中國商業(yè)地產(chǎn)仍以年增長12.5%的增速繼續(xù)躍進，一季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)已達到133.9。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)步入新一輪上升期

　　隨著中國城鎮(zhèn)化進程加快推進，一線城市的商業(yè)升級，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走過躁動，步入新一輪的理性增長。然而泡沫論、空鋪潮、電商沖擊等讓本已紛繁復(fù)雜的市場充滿更多不確定，商業(yè)地產(chǎn)對于市場數(shù)據(jù)依然饑渴，行業(yè)更期盼一組透視市場發(fā)展脈絡(luò)、展望未來趨勢的風(fēng)向標。

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心歷經(jīng)兩年的深度調(diào)研和專業(yè)分析，于4月22日發(fā)布了中國首個商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)。該指數(shù)系統(tǒng)綜合了宏觀經(jīng)濟、商用土地、租金及空置率等數(shù)據(jù)，考慮到商業(yè)地產(chǎn)的特點以及電商與實體商業(yè)的競合發(fā)展，更納入品牌零售商及商業(yè)地產(chǎn)O2O的發(fā)展指標。作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的重要參考指標，這一指數(shù)系統(tǒng)展現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)更多規(guī)律性、趨勢性的變化和發(fā)展軌跡，為商業(yè)地產(chǎn)投資及戰(zhàn)略決策提供依據(jù)。

　　盡管面臨電商的巨大沖擊以及階段性供應(yīng)量過剩，2014年第一季度，中國商業(yè)地產(chǎn)市場已蓄勢展開第二輪上升期。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心最新發(fā)布的中國首個商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)仍以年增長12.5%的增速繼續(xù)躍進，一季度中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)已達到133.9。

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦表示：“最新的中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)反映了商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一輪狂飆后開始進入波浪形上升階段。同時，市場分化日趨加劇。”

　　商用土地溢價走低 部分城市人均商業(yè)面積超警戒值

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的2014年一季度中國商用土地指數(shù)顯示，2012年下半年是商用土地成交高峰期， 商用土地投資熱情高漲，在2012年第四季度達到頂峰，中國商用土地指數(shù)達到118.8。但2013年第四季度中國商用土地市場出現(xiàn)了市場拐點，到2014年第一季度，中國商用土地指數(shù)跌落到79.9，同比下降幅度高達29.4%。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心預(yù)計，歷經(jīng)三到四年的建設(shè)周期之后，中國商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)量也將在2016年至2017年之間達到高峰。

　　商用土地出現(xiàn)市場拐點的原因在于，二線城市逐步上升空置率和較低的租金回報。開發(fā)商在二線城市獲取商業(yè)用地的意愿因此降低。僅鄭州在2014年第一季度就有7宗商用土地流拍。而伴隨著大量的商用物業(yè)開發(fā)，部分城市人均商業(yè)面積已超過警戒值，巨大的招商壓力已充分印證這一點。在此背景之下，各地政府商用土地的出讓規(guī)模逐步收縮，至2013年底回落到歷史較低水平。此舉將有利于商業(yè)地產(chǎn)中長期的良性發(fā)展。

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦指出：“一線城市作為中國經(jīng)濟的核心引擎，在第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模、境外資本利用、優(yōu)質(zhì)企業(yè)集聚等層面，具備無可比擬的優(yōu)勢。二線城市則面臨供應(yīng)量激增后的調(diào)整，三線城市相對而言被長期邊緣化。面對同樣快速增長的消費需求，以及更為滯后的商業(yè)基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)土地的投資價值卻得以凸顯。未來數(shù)年有望成為替代二線城市的一片藍海。”

　　未來三年全國甲級寫字樓供應(yīng)七成來自二線城市

　　2014年第一季度全國商用及寫字樓物業(yè)的租金水平呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，但一線與二線城市租金走勢分化，一線城市租金水平繼續(xù)穩(wěn)定上揚， 空置率維持7%的低位，穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益也催生了大宗交易，基匯資本以9.28億美元收購北京盈科中心，成為國內(nèi)最大單項物業(yè)收購案。

　　與此相比，幾乎所有的二線城市，正處于第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)過渡的階段，這極大刺激了政府發(fā)展樓宇經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)新區(qū)的信心。預(yù)計未來三年內(nèi)，全國甲級寫字樓新增供應(yīng)量中將有近七成來自于二線城市。而一季度二線城市寫字樓空置率已接近30%，租金長期低迷。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦認為：“就二、三線城市而言，在堪憂的環(huán)境中，針對性地考慮產(chǎn)品增值策略，打造所屬城市的‘藍籌’辦公項目，或成為破局，并刷新市場最高租金的有效手段。”

　　快時尚跑馬圈地 連鎖餐飲信心激增

　　盡管受到季節(jié)性消費高峰回落的影響，中國零售商信心指數(shù)依然達到125.6，同比上漲12.7%。調(diào)查顯示，來自快時尚及輕奢品牌的開店意愿依然強烈，根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，優(yōu)衣庫目前在全國開店數(shù)量已達279家，僅2013年其開店數(shù)量82家。受相關(guān)政策的影響，奢侈品牌開店意愿持續(xù)下降。大眾連鎖餐飲則加速擴張，作為餐飲業(yè)的“價格殺手”的外婆家，目前旗下品牌在全國開店已達82家，2014年更計劃開出45家分店。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示：“商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走過盲目擴張期，不僅奢侈品、輕奢、買手店、餐飲等業(yè)態(tài)逐漸分化，相同業(yè)態(tài)也進入新一輪的升級和轉(zhuǎn)型，行業(yè)洗牌也為商業(yè)地產(chǎn)項目帶來了全新機遇。”

　　阿里入股銀泰 O2O成大勢所趨

　　騰訊攜手華南城，阿里巴巴入股銀泰，O2O在商業(yè)地產(chǎn)已成為熱詞。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心首次將中國O2O指數(shù)納入中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)體系。2014年一季度的中國O2O指數(shù)為316.7，同比上漲45%。盡管以服裝為主的眾多品牌的線上銷售占比逐年走高，但實體店銷售額并未下滑，反而呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心調(diào)研的品牌零售商顯示，盡管戶外休閑服飾的2013年線上銷售額增幅達340%，但依然僅占整體銷售額的10%。在RET睿意德針對品牌零售商的調(diào)研中，大多數(shù)零售商的線上銷售占比都低于10%。這說明，盡管電商來勢洶洶，但在零售商的業(yè)績貢獻比例中，實體店仍然占據(jù)大頭。

　　RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬指出：“電商和實體商業(yè)就好比空軍和陸軍，各有各的優(yōu)勢，但要想打贏一場戰(zhàn)爭必須協(xié)同作戰(zhàn)，誰也沒有辦法完全替代誰。在如何做好O2O方面，我們認為垂直整合在未來將會是一大趨勢，既有對商品種類的細分，也有對消費人群的細分。”