“不管是杭州還是其他城市，基本沒有出現(xiàn)大幅度、大面積的降價現(xiàn)象。”

不久前發(fā)生降價的杭州，是新城控股去年新拓展的三個城市之一。在新城控股2013年業(yè)績發(fā)會上，關(guān)于在杭州市場的發(fā)展成為關(guān)注的焦點。

新城控股董事長王振華表示：“我們有三個項目在杭州，但都是偏小的項目，降價對我們的影響比較小。”

他續(xù)稱，在市場上看到的不是大規(guī)模降價，總體來說降價風潮并未大范圍擴散，不管是杭州還是其他城市，情況并不是那么悲觀。

“項目降價就意味著土地價格會有所下跌，但是現(xiàn)在一線城市和二線城市的土地，需求依然比較旺盛。”王振華補充稱：“像上海這次推出幾塊土地，基本上每塊土地都有5家以上開發(fā)商去搶，而且在原來基礎(chǔ)上還有比較平穩(wěn)的增長。”

他還透露，集團將秉承加強長三角市場領(lǐng)導(dǎo)地位的發(fā)展戰(zhàn)略。2014年還會在現(xiàn)有長三角區(qū)域范圍內(nèi)往外進行拓展，像環(huán)渤海、珠三角，包括中部城市拓展。

“我們大部分進入的城市是二線城市、省會城市。”王振華特別指出。

據(jù)了解，新城控股去年新進入鎮(zhèn)江、杭州、南通市場，全年共購入9塊土地，增加土地儲備面積為354萬平方米。

商業(yè)地產(chǎn)方面，2012年開業(yè)的常州吾悅廣場和吾悅國際廣場完成運營一周年，開始進入了收入期，為新城貢獻較為穩(wěn)定的租金回報。

王振華稱，公司開發(fā)分成兩塊，一塊是住宅類的開發(fā)，有四個產(chǎn)品系列。商業(yè)方面的吾悅品牌已經(jīng)有三個產(chǎn)品系列，包括吾悅國際廣場、吾悅廣場和吾悅生活廣場，同時在城市里面進行綜合體開發(fā)。

“商業(yè)開發(fā)就是綜合體開發(fā)，主要是以可售型物業(yè)所保持的現(xiàn)金流來覆蓋持有部分的現(xiàn)金流。商業(yè)開發(fā)和住宅開發(fā)沒有任何矛盾，也就是說并駕齊驅(qū)。商業(yè)中間有住宅，住宅中間也有部分的配套商業(yè)，可售型商業(yè)。”

“通過可出售型的物業(yè)基本上可以覆蓋現(xiàn)金流。”王振華還透露，在商業(yè)地產(chǎn)綜合類開發(fā)過程中還會加大獲取土地。

以下為新城控股2013年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：2013年新城進入了一些新的城市，2014年有沒有計劃進入其他新的城市？

王振華：2013年公司進入三個城市，南通、鎮(zhèn)江和杭州，進入這些城市也是鞏固我們在長三角的領(lǐng)先地位。2014年還會在現(xiàn)有長三角區(qū)域范圍內(nèi)往外進行拓展，像環(huán)渤海、珠三角，包括中部城市拓展。我們大部分進入的城市是二線城市、省會城市。

現(xiàn)場提問：今年在商業(yè)地產(chǎn)方面有怎樣的拓展計劃？未來怎么平衡住宅和商業(yè)的發(fā)展？

王振華：公司開發(fā)分成兩塊，一塊是住宅類的開發(fā)，有四個產(chǎn)品系列。商業(yè)方面的吾悅品牌已經(jīng)有三個產(chǎn)品系列，包括吾悅國際廣場、吾悅廣場和吾悅生活廣場，同時在城市里面進行綜合體開發(fā)。

