受春節(jié)假期、外圍樓市降價及開發(fā)商調整推盤節(jié)奏等因素的影響，深圳住宅成交量在2014年第1季度比去年同期大幅減少。

　　·供應縮減制約成交，住宅銷售量同比大幅減少58.6%

　　·甲級寫字樓尾盤吸納為主，租金慣性上揚

　　·下半年后供應持續(xù)放量，寫字樓租金漲勢或受抑制

　　·經濟型品牌擴張支撐商鋪需求

　　·非傳統(tǒng)商務區(qū)內新項目入市拉低全市商鋪租金

　　深圳：戴德梁行4月15日發(fā)布了2014年第一季度市場透視，總結深圳房地產市場在2014年第一季度的表現(xiàn)，并基于市場現(xiàn)狀預判后市走向。

　　新增供應萎縮，深圳住宅市場量跌價漲

　　受春節(jié)假期、外圍樓市降價及開發(fā)商調整推盤節(jié)奏等因素的影響，深圳住宅成交量在2014年第1季度比去年同期大幅減少。第1季度全市住宅批準預售面積為21.74萬平方米，比去年同期85.49萬平方米的水平減少了74.6%，新增供應全部來自外圍區(qū)域，其中龍崗占比達到88.3%。供應的縮減對需求釋放造成顯著影響，深圳一手住宅僅成交66.96萬平方米，同比減少37.3%。銀行信貸持續(xù)收緊以及高基數等因素令二手住宅市場下滑更為明顯，第1季度成交面積同比減少58.6%至103.72萬平方米。

　　盡管成交量萎縮，但受結構性因素的影響，第1季度全市住宅新房成交均價仍實現(xiàn)了15.5%的漲幅，達到每平方米22,828元。其中，豪宅項目的集中備案令鹽田區(qū)成交價格同比驟增89.7%至每平方米36,031元；福田區(qū)成交價格仍為全市最高，為每平方米40,769元；成交較多的寶安和龍崗兩區(qū)的住宅價格也呈現(xiàn)不同幅度的上升--剛需樓盤成交增多令寶安區(qū)成交價格同比小幅上漲4.4%至每平方米21,993元；高價樓盤放量則令龍崗區(qū)成交價格同比增長19.9%至每平方米19,904元。與一手住宅市場類似，即使成交量出現(xiàn)明顯下降，由于庫存量不大且受到潛在需求的支撐，二手住宅價格仍然慣性走高。DTZ住宅價格指數顯示，第1季度中高端住宅售價指數環(huán)比上升了5.3%，帶動住宅租金價格指數環(huán)比上升3.3%。

　　DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經理程家龍認為，兩會明確表示樓市將采取“雙向調控”的模式，深圳等一線城市的限購政策不會退出，因此預計投資投機性需求將繼續(xù)受到抑制，同時偏緊的銀行信貸、房產稅征收預期等不確定因素也將對未來市場的成交造成干擾；另一方面，差別化信貸和稅收政策仍將支撐首套自住購房需求的釋放，且樓市供應的逐漸增加也將會在一定程度上刺激購房者入市，剛性需求料將繼續(xù)支撐深圳樓市。而受城市更新項目增多、區(qū)域規(guī)劃利好、市場需求旺盛等因素的影響，深圳新房住宅均價有望保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。

　　未來供應持續(xù)增加將令甲級寫字樓租金承壓

　　甲級寫字樓在首季度無新供應入市，同時受到季節(jié)性因素的影響，全市甲級寫字樓吸納量達到17,215平方米；全市甲級寫字樓租金慣性上升2.3%達到每月每平方米199.7元，其中福田、羅湖、南山三區(qū)的租金水平均有小幅上調，分別達到每月每平方米212.6元、186.2元和155.8元，各區(qū)域內的標桿物業(yè)在尾盤招租中，不僅對客戶資質要求較高，亦對租金有所堅持。

