2014年“五一”黃金月(4.1-5.3)期間，廣州樓市整體供應(yīng)量充足，主要分布外圍區(qū)域，但外圍熱點增城(新塘)貨量較少；產(chǎn)品方面，仍以120㎡以下剛需戶型為主。

　　2014年“五一”黃金月(4.1-5.3)期間，廣州樓市整體供應(yīng)量充足，主要分布外圍區(qū)域，但外圍熱點增城(新塘)貨量較少；產(chǎn)品方面，仍以120㎡以下剛需戶型為主。發(fā)展商出貨意欲強，促銷力度比一季度進一步加大。促銷力度是決定成交量高低的主要因素，如果促銷力度足夠，預(yù)計成交樂觀，十區(qū)兩市約有80-90萬㎡；否則，預(yù)計成交70-80萬㎡；東部蘿崗、增城區(qū)域，因貨量大、剛需產(chǎn)品充足且優(yōu)惠力度較大，為黃金月的熱點片區(qū)，其次南沙幾個樓盤也會大熱。其它區(qū)域則以零星個盤為熱點。以下是報告詳情：

　　一、廣州“五一”黃金月整體推售貨量預(yù)測

　　合富輝煌監(jiān)測，“五一”黃金月期間，廣州樓市整體貨量充足，主要分布外圍四區(qū)，120㎡以下產(chǎn)品超七成。中、大戶型在中心區(qū)及番禺增城較多，整體價格高位維穩(wěn)，有價格優(yōu)惠樓盤增多。

　　十區(qū)在售貨量約5.7萬套

　　合富輝煌監(jiān)測，廣州十區(qū)在售貨量5.7萬套，加上增城(新塘)則有6.3萬套。因限簽影響，實際在售貨量或?qū)⒂兴鶞p少。此外，尚有5200套貨已取得預(yù)售證，但暫無推售計劃(即該貨量無納入余貨/新貨統(tǒng)計)。上述貨量主要來自花都，其次是番禺、南沙。

　　合富輝煌監(jiān)測，外圍四區(qū)及增城(新塘)占總體貨量超過7成；中心六區(qū)僅占不到三成貨量，供應(yīng)稀缺態(tài)勢不改。

　　新貨供應(yīng)充足，增城新塘推售貨量較少

　　合富輝煌監(jiān)測，五一黃金月廣州十區(qū)新貨供應(yīng)整體充足，約1.35萬套，加上增城(新塘)則有1.45萬套。中心城區(qū)依舊缺貨，僅3100套新貨。外圍新貨充足，番禺、花都、南沙、蘿崗、增城(新塘)新貨共計1.1萬套。但由于前期熱銷，增城(新塘)區(qū)域新貨工程進度未趕上，本次黃金月新貨少，不足千套。新貨主要分布在蘿崗中心、南沙明珠灣區(qū)，預(yù)計板塊新貨超千套；中心區(qū)的金沙洲、原荔灣板新貨均在500套以上。

　　新貨以剛需產(chǎn)品為主，其中100㎡以下剛需產(chǎn)品、100-120㎡產(chǎn)品分別占54%、18%，占總體比例7成。而120㎡以上中大戶型占3成，集中在中心城區(qū)的荔灣、海珠、天河及外圍的番禺、增城(新塘)。

　　發(fā)展商價格預(yù)期謹慎，優(yōu)惠促銷樓盤增多，尤以品牌發(fā)展商為主

　　五一新貨價格維穩(wěn)/小幅下調(diào)為主，但是較大力度優(yōu)惠促銷將有所增多。

　　二、各區(qū)樓市預(yù)測

　　合富輝煌認為，“五一”黃金月期間，中心區(qū)樓市總體來說難以大熱，局部以金沙洲板塊及其它個盤為熱點。外圍則以東部的蘿崗、增城為最熱片區(qū)，南部南沙區(qū)將以個盤大熱。番禺、花都預(yù)計整體成交一般，個盤略好。

　　中心區(qū)：合富輝煌監(jiān)測，雖然中心區(qū)整體難大熱，但白云區(qū)金沙洲剛需產(chǎn)品供應(yīng)足，且價格較為優(yōu)惠，預(yù)計將有多個盤熱銷，將成局部熱點。預(yù)計白云區(qū)新貨中，100㎡以下產(chǎn)品占近8成，如江悅灣、保利西海岸及時代花生2等。從近期情況看，不少樓盤促銷力度大，預(yù)計剛需產(chǎn)品銷售情況較好。如保利西海岸和時代花生均采取了首付/一次性付款可以分期支付的措施，星匯金沙開盤價比原預(yù)期價格下調(diào)超2000元/㎡。

　　合富輝煌監(jiān)測，荔灣區(qū)新貨集中在價高的原荔灣板塊，市場關(guān)注度高，但預(yù)期成交不會出現(xiàn)大熱：板塊內(nèi)新貨價格與當前市場售價相當，普遍處于高位。原芳村板塊新貨供應(yīng)少，預(yù)期塞納維拉銷售佳：塞納維拉供應(yīng)剛需產(chǎn)品，為市場需求主力，但由于限預(yù)售影響，新貨貨量僅有50套。雋瀧灣16套復(fù)式產(chǎn)品已出預(yù)售證，但產(chǎn)品素質(zhì)一般，若收籌不理想，不一定推出市場。

　　外圍區(qū)：東部蘿崗、增城為最熱片區(qū)，蘿崗貨量井噴、剛需供應(yīng)充足、個盤價格優(yōu)惠，人氣成交皆旺。且蘿崗商業(yè)項目豐富多樣，“助燃”蘿崗市場。

　　隨著2012-2013年蘿崗區(qū)多宗商業(yè)地塊成交，今年大量商業(yè)項目進入市場，2014年“五一”黃金月大量商業(yè)公寓入市，其中合景天峻4月13日發(fā)售，當天920多套公寓售罄，商墅成交1.4億元。大壯國際、奧園廣場預(yù)計推出商鋪，預(yù)計售價在3-8萬元/㎡。

　　蘿崗“五一”黃金月新推商業(yè)項目明細

　　合富輝煌監(jiān)測，“五一”黃金月期間，番禺區(qū)價格無優(yōu)勢，整體成交一般，個別剛需樓盤或價格優(yōu)惠樓盤成交略好。番禺區(qū)貨量充足，其中新貨2300多套、余貨9900多套，并且大部分新貨的產(chǎn)品、區(qū)位不錯；但價格高企仍是目前制約成交的主要因素，若以目前市場價開盤，預(yù)計整體成交一般，僅個別項目成交略好。如要市場熱度較大幅提升，則需要在價格方面有所讓利，預(yù)計價格下調(diào)一成或以上方能大幅帶動成交。

　　2014年“五一”黃金月期間，花都區(qū)預(yù)計推貨2391套，同比2013年下降了14%。2014年“五一”黃金月預(yù)計推貨主要集中在汽車城板塊，推貨量最大的樓盤是祈福輝煌臺。120平方米以下戶型占三以下84%，中小戶型供應(yīng)充足，價格平穩(wěn)，以輕微低開為主，預(yù)計整體成交一般。