未來(lái)沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)充足，新的市場(chǎng)需求點(diǎn)尚缺。零售商業(yè)現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模及未來(lái)供應(yīng)巨大，且項(xiàng)目分布密集。

　　2014年第一季度沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

　　——寫(xiě)字樓及零售業(yè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)巨大，但發(fā)展前景樂(lè)觀

　　2014年4月14日，沈陽(yáng)-近日，世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)發(fā)布《2014年第一季度沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告。未來(lái)沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)充足，新的市場(chǎng)需求點(diǎn)尚缺。零售商業(yè)現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模及未來(lái)供應(yīng)巨大，且項(xiàng)目分布密集。沈陽(yáng)的物流倉(cāng)儲(chǔ)還是以低端庫(kù)房占主導(dǎo)，而高端物流設(shè)施主要分布在沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、沈北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及渾南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，總體量達(dá)到54萬(wàn)平方米。

　　寫(xiě)字樓：

　　以新興商務(wù)區(qū)為主導(dǎo)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　目前沈陽(yáng)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量約為141萬(wàn)平方米，以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，占整體存量的62%。而甲級(jí)寫(xiě)字樓主要聚集在新興的CBD-金廊沿線。金廊是沈陽(yáng)目前最大的商業(yè)辦公區(qū)，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量達(dá)到83萬(wàn)平方米，占整體存量的59%。(見(jiàn)圖1)金廊青年大街沿線成為近幾年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)集中的區(qū)域，2009年至今共有十二棟寫(xiě)字樓上市，其中有八棟集中在青年大街沿線，五里河區(qū)域和北站區(qū)域各四棟。金廊工程啟動(dòng)于2003年，它是將北站附近的沈陽(yáng)金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)與渾河北岸的五里河區(qū)域連接在一起形成的新商務(wù)區(qū)。與傳統(tǒng)CBD呈區(qū)塊狀分布不同，新商務(wù)區(qū)的分布是以主要干道為軸線呈直線分布，寫(xiě)字樓，及零售酒店等商務(wù)配套設(shè)施均分布于干道沿線，主要干道與地鐵的貫通使得新商務(wù)區(qū)的交通十分便利，火車(chē)站與機(jī)場(chǎng)的可達(dá)性極佳，而沿線上的沈陽(yáng)市政府與遼寧省政府也對(duì)新商務(wù)區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展起到至關(guān)重要的推動(dòng)效應(yīng)。相比之下，作為沈陽(yáng)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的太原街雖然同樣擁有商業(yè)、酒店、火車(chē)站等配套設(shè)施，但現(xiàn)有寫(xiě)字樓硬件設(shè)施相對(duì)陳舊，區(qū)域內(nèi)人流量大，規(guī)劃不甚合理，致使交通十分擁堵。區(qū)域內(nèi)十分有限的可供開(kāi)發(fā)空間和來(lái)自鄰近的金廊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)都將制約這個(gè)傳統(tǒng)區(qū)域的發(fā)展。差異化定位將是太原街寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的可選之路。

　　充足的未來(lái)供應(yīng)

　　沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量巨大，在未來(lái)三年間，市場(chǎng)新增供應(yīng)將達(dá)到約183萬(wàn)平方米，是現(xiàn)有存量的近1.3倍，新增供應(yīng)占比遠(yuǎn)高于同處華北地區(qū)的天津(1.1倍)和青島(0.5倍)。以近三年沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的年平均去化率來(lái)計(jì)算，未來(lái)三年的新增供應(yīng)量至少需要21年才能完全被市場(chǎng)消化，供應(yīng)過(guò)量是顯而易見(jiàn)的。新增供應(yīng)中的103萬(wàn)平方米將位于金廊沿線，占全部新增供應(yīng)的56%，而太原街是另外的一個(gè)集中供應(yīng)區(qū)域，占全部新增供應(yīng)的約18%。為了規(guī)避供應(yīng)高峰的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)整市場(chǎng)策略，改持有為銷(xiāo)售。未來(lái)三年183萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)中僅有七個(gè)項(xiàng)目共79萬(wàn)平方米為單一產(chǎn)權(quán)用于自持對(duì)外租賃，而其余的104萬(wàn)平方米均為銷(xiāo)售型項(xiàng)目。截止到2016年，銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓面積將占整體市場(chǎng)的44%，這將對(duì)沈陽(yáng)整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局和品質(zhì)起深遠(yuǎn)的影響。

