.62%；本月供需比為1.13。本月主城區(qū)市場走勢步入平穩(wěn)正軌，在信貸收緊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場降價(jià)信號風(fēng)行的背景下，市場并未表現(xiàn)出明顯的降溫跡象，銷售走量依然可觀。預(yù)計(jì)后市在“春交會”的影響下成交量或穩(wěn)中有升，而供應(yīng)量因前期的集中釋放或有所下滑。

　　2.2.1本月主城區(qū)各行政區(qū)商品住宅供需情況

　　4月高新區(qū)供需摘冠，供應(yīng)面積30.43萬平方米，環(huán)比下降36.78%；成交面積21.71萬平方米，環(huán)比上漲3.23%。武侯區(qū)供應(yīng)井噴，供應(yīng)面積20.6萬平方米，環(huán)比大漲313.65%；成交面積6.68萬平方米，環(huán)比下降26.99%。錦江區(qū)供需平穩(wěn)，供應(yīng)面積23.21萬平方米，環(huán)比上漲1.98%；成交面積16.2萬平方米，環(huán)比下降3.4%。

　　2.3成都市近郊縣商品住宅供需走勢

　　4月成都近郊縣商品住宅供應(yīng)微幅下跌，成交回歸常態(tài)。其中，供應(yīng)方面：供應(yīng)面積52.52萬平方米，環(huán)比下降2.88%，同比下降76.81%。成交方面：成交面積109.55萬平方米，環(huán)比下降25.39%，同比下降38.72%。預(yù)計(jì)后市供應(yīng)量將保持平穩(wěn)，成交量在房交會的沖量促銷下或有小幅上漲的可能。

　　2.3.1成都市各近郊縣商品住宅供需詳情

　　4月各近郊縣成交全線下跌，溫江供應(yīng)打破沉寂。其中，雙流成交居首，供應(yīng)面積5.81萬平方米，環(huán)比下降64.5%；成交面積30.42平方米，環(huán)比下降31.57%。溫江供應(yīng)摘冠，供應(yīng)面積27.71萬平方米；成交面積17.41萬平方米，環(huán)比下降32.33%。新都供應(yīng)低迷，供應(yīng)面積4.27萬平方米，環(huán)比下降74.48%；成交面積26.5萬平方米，環(huán)比下降14.79%。

　　2.4小結(jié)與預(yù)測

　　小結(jié)：市場歸于常態(tài)“降價(jià)風(fēng)”未刮走“剛需客”

　　4月市場供需回落，樓市在“三月暖流”之后歸于常態(tài)。雖本月市場供需量均出現(xiàn)下滑，但市場明顯降溫的跡象依然未有顯現(xiàn)。首先，本月走量與13年4月市場高峰之后的市場成交形勢基本一致。其次，從供需基數(shù)上看本月供需走量依然位于中上游。最后，本年度以來相較12年市場同期形勢，成交量相較增幅在30%左右。在降價(jià)風(fēng)潮盛行之下，“降價(jià)風(fēng)”并未刮走“剛需客”。所謂的降價(jià)潮，除九龍倉御園等個(gè)別案例外，其余主要還是開發(fā)商的營銷動(dòng)作，如：特價(jià)房、尾盤清售等。究其最終原因則是在信貸收緊的壓力下，開發(fā)商資金面臨考驗(yàn)，而將前期存貨(位置差房源、大戶型難消房源、尾盤階段產(chǎn)品)促銷走量；對于這類產(chǎn)品如若在正常的銷售節(jié)奏下將依然面臨去化難題，所產(chǎn)生的時(shí)間成本不一定表明取得的效益比現(xiàn)在降價(jià)銷售的好，而信貸收緊正好成為難銷戶型降價(jià)拋售的導(dǎo)火索，第一起到回籠資金，第二，清理難銷戶型；從實(shí)際市場來看，并未出現(xiàn)好戶型、優(yōu)質(zhì)地段產(chǎn)品降價(jià)銷售的情況，而剛需戶型市場反響依然堅(jiān)挺，剛需客群觀望情緒并未明顯加濃，證明市場未出現(xiàn)所謂樓市擠泡沫或者“崩盤”的情況。

　　預(yù)測：“最難熬時(shí)節(jié)”或已過去后市穩(wěn)中有升依然可期

　　從信貸收緊以后來看，首先，信貸收緊將是較長時(shí)期面臨的問題，其次，開發(fā)商在經(jīng)歷較長時(shí)間收緊的情況下已做出調(diào)整和策略應(yīng)對；最后，從開年以來的需求看來，需求量依然可觀。因此，在經(jīng)歷近一年金融吃緊的影響下，樓市的“最難熬時(shí)節(jié)”或已過去。預(yù)計(jì)后市在“春交會”的促銷走量下，成交穩(wěn)中有升的可能性依然較大，而供應(yīng)端在三、四月集中放量后或有小幅下滑的可能。

　　-3-

　　二手商品住宅市場

　　二手住宅成交小幅下滑走勢趨于平穩(wěn)

　　3.1成都市主城區(qū)二手住宅成交概況

　　4月成都二手住宅成交量為4673套，環(huán)比下降2.12%，同比下降22.34%；成交面積為41.32萬平方米，環(huán)比下降1.38%，同比下降22.72%。本月二手成交微幅下滑，成交走勢恢復(fù)平穩(wěn)。

　　3.2各行政區(qū)二手房成交詳情

　　4月成都各行政區(qū)成交量漲跌參半。其中，金牛區(qū)成交居高，成交940套，環(huán)比上漲8.42%；成華區(qū)下跌幅度最大，成交713套，環(huán)比下降17.19%；錦江區(qū)成交保持平穩(wěn)，成交673套，環(huán)比上漲0.9%；預(yù)計(jì)后市各行政區(qū)成交走勢仍將以平穩(wěn)為基調(diào)。

　　3.3小結(jié)

　　二手住宅成交小幅下滑走勢趨于平穩(wěn)

　　本月二手住宅成交小幅下滑，成交在三月“陽春”和開學(xué)期學(xué)區(qū)房成交增大以及2月累積成交釋放的影響下止跌回升，而本月成交恢復(fù)常態(tài)，走勢歸于平穩(wěn)的趨勢再度顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)后市二手住宅走勢依然將保持平穩(wěn)。

　　四川中原：成都2014年04月土地和住宅市場簡報(bào)