“只要公司保證15%以上的凈利潤率，不介意在促銷方面調(diào)整策略，包括價格。”

“我們今年的目標(biāo)定得比較高，210億元，對比去年增長30%。”合景泰富主席孔健岷在3月18日召開的2013全年業(yè)績會上表示，集團(tuán)新項目的數(shù)量增長可以支撐目標(biāo)的完成。

針對此前提出的2015年達(dá)成250-300億目標(biāo)，孔健岷再次強調(diào)該目標(biāo)并無變化，“2015年接近300個億的目標(biāo)指權(quán)益銷售，是全部為我們公司的銷售。”

合景泰富投資者關(guān)系總監(jiān)吳曉怡則表示，集團(tuán)2014年將推出10-15個新盤，預(yù)計到2014年底將有35-40個項目在售，“我們非常有信心達(dá)成銷售的目標(biāo)，因為今年可售貨量充足，貨值從去年的230億上升超過50%到350億。”

據(jù)其介紹，合景泰富今年的產(chǎn)品將繼續(xù)從過去幾年的大戶型、高端定位向中小戶型剛需調(diào)整，同時加快拿地到銷售的開發(fā)。

對于高周轉(zhuǎn)追求可能降低毛利率的質(zhì)疑，孔健岷回應(yīng)稱，周轉(zhuǎn)速度加快對集團(tuán)的毛利率影響不會太大，“周轉(zhuǎn)速度加快，利息低了、支出成本低了，也可以促進(jìn)公司負(fù)債率的改善。”

談及內(nèi)地樓市和房價，孔健岷預(yù)期一線城市房價會較平穩(wěn)，三四線城市視供應(yīng)關(guān)系房價表現(xiàn)可能有所不同，“整體來說今年樓市是穩(wěn)定的，不存在大幅度降價的可能。”

孔健岷舉例稱，在北京并未看到有普遍大降價的跡象，合景在北京的新項目將按集團(tuán)預(yù)期售價推出。但在保證利潤率的前提下不介意價格調(diào)整，“只要公司保證15%以上的凈利潤率，我不介意在促銷方面調(diào)整我們的策略，包括價格。”

以下為合景泰富2013年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：2月份70個大中城市中絕大部分樓價繼續(xù)上升，一線城市升幅超過一成，合景泰富今年一線城市的推盤策略是怎樣的？會不會降價賣樓？

孔健岷：地產(chǎn)市場的整體升幅是收窄的，一線城市可能樂觀一點，房價平穩(wěn)一點，三四線城市可能會根據(jù)供應(yīng)量的問題有所不同。供大于求的三四線城市，相信有房價下跌。個別的二線、三線城市，如果土地供應(yīng)量不是太大，供求關(guān)系比較平等，降價壓力就小一些。

從我們北京的項目來看，沒有看到明顯的降價跡象。我們準(zhǔn)備推出的一個新盤，都是符合集團(tuán)的預(yù)期售價去推售。

我們今年目標(biāo)210億元，對比去年增長30%。這個目標(biāo)首先是基于市場比較穩(wěn)定；第二是基于今年新盤數(shù)量比前兩年要多，新的區(qū)域增加了兩個，一個是杭州一個是廣西，這對于公司完成今年銷售目標(biāo)的信心有助力。

個別項目的一些優(yōu)惠措施公司也會有，但整體上今年樓市是穩(wěn)定，相對健康的，也不存在大幅度降價的可能。浙江那個公司可能是個別案例，可能是公司在以前買了很多貴地。這是很個別的案例，相信地產(chǎn)還是比較穩(wěn)定的行業(yè)。

現(xiàn)場提問：2013年合景收入下跌的原因是什么？今年合景物業(yè)整體銷售均價預(yù)計是多少？

吳曉怡：去年收入下降是因為從2012年開始有一些合營項目公司的入賬，按照會計準(zhǔn)則合營項目公司的收入是不并入的，如果我們把合營項目的收入按比例派回到收入的話，我們的收入是125億。今年銷售均價估計可以去到15000元左右，主要是因城市配比的變化，今年會多一些一線城市比如北京、上海、廣州的新盤銷售。

現(xiàn)場提問：未來商業(yè)地產(chǎn)會占公司業(yè)務(wù)的比例？合景一直是做高端產(chǎn)品，促銷會不會跟公司定位有沖突？

吳曉怡：剛才提到的290億是因為市場上有兩種統(tǒng)計口徑，一種是按照權(quán)益占比統(tǒng)計，這樣計算我們2013年銷售是163億，今年的目標(biāo)是210億。另外一種是總的銷售口徑，即合資公司項目產(chǎn)生銷售全部都加到銷售總數(shù)里面，如果按照這個口徑，我們今年的目標(biāo)是290億。之前講的2015年爭取達(dá)到250-300億目標(biāo)是沒有變的，這個目標(biāo)是按照權(quán)益的口徑而定的。