　　市場(chǎng)需求增長(zhǎng)點(diǎn)尚缺

　　沈陽(yáng)寫(xiě)字樓現(xiàn)有需求分化明顯，國(guó)內(nèi)公司是需求的主導(dǎo)，無(wú)論是甲級(jí)還是乙級(jí)寫(xiě)字樓，國(guó)內(nèi)租戶占比均超過(guò)50%。而跨國(guó)企業(yè)更傾向于品質(zhì)較高的甲級(jí)寫(xiě)字樓，目前租戶占比約為30%左右。作為東北區(qū)的中心城市，跨國(guó)公司對(duì)沈陽(yáng)市場(chǎng)的進(jìn)駐意愿將隨著產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)而逐步加強(qiáng)，但國(guó)內(nèi)企業(yè)依然將是需求的主體。從租戶行業(yè)類(lèi)型來(lái)看，目前金融相關(guān)行業(yè)已經(jīng)成為沈陽(yáng)寫(xiě)字樓物業(yè)的主要租戶，其次為地產(chǎn)、零售與互聯(lián)網(wǎng)。(見(jiàn)圖2)沈陽(yáng)作為重工業(yè)城市，以裝備制造業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)值超過(guò)50%，但由于該產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段還處于產(chǎn)業(yè)鏈的較低端，無(wú)法帶動(dòng)研發(fā)和相關(guān)三產(chǎn)的發(fā)展，因而現(xiàn)有三產(chǎn)的增長(zhǎng)點(diǎn)尚缺。這也使得辦公樓需求缺乏增長(zhǎng)點(diǎn)。但作為東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，零售和物流將是沈陽(yáng)短期內(nèi)發(fā)展較快的行業(yè)，會(huì)在一定層面上推動(dòng)金融業(yè)的發(fā)展，因而我們期待金融行業(yè)將繼續(xù)成為未來(lái)主要的市場(chǎng)需求。

　　未來(lái)市場(chǎng)將分化明顯

　　未來(lái)三年，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入供應(yīng)高峰時(shí)期，太原街、青年大街沿線的金廊區(qū)域以及其他非商務(wù)區(qū)內(nèi)將有大量寫(xiě)字樓項(xiàng)目上市，受新增需求有限的影響，市場(chǎng)整體空置率將在未來(lái)3年內(nèi)大幅增長(zhǎng)，同時(shí)租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將愈加激烈，屆時(shí)各項(xiàng)目為了保持一定的入住率將下調(diào)租金，從而整體市場(chǎng)租金將呈下行趨勢(shì)。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓將處于明顯劣勢(shì)，由于產(chǎn)權(quán)被散賣(mài)，樓宇缺乏專業(yè)統(tǒng)一的物業(yè)管理，設(shè)施維護(hù)水平低下，樓宇保值能力較弱，折舊速度較快，難以與擁有專業(yè)統(tǒng)一的物業(yè)管理的自持型寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)。中長(zhǎng)期來(lái)看，兩者間租金差價(jià)將持續(xù)拉大，而日益升級(jí)的需求也終將轉(zhuǎn)向品質(zhì)良好的持有性物業(yè)，從而加快市場(chǎng)分化。

　　零售：

　　現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模及未來(lái)供應(yīng)巨大

　　沈陽(yáng)現(xiàn)有零售物業(yè)市場(chǎng)規(guī)?？氨雀鞔笠痪€城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成都，武漢，重慶等二線市場(chǎng)，是同類(lèi)別北方城市天津的1.8倍(見(jiàn)圖3)。目前在二環(huán)以內(nèi)及部分周邊地區(qū)的現(xiàn)有存量共有492萬(wàn)平方米(百貨+購(gòu)物中心)，大部分是在過(guò)去三到四年內(nèi)上市的集中供應(yīng)。在過(guò)去三年里，新增供應(yīng)達(dá)到252萬(wàn)平方米，超過(guò)現(xiàn)有存量的一半，而平均到每年，年均新增供應(yīng)則達(dá)到84萬(wàn)平方米，這相當(dāng)于10個(gè)左右中等規(guī)模的購(gòu)物中心。未來(lái)三年，供應(yīng)有所放緩，但依然將超過(guò)年均60萬(wàn)平方米，屆時(shí)沈陽(yáng)市零售物業(yè)市場(chǎng)體量將進(jìn)一步攀升(見(jiàn)圖4)。

　　零售物業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)突出

　　1)項(xiàng)目體量巨大

　　沈陽(yáng)零售物業(yè)市場(chǎng)近三年新增供應(yīng)量大的原因除了項(xiàng)目眾多以外，大體量單體項(xiàng)目逐漸增多也是重要的原因之一。目前沈陽(yáng)單體體量超過(guò)15萬(wàn)平方米的項(xiàng)目所占比例達(dá)到27%。體量最大的龍之夢(mèng)購(gòu)物中心超過(guò)38萬(wàn)平米。巨大的單體面積加之沈陽(yáng)市場(chǎng)目前品牌和零售業(yè)態(tài)的缺乏給招商帶來(lái)困難，特別是較低的開(kāi)業(yè)率使得后期招商舉步維艱。龍之夢(mèng)從招商到商鋪開(kāi)業(yè)率超過(guò)80%歷時(shí)4年多時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于一般的2-3年。