　　市場需求對尾盤物業(yè)的進一步消化仍令全市甲級寫字樓空置率由去年底的8.3%小幅降至7.5%，其中作為商務核心的福田區(qū)，空置率進一步降至6.7%。金融、科技、律師事務所及咨詢顧問等專業(yè)服務類企業(yè)為市場新增需求的主力；從區(qū)域上看，福田中心區(qū)仍是甲級寫字樓租賃需求的熱點區(qū)域。即便南山區(qū)年初表現(xiàn)并不活躍，但前海深港合作區(qū)、后海中心區(qū)以及深圳灣超級總部基地的快速建設也令到南山區(qū)的商務前景被普遍看好，吸引了國內外眾多知名企業(yè)的關注。

　　結合深圳商務格局的發(fā)展，伴隨“西移”的趨勢，部分高端客戶由羅湖區(qū)遷往福田中心區(qū)及其他日漸成熟的商務區(qū)；在區(qū)域新增供應較少的背景下，南山高新科技園區(qū)也承接了部分對高端寫字樓的需求；而作為深圳最早的商務區(qū)，多年來羅湖區(qū)在新增供應上的局限也制約了其商務發(fā)展空間。

　　寫字樓買賣方面，第1季度深圳僅有一個寫字樓項目預售，預售面積1.93萬平方米。春節(jié)假期以及整體市場環(huán)境的不樂觀令一手寫字樓成交面積同比大幅減少53.2%至3.85萬平方米，成交區(qū)域以福田區(qū)和龍崗區(qū)為主；二手寫字樓延續(xù)之前的低迷走勢，僅成交2.91萬平方米，比去年同期減少15.8%，除受到季節(jié)性因素影響外，存量非住宅物業(yè)按照評估價征稅持續(xù)影響市場，去年以來一手供應的充裕也為買家提供了更多選擇，售價已至高位也一定程度上影響了寫字樓買賣。

　　DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級助理董事張曉端表示，由于上半年入伙的項目較少，市場仍主要以消化前期入市的甲級寫字樓尾盤為主，租金有望維持小幅上升的態(tài)勢；而下半年伴隨投行大廈、中航中心、太平金融大廈、中廣核大廈及中鐵南方大廈等眾多項目的入市，集中供應令市場承壓，甲級寫字樓租金增幅料將趨緩。中長期來看，從2015年開始，深圳甲級寫字樓供應量將逐漸增大，2016年或將迎來供應高峰，屆時包括福田中心區(qū)、前海、后海及科技園填海六區(qū)在內的商務集中區(qū)未來持續(xù)的供應放量，都將對甲級寫字樓市場構成壓力。

　　電商的持續(xù)影響令傳統(tǒng)零售業(yè)繼續(xù)謀求變革

　　受經濟增速放緩和政策因素的持續(xù)影響，首季度的高端餐飲市場收縮明顯，中端消費和休閑時尚類餐飲需求持續(xù)旺盛，其中MAAN COFFEE、Caffebene及Hollys coffee等眾多咖啡品牌擴張勢頭迅猛；南小館、綠茶、九毛九及外婆家等大眾化餐飲品牌繼續(xù)加大深圳市場拓展力度。零售方面，奢侈品擴張步伐減速，快時尚及輕奢品牌消費增加。

　　本季度商鋪市場租金總體保持平穩(wěn)，其中羅湖區(qū)租金仍為中心城區(qū)最高，為每月每平方米1,467元；受核心商務區(qū)消費需求的支撐，福田區(qū)平均租金增長5.1%至每月每平方米1,040元；非傳統(tǒng)商務區(qū)域內新項目入市將南山區(qū)購物中心平均租金拉低7.4%至每月每平方米764元，但預計伴隨軌道交通的日趨完善，人口集聚以及家庭式消費逐漸向高端延伸都將令南山區(qū)商業(yè)氛圍進一步提升，購物中心平均租金也有望逐步走高。

