告顯示，陸家嘴寫(xiě)字樓一房難求，租金逼平淮海路；虹橋商務(wù)區(qū)現(xiàn)實(shí)與規(guī)劃落差明顯，寫(xiě)字樓供應(yīng)井噴，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力。

　　中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德今天發(fā)布2014年度一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示，陸家嘴寫(xiě)字樓一房難求，租金逼平淮海路；虹橋商務(wù)區(qū)現(xiàn)實(shí)與規(guī)劃落差明顯，寫(xiě)字樓供應(yīng)井噴，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力；上海大中型購(gòu)物中心30%人氣慘淡，其中10%深陷泥潭，瀕臨DEADMALL狀態(tài)；上海社區(qū)商業(yè)數(shù)量進(jìn)一步增加，部分區(qū)域已開(kāi)始呈現(xiàn)泡沫；買(mǎi)手店趨熱，成為未來(lái)趨勢(shì)。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　——RET睿意德寫(xiě)字樓部董事 方一星

　　大宗成交，中資兇猛，外資無(wú)奈。上海寫(xiě)字樓大宗成交交易市場(chǎng)延續(xù)了去年的熱度，市中心核心地段交易集中，資本溢價(jià)潛力成為主要關(guān)注點(diǎn)。根據(jù)RET睿意德的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2013年上海大宗成交金額的52%來(lái)自于中國(guó)內(nèi)地，其次為香港16%。僅在第一季度上海寫(xiě)字樓的大宗交易就有多起。另外，外資基金收購(gòu)的寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)狀態(tài)欠佳，空置率介于21-25%，遠(yuǎn)高于區(qū)域平均水平。

　　陸家嘴寫(xiě)字樓一房難求，租金逼平淮海路。今年年初以來(lái)，要想在上海浦東中央商務(wù)區(qū)租到辦公樓變得越來(lái)越難，目前，陸家嘴核心區(qū)域的幾幢商務(wù)樓入住率幾乎達(dá)到100%，而整個(gè)中央商務(wù)區(qū)的空置率創(chuàng)下6年來(lái)的歷史最低點(diǎn)。與此同時(shí)，寫(xiě)字樓的租金價(jià)格則水漲船高。根據(jù)RET睿意德的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2014年第一季度，陸家嘴平均租金12元/平方米/天，逼平淮海路，陸家嘴個(gè)別寫(xiě)字樓租金一度達(dá)到20元/平方米/天。同期，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金8.65元/平方米/天。造成陸家嘴寫(xiě)字樓一房難求的重要原因在于，有大量金融、礦產(chǎn)等行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入該區(qū)域。預(yù)計(jì)到上海中心2015年交付后，陸家嘴區(qū)域的供需矛盾才能得以緩解。

　　虹橋商務(wù)區(qū)現(xiàn)實(shí)與規(guī)劃落差明顯，寫(xiě)字樓供應(yīng)井噴，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力。2009年虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)最初的目標(biāo)是建立同陸家嘴、黃浦相互比肩、互補(bǔ)的高端CBD商務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、會(huì)展、國(guó)際貿(mào)易中心等為主的產(chǎn)業(yè)，但歷經(jīng)多年開(kāi)發(fā)，目前虹橋商務(wù)區(qū)仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐是該區(qū)域面臨的首要問(wèn)題。該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)井噴。據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2014年至2015年間，僅在虹橋板塊內(nèi)，將有超過(guò)310萬(wàn)平方米的辦公樓供應(yīng)投向市場(chǎng)。及至2015年，整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)的商辦項(xiàng)目供應(yīng)量將相當(dāng)于浦西歷史上全部的供應(yīng)量。而參考過(guò)去三年，上海市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均吸納量?jī)H為80多萬(wàn)平米。大量供應(yīng)集中上市必定延長(zhǎng)區(qū)域培育期，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商融資能力。因此我們看到該區(qū)域一些項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)售為租。