　　2)項(xiàng)目分布密集

　　沈陽(yáng)零售物業(yè)68%的體量分布于三個(gè)核心商圈，而三個(gè)商圈聚集在一個(gè)區(qū)域，距離不超過(guò)三公里。隨著地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的開(kāi)通，三個(gè)商圈將被便利地串聯(lián)在一起，更加縮短項(xiàng)目彼此間的距離，加劇競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)項(xiàng)目在各核心商圈內(nèi)分布也很密集，中街商圈內(nèi)僅2公里長(zhǎng)的步行街兩側(cè)共有11家百貨及購(gòu)物中心，總體量達(dá)到141萬(wàn)平方米；金廊南起渾河北岸，北至北站的青年大街沿線上也分布著11個(gè)百貨及購(gòu)物中心，總體量達(dá)到115萬(wàn)平方米(見(jiàn)圖5)。由于不合理規(guī)劃造成的同類(lèi)項(xiàng)目聚集致使同質(zhì)化嚴(yán)重，空置率高企，這將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)影響沈陽(yáng)整體商業(yè)形象，短期內(nèi)很難修復(fù)。

　　3)知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商聚集

　　近幾年伴隨沈陽(yáng)零售市場(chǎng)的發(fā)展，華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、恒隆、新世界等國(guó)內(nèi)外知名的運(yùn)營(yíng)商紛紛進(jìn)入沈陽(yáng)零售市場(chǎng)。這一方面由于受沈陽(yáng)作為東北零售中心城市的驅(qū)使，另外也有當(dāng)?shù)卣┑卣叩耐苿?dòng)。從現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商類(lèi)型來(lái)看，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商占50%，其中國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商為37%，另外13%來(lái)自國(guó)外。運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商對(duì)于判斷市場(chǎng)走向靈活做出相應(yīng)對(duì)策的能力較強(qiáng)，這也成為沈陽(yáng)未來(lái)零售市場(chǎng)發(fā)展的巨大潛力。

　　市場(chǎng)整體空置率高

　　1)集中供應(yīng)及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

　　目前沈陽(yáng)零售市場(chǎng)整體空置率達(dá)到20%，遠(yuǎn)高于其他北方城市，零售物業(yè)空置情況嚴(yán)重。整體空置率之所以較高，除了部分項(xiàng)目由于運(yùn)營(yíng)問(wèn)題而暫時(shí)關(guān)閉外，最主要的原因是大體量的新增供應(yīng)的集中開(kāi)業(yè)，由于體量較大，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)率整體不高，推高整體空置率，而同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目分布密集和發(fā)展滯后的零售市場(chǎng)也使得品牌商難以進(jìn)行拓展，只能靜待其變，再隨機(jī)應(yīng)變，這也使得未來(lái)市場(chǎng)會(huì)波動(dòng)頻繁，增加不確定性。

　　2)沈陽(yáng)消費(fèi)者特性

　　目前沈陽(yáng)零售市場(chǎng)中低端百貨所占比例較高，在和購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)中略占優(yōu)勢(shì)，這主要和沈陽(yáng)目前的消費(fèi)人群呈啞鈴型分布有關(guān)。高端與低端消費(fèi)人群是沈陽(yáng)消費(fèi)人群的主要組成部分，而作為購(gòu)物中心主力消費(fèi)群體的中端消費(fèi)人群則相對(duì)缺乏，同時(shí)沈陽(yáng)本地消費(fèi)者的消費(fèi)慣性也更傾向于百貨，這使得購(gòu)物中心難以聚集人氣，更不用說(shuō)普遍較低的提袋率。另一方面，高端消費(fèi)人群多以目的消費(fèi)為主，其中涵蓋一部分沈陽(yáng)周邊省市的高端消費(fèi)者，難以在購(gòu)物中心停留，因此大部分購(gòu)物中心人流較少，這也導(dǎo)致整體空置率的上升。