我們所講的商業(yè)開發(fā)就是綜合體開發(fā)，主要是以可售型物業(yè)所保持的現(xiàn)金流來覆蓋持有部分的現(xiàn)金流。商業(yè)開發(fā)和住宅開發(fā)沒有任何矛盾，也就是說并駕齊驅(qū)。商業(yè)中間有住宅，住宅中間也有部分的配套商業(yè)，可售型商業(yè)。

發(fā)展過程中大部分土地，通過可出售型的物業(yè)基本上可以覆蓋現(xiàn)金流，在商業(yè)地產(chǎn)綜合類開發(fā)過程中還會加大獲取土地。

現(xiàn)場提問：萬科等企業(yè)在一線城市的項目開始降價，新城會不會支持降價？

王振華：從市場來看，有的是局部戰(zhàn)略性降價，為了促銷某一個樓盤而采取降價措施。我們在市場上看到的不是大規(guī)模降價，也沒有哪個公司已經(jīng)宣布所有樓盤打折，到目前為止也沒有看到這樣的跡象，包括前段時間杭州個別房企出現(xiàn)的個案降價現(xiàn)象。

總體來說，降價風潮并未大范圍擴散，不管是杭州還是其他城市也好，基本上沒有出現(xiàn)大幅度、大面積的降價現(xiàn)象，情況并不是那么悲觀。

項目降價就意味著土地價格會有所下跌，但是現(xiàn)在總體來說土地價格，尤其是一線城市和二線城市價格的土地，需求依然比較旺盛。像上海這次推出幾塊土地，基本上每塊土地都有5家以上開發(fā)商去搶，而且總體上在原來基礎(chǔ)上還有比較平穩(wěn)的增長。

現(xiàn)場提問：內(nèi)地房地產(chǎn)公司違約的熱潮逐步浮現(xiàn)出來，這方面有沒有什么影響？

王振華：到現(xiàn)在為止，真正房地產(chǎn)企業(yè)違約的很少。全國房地產(chǎn)企業(yè)有幾萬家，一般的小規(guī)模企業(yè)，或者有單個項目，在單個城市里面受到的影響比較大，有可能會出現(xiàn)違約狀況。

但是在中國大城市里面大規(guī)模違約的現(xiàn)象很難出現(xiàn)，我認為是不可能的。地方政府要求穩(wěn)中求進，如果企業(yè)違約，所有的資金要么是信托，要么是銀行貸款，還有基金。一家公司違約會帶來一連串的社會問題，中國政府不會讓企業(yè)全面違約。

從經(jīng)濟層面來看，大部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，利潤總體來說還是比較豐厚的。就算是現(xiàn)在的小規(guī)模企業(yè)，只要不是剛進入房地產(chǎn)，只要是做了三、四年以后，總體來說經(jīng)濟實力也比較雄厚。

若是覺得這個市場不好，形勢不好，完全可以轉(zhuǎn)讓旗下項目，在承受范圍內(nèi)打個折脫手，不管從政治層面還是經(jīng)濟層面都不會造成全方位、大規(guī)模的違約。

現(xiàn)場提問：出現(xiàn)降價的情況對消費者的信心和預(yù)期造成影響，公司在這幾個城市的項目在今年會不會做出相應(yīng)的調(diào)整？怎么看待常州、無錫、南京這三個城市的市場？

王振華：杭州和常州個別項目打折以后，要說對整個市場沒有任何影響不可能，多多少少會影響到一批人。但總體來說常州和杭州這兩個城市經(jīng)濟總量大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理，產(chǎn)生的影響并不是很大。

在2014年的開發(fā)過程中，杭州項目對公司不會有大的影響。降價也是個案，現(xiàn)在沒有出現(xiàn)大范圍降價的現(xiàn)象。對我們公司來說，有三個項目在杭州，但三個項目是偏小的項目，對我們的影響是比較小的。

常州的項目比較多一點，但總體來說政府的趨勢是減少供應(yīng)。原來常州市每年供應(yīng)量大概是6000畝土地，現(xiàn)在降了50%，只有3000畝，常州市政府也采取了一定的措施，執(zhí)行中央政策進行分類調(diào)控。