　　電商的持續(xù)影響令傳統(tǒng)零售業(yè)繼續(xù)謀求變革，百貨及購物中心紛紛搶占O2O先機以實現(xiàn)對消費者的精準營銷，從而提升客戶購物粘性。伴隨移動購物的快速發(fā)展，O2M模式(線下實體店+線上電商+移動終端)也應運而生，如國美就率先提出了“打造O2M全渠道零售商”的新戰(zhàn)略；同時品牌零售商著手增加客戶體驗，諸如Estee Lauder及Clinique等化妝品品牌一改以往專柜的布局，以獨立門店的形式在海岸城開出了專業(yè)美妝店，為顧客提供更多全面的體驗，品牌商家經營策略的調整也投射到對商鋪的需求上。另一方面，為提升抗風險能力，華潤OLE‘、百佳TASTE、歲寶SMART及華潤blt等精品超市均增加了體驗性業(yè)態(tài)的比重。為契合個性化消費的趨勢，購物中心加大了對獨特性品牌的引入，華潤1234space引進了設計師品牌chictopia及CHEAPMONDAY等，海岸城也引入了FENE HOUSE及KODICE等原創(chuàng)品牌。

　　張曉端認為，短期來看，高端消費仍將維持低迷態(tài)勢，經濟型消費所占比重將進一步增加；受益于品牌調整帶來的需求的增長，傳統(tǒng)優(yōu)質地段的購物中心租金將平穩(wěn)上升；供應放量以及需求不足令新興區(qū)域商業(yè)市場競爭激烈，新興區(qū)域內租金料將保持平穩(wěn)甚至出現(xiàn)下行風險。

　　研發(fā)辦公物業(yè)供大于求的狀況將持續(xù)存在

　　伴隨近年來在高新技術、生物、文化、現(xiàn)代服務業(yè)等方面的大力投入，深圳產業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化--去年互聯(lián)網、生物醫(yī)藥及新能源等六大戰(zhàn)略新興產業(yè)總規(guī)模達到1.63萬億元，占GDP比重超過三分之一，已經成為深圳經濟的主引擎。深圳工業(yè)市場向好及產業(yè)結構優(yōu)化一定程度上帶動了工業(yè)物業(yè)的需求。在高附加值產業(yè)導向的推動下，越來越多的舊工業(yè)區(qū)開始轉型--部分廠區(qū)或蛻變?yōu)楠毦呓承牡膭?chuàng)意產業(yè)園區(qū)；或成為研發(fā)成果轉化空間和新的研發(fā)基地。同時眾多以推動舊工業(yè)區(qū)改造和加快產業(yè)轉型升級為目標的“工改工”項目陸續(xù)啟動，未來擁有優(yōu)質管理服務以及軟硬件配套設施的高端廠房物業(yè)供應將日益增多。深圳工業(yè)廠房租金料將穩(wěn)中有升。

　　與此同時，深圳正加快構建梯次型現(xiàn)代產業(yè)體系，著力培育未來產業(yè)，制定出臺生命健康、海洋及航空航天等未來產業(yè)規(guī)劃及政策。戰(zhàn)略新興產業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展以及未來產業(yè)的加快布局，令深圳研發(fā)辦公物業(yè)需求受到強有力的支撐。，深圳研發(fā)辦公物業(yè)市場在第1季度保持平穩(wěn)走勢，中心城區(qū)及外圍區(qū)域租金水平分別維持在每月每平方米83.3元和39.3元。

　　張曉端認為，在需求擴張的引導下，未來研發(fā)辦公物業(yè)供應也將持續(xù)增加，包括高新園北區(qū)的改造升級、大沙河創(chuàng)新走廊研發(fā)及總部基地內一批研發(fā)辦公物業(yè)的建成，以及外圍區(qū)域積極打造產業(yè)研發(fā)基地等，可以預見一段時期內研發(fā)辦公物業(yè)供大于求的狀況將持續(xù)存在。盡管如此，基于深圳高新技術產業(yè)快速發(fā)展的支撐，以及物業(yè)品質的提升、政策規(guī)劃利好，預計研發(fā)辦公物業(yè)租金仍將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。