　　自貿(mào)區(qū)降溫，寫(xiě)字樓租金理性回歸，自貿(mào)區(qū)政策待落地，市場(chǎng)觀望心態(tài)濃。去年1~8月，外高橋區(qū)域辦公產(chǎn)品租金在1.6~2元/平方米/天之間徘徊；8月末自貿(mào)區(qū)獲批之后，9月租金立刻環(huán)比大漲25%，9月底自貿(mào)區(qū)掛牌，租金再次瘋狂上漲，漲幅高達(dá)96%；到了去年年底，租金到達(dá)5.9元/平方米/天的峰值，整體漲幅為268%。然而在今年一季度，根據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，外高橋租金開(kāi)始逐漸下跌至4.4元/平方米/天，較峰值回落25%左右。這顯示了市場(chǎng)已逐步回歸理性，投資以及投機(jī)行為減少，且自貿(mào)區(qū)政策未能落地，市場(chǎng)缺乏實(shí)質(zhì)性利好，現(xiàn)有項(xiàng)目較為老舊低端，發(fā)展空間受到限制。待自貿(mào)區(qū)具體政策落地后，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格將呈現(xiàn)波動(dòng)向上趨勢(shì)。

　　前灘進(jìn)入開(kāi)工大年，升級(jí)版陸家嘴展露雛形。2014年前灘核心區(qū)及功能性項(xiàng)目開(kāi)工總量將超過(guò)100萬(wàn)平方米。至年底，將完成50%以上土地招商任務(wù)，并進(jìn)入功能開(kāi)發(fā)階段。濱江景觀帶年底前建設(shè)完成。作為前灘綜合配套的重要部分，英國(guó)惠靈頓公學(xué)已展露全貌，今年9月全面投入使用。億城集團(tuán)近期以前灘40-01號(hào)地塊做抵押，為滿足上海億城的正常經(jīng)營(yíng)需求，信托融資10億元。一個(gè)升級(jí)版的陸家嘴已經(jīng)展露雛形。

　　商用物業(yè)

　　——RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事 陳麗琳

　　上海大中型購(gòu)物中心30%人氣慘淡，其中10%深陷泥潭，瀕臨DEADMALL狀態(tài)。RET睿意德在監(jiān)測(cè)的上海400多家購(gòu)物中心中挑選出100家大中型購(gòu)物中心，從年?duì)I業(yè)額、客流、客單價(jià)、租金、坪效、財(cái)務(wù)回報(bào)等指標(biāo)做進(jìn)一步考察，最終發(fā)現(xiàn)，其中真正既叫好又叫座的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)H占30%；經(jīng)營(yíng)情況不溫不火，處于培育期穩(wěn)步爬升中的項(xiàng)目占比最高，占總數(shù)的40%；人氣慘淡的蕭條項(xiàng)目占30%，其中，10%陷于泥潭之中，瀕臨DEADMALL狀態(tài)。造成上海購(gòu)物中心冰火兩重天的原因在于：上海商圈重疊、盲目模仿復(fù)制和無(wú)序發(fā)展。部分商圈甚至存在過(guò)度超前規(guī)劃的隱憂。一些購(gòu)物中心在定位、服務(wù)方式、品牌組合方面都深陷大同小異標(biāo)配化和同質(zhì)化的困局。

　　上海社區(qū)商業(yè)數(shù)量進(jìn)一步增加，部分區(qū)域已開(kāi)始呈現(xiàn)泡沫。2014年第一季度，上海社區(qū)購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)到88家，主要集中在寶山、浦東新區(qū)以及城鄉(xiāng)結(jié)合部的外環(huán)和遠(yuǎn)郊新城板塊。RET睿意德認(rèn)為社區(qū)商業(yè)作為一種滿足社區(qū)范圍內(nèi)的居民消費(fèi)的屬地型商業(yè)，從社區(qū)型購(gòu)物中心空置率、覆蓋率、人均擁有面積及租金水平四個(gè)維度分析，目前虹口、閘北等區(qū)域社區(qū)商業(yè)已經(jīng)趨于飽和，泡沫逐漸開(kāi)始呈現(xiàn)。