大量減少土地供應(yīng)，這可能讓市場在兩三年以后會有明顯好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在常州除了一些公司單項目促銷以外沒有發(fā)現(xiàn)任何大規(guī)模降價行為。

關(guān)于常州、無錫和南京這三個城市，總體來說經(jīng)濟總量全國地級市排名都在20名以上，南京也是20名以上。人口基數(shù)來說都比較高，包括外籍人口，南京有800萬人口，常州500萬左右，無錫600萬左右。

這兩年南京市場比較好，主要是土地供應(yīng)節(jié)奏把握得比較好。常州和無錫在這方面比南京要做得弱一點，供地的節(jié)奏前三年偏激進了一點，現(xiàn)在都在調(diào)整供地的總量，希望在兩三年以內(nèi)解決原來土地供應(yīng)大于需求的問題。

現(xiàn)場提問：人民幣貶值預(yù)期很大，對公司會有什么影響？

黃茂莉：我們在美元方面的償款額非常小，債務(wù)結(jié)構(gòu)里有兩筆海外債券，只有一筆是美元，就是去年發(fā)的2億美元債；從金額上來講差不多是12億人民幣，占整體有息負債比率小于10%。

美元的匯率變動對我們影響非常小，但的確在密切關(guān)注人民幣和美元匯率變動趨勢，在未來的融資安排上會考慮這一點。

現(xiàn)場提問：公司信托的水平是多少？2013年有增長還是減少？總負債利息水平現(xiàn)在是多少？

黃茂莉：截止到2013年底沒有任何信托貸款，從有息負債余額來看沒有信托貸款。在2012年底當時有22億，但是這22億去年都還掉了。

從另外一個角度來講，不會完全排除未來不做任何信托貸款，總體來講，上市之后融資渠道有所拓寬，現(xiàn)在也有海外融資渠道；從整體運營角度來講，去年運營現(xiàn)金流還是很健康的，截止到去年年底還有80多億的現(xiàn)金。

我們?nèi)谫Y需求不迫切，應(yīng)該不會有太大的可能性大幅增加信托貸款，2013年底有息負債是139億，平均利息成本是7.59%。

現(xiàn)場提問：融資成本在上一年度有比較大上升，今年會保持什么樣的水平？

黃茂莉：融資成本去年沒有明顯上升。融資成本、利息成本的變化和有息負債結(jié)構(gòu)有關(guān)系。

2013年底139億的有息負債分成幾大塊，有27億左右是去年做的兩筆海外債券，這兩筆海外債券的平均利息成本大概是10%。

除此之外都是在境內(nèi)的銀行貸款，開發(fā)貸方面平均利息成本是6.7%。開發(fā)貸之外，在境內(nèi)有兩筆經(jīng)營性物業(yè)的貸款，總共差不多15億，這部分年限比較長，一個是8年，一個是10年，平均利息成本是8%。

另外，我們只有少量的美元委托貸款，但是這些成本都是在10%以下，所以我們加權(quán)利息成本是7.59%，這個水平在整個香港上市房地產(chǎn)企業(yè)中算是很低的水平。

現(xiàn)場提問：凈負債處于怎樣的水平？未來會如何把控？

黃茂莉：到2013年底凈負債率還是保持非常低的水平為52.8%，比2012年底略有上升，但是從整個絕對水平來看還是處于比較低的水平。

2013年上半年的時候，整個融資環(huán)境還是比較有利，所以也做了兩筆海外債券，增加了一些融資。但是總體來講，我們的凈負債率還是相當?shù)偷摹?/p>

凈負債率總體管理目標是希望控制在80%以下。但是會根據(jù)經(jīng)營的需要有一些波動，不一定會一直維持一個水平?，F(xiàn)在我們相當于50%出頭的水平，不一定會一直維持50%的水平。