從拿地的方向來說，現(xiàn)在更注重拿住宅用地。因為我們整體的小戶型剛需產(chǎn)品的住宅項目銷售去化做得更好，所以蘇州是以拿住宅地塊優(yōu)先。

孔健岷：只要公司保證15%以上的凈利潤率，我不介意在促銷方面調(diào)整策略，包括價格。從整個行業(yè)來說，15%的凈利潤是很高的，現(xiàn)在很多企業(yè)都保持在12-13%，希望合景在這方面維持一個策略，保證高凈利潤率。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，4月底會做一個上海發(fā)布會，因為我們寫字樓項目、酒店項目對集團(tuán)的貢獻(xiàn)相對比較穩(wěn)定，而且回報率也不錯。發(fā)布會主要是針對商場，明年我們會在上海開一個商場。

現(xiàn)場提問：所得稅開支大幅度減少的原因是什么？怎么看不動產(chǎn)登記條例對樓價的影響？

徐錦添：所得稅開支下降主要是今年售價下降了，相對土地增值稅是下降的。

孔健岷：一線城市都已經(jīng)有要求對不動產(chǎn)登記，比如廣州?，F(xiàn)在只是針對一些沒有的城市推行，健全全國網(wǎng)絡(luò)，因為一些二三線城市以前是沒有做的。

我不認(rèn)為不動產(chǎn)登記對樓價會有大的影響，只可能會對首付有一點影響，二套住房提升首付比例，但對于整體樓價、樓市是平穩(wěn)健康的促進(jìn)，不會有大的影響。

現(xiàn)場提問：合景W酒店去年正式營業(yè)，收入有多少？今年酒店的計劃收入是多少？

孔健岷：酒店是去年5月份開業(yè)的，是W品牌在國內(nèi)第一間酒店。去年的入住率從5月份開業(yè)到年底平均大概在45%左右，今年1月到3月整體的入住率達(dá)到80%以上，預(yù)計今年的整體收入是2.5億。

整體來說，W酒店還是比較成功的，因為入住率從去年45%很快上升到平均80%。酒店人流比較多的時候價格會貴一點，平時也會做一些促銷策略，只要能夠滿足2.5億收入，都是一個非常理想的投資。

　　現(xiàn)場提問：追求高周轉(zhuǎn)率會不會因為推盤比較快影響到毛利率？

孔健岷：我想哪個行業(yè)的公司都希望能貨如輪轉(zhuǎn)，集團(tuán)的策略同樣如此，可以促進(jìn)公司財務(wù)更健康，可以看到我們的負(fù)債率從之前的70%多下降到2013年的50%多。

當(dāng)然，負(fù)債率下降的同時，毛利率偏差也不是太大。這和幾方面有關(guān)，因為周轉(zhuǎn)速度快了，利息低了，支出成本就低了，這其實是一個平衡，所以未來周轉(zhuǎn)速度加快對集團(tuán)毛利率影響不會太大。

現(xiàn)場提問：未來會不會進(jìn)一步降低負(fù)債率？每年投資商業(yè)物業(yè)的比例是多少？會不會考慮分拆酒店物業(yè)？

孔健岷：公司多年維持的策略是希望通過銷售還債去降低總負(fù)債比率或者總債，我們可以接受中期的負(fù)債率稍微高一點。

集團(tuán)一直希望每年按照銷售總額5%-7%的比例去投商業(yè)地產(chǎn)，即是用增加相應(yīng)比例的收益維持公司每年商業(yè)地產(chǎn)的增長，這是公司未來的策略。暫時沒有分拆酒店的計劃。

現(xiàn)場提問：您說今年樓市會平穩(wěn)發(fā)展，但一線城市樓價升幅會放慢，有沒有特別原因？

孔健岷：主要是市場觀望情況會有一點影響。另外要看供求關(guān)系，一線城市相對來說是供不應(yīng)求，而三四線有個別城市出現(xiàn)了供大于求，但整個市場供求關(guān)系是成正比的，所以我覺得一線城市因為土地資源比較稀缺，樓價會比較平穩(wěn)。

現(xiàn)場提問：公司跟南寧簽訂了一個1000億框架協(xié)議，何解決資金問題？許多開發(fā)商都逐漸回到一線城市，為什么會選在南寧這樣的二線城市？

孔健岷：南寧方面我們是簽訂了一個框架協(xié)議，不必?fù)?dān)心資金問題。公司目前有54億凈現(xiàn)金，加上存款還有一百多個億。

另外，從盈利能力來看，南寧是比較好的市場，而且南寧的品牌發(fā)展商還比較少。

現(xiàn)場提問：在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險比較大，有考慮做合營模式或者減少持有比例嗎？

孔健岷：有的，我們成都的商場是和香港置地合作的，比例是各占一半。上海的寫字樓是賣的，商場是持有的。