　　電商經(jīng)營(yíng)成本高于實(shí)體店，80%淘寶店虧損。首先，電商很難從實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)來(lái)降低采購(gòu)成本；其次，物流成本更是高出實(shí)體4%-5%；而且從廣告營(yíng)銷、客戶維護(hù)、客戶留存率等多維度分析，電商的成本大大超越了實(shí)體店。另外，80%淘寶店經(jīng)營(yíng)虧損，客服每天需要處理大量咨詢而不下單的客戶。但是，消費(fèi)者在網(wǎng)上購(gòu)物的習(xí)慣和路徑已經(jīng)形成。實(shí)體商業(yè)只有通過(guò)不同的方式提高顧客的忠誠(chéng)度，才能與電商競(jìng)爭(zhēng)。近期上海百盛就首次嘗試了“閉店銷售”模式，周末黃金時(shí)段只招待VIP，以增加顧客的黏著度。

　　消費(fèi)趨勢(shì)

　　——RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事 杜斌

　　買(mǎi)手店趨熱，成為未來(lái)趨勢(shì)。剛剛在上海自貿(mào)區(qū)開(kāi)出的CASA SERENA奢侈品中心，就是典型的買(mǎi)手店。在此之前，連卡佛在淮海中路開(kāi)出的中國(guó)最大的旗艦店，同樣也在經(jīng)營(yíng)模式上摒棄了代理制，采取自主買(mǎi)手，由總部直接管理。為了讓購(gòu)物變得更加時(shí)尚、獨(dú)特以及個(gè)性化，買(mǎi)手店成為避免同質(zhì)化的最佳選擇。目前已經(jīng)出現(xiàn)的趨勢(shì)是，買(mǎi)手店正從一線城市延伸至二、三線城市。而這樣的趨勢(shì)將同樣蔓延至線上電商。因?yàn)橘I(mǎi)手制相對(duì)百貨而言更有效率，能夠?qū)⑾M(fèi)者的需求直接反映在采購(gòu)上。

　　商業(yè)處處主題化。餐飲、KTV、影院、咖啡館、酒店、百貨，甚至購(gòu)物中心，處處都在主題化。RET睿意德自2008年開(kāi)始就倡導(dǎo)為購(gòu)物中心植入主題，通過(guò)對(duì)環(huán)境的塑造提升場(chǎng)所對(duì)消費(fèi)者的黏性（或者叫體驗(yàn)感）。因?yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)的路徑永遠(yuǎn)是從吃什么到在哪兒吃，從買(mǎi)什么到在哪兒買(mǎi)，所以環(huán)境決定了他愿不愿意來(lái)。如果場(chǎng)所和業(yè)態(tài)能夠做出更多的故事性，置身其中的人就能產(chǎn)生更多的認(rèn)同。

　　繼電影院、兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)后，都市型溫泉或?qū)⒊蔀轶w驗(yàn)式消費(fèi)又一亮點(diǎn)。去年冬天，日式的極樂(lè)湯，韓式的紐斯這些“人造溫泉”在上海著實(shí)火了一把，并延續(xù)至今。這一類的都市溫泉場(chǎng)所，占地3000-10000平方米，類似于日本溫泉、韓式汗蒸的組合，是都市人群一站式的休閑場(chǎng)所。RET睿意德對(duì)業(yè)內(nèi)主流品牌調(diào)研顯示，今明兩年在中國(guó)將有超過(guò)1000家都市型溫泉陸續(xù)開(kāi)出，有些甚至將進(jìn)入購(gòu)物中心，成為體驗(yàn)式消費(fèi)又一亮點(diǎn)。