唐軍：除住宅業(yè)務以外，還有住宅加奧特萊斯以及麗澤商務區(qū)這樣的城市核心地段綜合體，這兩個業(yè)務在利潤率方面有一定的優(yōu)勢。在純住宅業(yè)務方面，大家的毛利率都是平均利潤，但另兩個業(yè)務會有一個組合。

現(xiàn)場提問：今年銷售目標是280億元，是比較進取的計劃還是較樂觀？

馮瑜堅：最主要理由是基于自身能力的判斷，我們的能力在這兩年內(nèi)有很大提升。一是有新的五年戰(zhàn)略規(guī)劃，實際上2014年只是五年戰(zhàn)略規(guī)劃中的一年，也是非常關鍵的一年；從600億元往下倒退回來，今年至少完成280億元，這是一個目標和方向。

第二個原因是更加聚焦發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦到更加有優(yōu)勢的城市，聚焦到主要的三大業(yè)務上。經(jīng)過過去三到五年的積累，我們在市場上已經(jīng)形成了比較獨特的優(yōu)勢，現(xiàn)在需要把這個戰(zhàn)略盡快展開，這樣目標的達成就比較順理成章。

三是市場還是比較平穩(wěn)的，不會有特別激烈政策的出現(xiàn)。在保持管理和業(yè)務素質(zhì)的同時，如果是一個平穩(wěn)的市場，我們非常有信心完成280億元目標。

唐軍：2014年280億元中有相當一部分會在北京完成，為實現(xiàn)這一目標已經(jīng)準備大量土地資源；而北京大量剛需項目會在2014年有比較明顯的表現(xiàn)，所以我們非常有信心完成280億元的目標。

現(xiàn)場提問：大家都在關注高端市場，但購買能力是不是有這么高？會不會擔心大家都到北京推高土地價格，增加競爭壓力？

劉曉光：北京高端住宅方面，方興和融創(chuàng)把價格炒得非常高，但現(xiàn)在北京仍然有這種旺盛的需求。為什么會出現(xiàn)這個情況？我發(fā)現(xiàn)他們把北京郊區(qū)別墅的業(yè)主下足了功課；另外，北京的需求量非常大，包括養(yǎng)老、治病、教育等方面；第二，受北京限購政策的影響，很多人沒有權利買房子，需求遠遠大于供應。

唐軍：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)展確實充滿了風險，也充滿了非常大的機遇。從總體上來看，一線城市市場應該是最可靠或者最有保障的，但是也是競爭最激烈的。

對于首創(chuàng)置業(yè)來說，我們的信心來自于四種業(yè)務組合，第一是提供大量穩(wěn)定現(xiàn)金流和基本回報的住宅業(yè)務線，主要集中在北京、上海、天津、成都、重慶這種一線城市和二線領頭羊的城市；第二是住宅加奧特萊斯業(yè)務，已經(jīng)成為首創(chuàng)的優(yōu)勢業(yè)務；另外，城市核心地段或者地鐵上蓋綜合體業(yè)務可以和母公司首創(chuàng)集團業(yè)務形成良好互動；第四，一級土地開發(fā)業(yè)務是為前三項業(yè)務提供土地儲備來源的潛在業(yè)務。

我們預計，隨著市場發(fā)展越來越成熟，房地產(chǎn)行業(yè)一定會傾向于平均利潤率。在規(guī)模發(fā)展越大的時候保證毛利率不降低，就要通過快速周轉(zhuǎn)，加上綜合運營來提升價值。

　　現(xiàn)場提問：280億的銷售目標是基于什么考慮的？

馮瑜堅：今年280億元的銷售目標是基于自身能力和對市場判斷，還有業(yè)務組合，我們覺得非常有把握；從公司備貨的角度來看，今年去化率達到68%就可以了。去年去化率是64%，這個角度來看，是個比較平穩(wěn)的目標。

公司很大部分來源于純住宅方面，純住宅開發(fā)規(guī)模非常大，而剛需產(chǎn)品占90%；所以我們在這方面的投資金額是比較大的，但是回收也是非常快的。比如說我們的目標是6、8、10，也就是拿到土地以后8個月就開盤，最快的5個月就可以開盤，這也非常符合政府政策的引導，還有整個市場剛需的需要。這是一個貢獻規(guī)模和現(xiàn)金流的業(yè)務，雖

然初始投資比較大，但是6到8個月就回收了，這是我們最關鍵的一個安排。

現(xiàn)場提問：今年上、下半年的推盤節(jié)奏是怎樣安排的？

馮瑜堅：從推盤節(jié)奏來看，我們?nèi)甑挠媱澾€是比較均勻的，時間過半、任務過半是今年的主要目標。上半年主要是立足于去年下半年拿的土地為主，下半年新推盤的量主要來自于今年一季度拿的土地，包括已經(jīng)拿了北京的四塊土地。

現(xiàn)場提問：如果銀行對于房地產(chǎn)貸款不那么積極，銷售會不會受到影響？

羅俊：去年年底銀行之間的資金市場有短期流動性問題，包括銀行間同業(yè)拆借利率大幅上升，進入到2014年初銀行間同業(yè)拆借利率在同步回落。

對于首創(chuàng)置業(yè)來說，按揭放款不會有很大的影響，項目按揭放款也是正常的節(jié)奏?，F(xiàn)在我們也了解各個銀行對于房地產(chǎn)業(yè)務向大型國有控股房地產(chǎn)公司集中，比如說有幾個銀行開始推行名單制，首創(chuàng)置業(yè)基本上在股份制銀行的重點名單中。

劉曉光：在資金結(jié)構上，影子銀行受到影響比較大，影子銀行多數(shù)是把錢給中小企業(yè)，今年可能這方面比較難。對大企業(yè)而言，情況會好一點，國企肯定在銀行的業(yè)務名單。