　　品牌動(dòng)態(tài)活躍

　　面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、同質(zhì)化問(wèn)題以及整體較高的空置率，運(yùn)營(yíng)商一方面積極引入新進(jìn)零售品牌和新興業(yè)態(tài)以避免同質(zhì)化定位，同時(shí)不斷招入特色餐飲，娛樂(lè)和體驗(yàn)型消費(fèi)來(lái)增加客流，從而帶動(dòng)其他商家銷(xiāo)售，進(jìn)而改變商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況。由于較低的租金和更多可租面積的選擇，許多日韓和歐美時(shí)裝品牌紛紛把進(jìn)入沈陽(yáng)作為進(jìn)入東北市場(chǎng)的第一站，其中包括EarthMusic&Ecology、Pancoat、CheapMonday、O‘STIN、ThomasDean等等。特色餐飲，如外婆家、俏江南、小南國(guó)等，及新進(jìn)的休閑娛樂(lè)租戶，如天成紅日保齡球館，綠廊國(guó)際卡丁車(chē)場(chǎng)，在沈陽(yáng)購(gòu)物中心的租戶占比大幅提高，且未來(lái)仍有繼續(xù)擴(kuò)張的趨勢(shì)。而兒童業(yè)態(tài)也極其活躍，新品牌不斷出現(xiàn)，而且新的商家模式，如像朵朵童世界這樣的兒童綜合服務(wù)及零售店，也在購(gòu)物中心以主力店形式開(kāi)業(yè)。這種異?；钴S的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)將是沈陽(yáng)零售市場(chǎng)近期的常態(tài)。

　　未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展前景樂(lè)觀

　　盡管目前沈陽(yáng)的零售物業(yè)市場(chǎng)體量龐大，空置率高，同質(zhì)化嚴(yán)重，但市場(chǎng)活躍度較高，運(yùn)營(yíng)商積極調(diào)整租戶組合，引入新業(yè)態(tài)、新品牌，重新調(diào)整定位，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)推廣。目前空置率在穩(wěn)定的同時(shí)，同質(zhì)化問(wèn)題有所緩解，項(xiàng)目之間的差異化也有所體現(xiàn)，沈陽(yáng)的零售物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)階段-在未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目中也出現(xiàn)了一些主題性購(gòu)物中心和社區(qū)購(gòu)物中心。另一方面，沈陽(yáng)人均年可支配收入逐年上升，而且作為消費(fèi)型城市，沈陽(yáng)人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例高達(dá)75%，是未來(lái)零售市場(chǎng)發(fā)展的巨大潛力。隨著未來(lái)沈陽(yáng)中產(chǎn)階級(jí)比例不斷升高，中端消費(fèi)人群逐漸壯大，同時(shí)對(duì)大眾消費(fèi)觀念與習(xí)慣的不斷引導(dǎo)，消費(fèi)者對(duì)沈陽(yáng)零售市場(chǎng)的支撐力還會(huì)進(jìn)一步得到加強(qiáng)。

　　工業(yè)：

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀：

　　目前沈陽(yáng)的物流倉(cāng)儲(chǔ)還是以低端庫(kù)房占主導(dǎo)，而高端物流設(shè)施主要分布在沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、沈北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及渾南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，總體量達(dá)到54萬(wàn)平方米。三區(qū)域的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)各異，其物流需求也與其產(chǎn)業(yè)類(lèi)型相配合，比如，以汽車(chē)和裝備制造為主要產(chǎn)業(yè)的沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，其需求主要來(lái)自于制造業(yè)，而在以電子商務(wù)為主導(dǎo)的渾南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，第三方物流是主要租戶類(lèi)型。但總體來(lái)說(shuō)，高端物流的需求主要來(lái)自于制造業(yè)，零售商的需求還是集中于低端庫(kù)房。目前沈陽(yáng)的物流運(yùn)營(yíng)商多以國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商為主，例如中儲(chǔ)物流、中外運(yùn)、招商局、宇培等，普洛斯是目前唯一在沈陽(yáng)運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)物流的國(guó)際運(yùn)營(yíng)商。

　　未來(lái)發(fā)展前景

　　2013年，省政府確定工業(yè)地產(chǎn)是遼寧省實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一個(gè)重要途徑，對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式具有重要意義，未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)將成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展方向。來(lái)自制造業(yè)的需求將隨著沈陽(yáng)支柱產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)，上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈的完善而成為倉(cāng)儲(chǔ)物流的有力支撐。而作為區(qū)域零售中心城市，零售對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流的需求將會(huì)逐步升級(jí)，加之電子商務(wù)的擴(kuò)張，這都將是未來(lái)沈陽(yáng)倉(cāng)儲(chǔ)物流的巨大需求潛力。而另一方面，沈陽(yáng)受益于其特殊的中心地理位置。作為東北地區(qū)的交通樞紐擁有發(fā)達(dá)的鐵路、陸路及空港設(shè)施，沈陽(yáng)將是未來(lái)重要的東北區(qū)貨物分揀中心，第三方物流也隨之將成為倉(cāng)儲(chǔ)的主要需求方。借助這些有利因素，沈陽(yáng)物流市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，城市周邊區(qū)域如如蘇家屯、于洪區(qū)等都在準(zhǔn)備建設(shè)物流中心，它們將是倉(cāng)儲(chǔ)物流未來(lái)發(fā)展的新興區(qū)域。