3月北京土地市場(chǎng)成交面積239.13萬㎡，環(huán)比、同比均出現(xiàn)大幅度回升，其中環(huán)比漲幅173%，同比漲幅超過10倍。

　　一季度北京土地出讓金額已經(jīng)突破700億，相比2013年一季度的480億有非常明顯的上漲。也創(chuàng)造了歷史同期的最高點(diǎn)。本月土地市場(chǎng)成交明顯集中于下半月，兩會(huì)前后北京土地市場(chǎng)明顯降溫，到3月下旬，北京土地推出的節(jié)奏開始加快，而月末的土地市場(chǎng)則明顯升溫，很大程度上表明了房企依然看漲的預(yù)期。

　　本期提要：

　　1、3月份土地成交9宗，經(jīng)營(yíng)性用地成交6宗；

　　2、3月北京土地市場(chǎng)成交面積239.13萬㎡，環(huán)比、同比均出現(xiàn)大幅度回升，其中環(huán)比漲幅173%，同比漲幅超過10倍；

　　3、3月土地出讓金額環(huán)比出現(xiàn)下降趨勢(shì)，為217.24億元，下滑40.09%，但同比仍保持大幅度增長(zhǎng)；

　　4、本月四城區(qū)出現(xiàn)含住類用地成交，商業(yè)金融類用地僅豐臺(tái)區(qū)成交一宗。

　　一、宏觀環(huán)境分析

　　土地改革總體框架有望年內(nèi)出臺(tái)

　　有關(guān)土地管理制度改革方案，特別是"農(nóng)地流轉(zhuǎn)"，國土部、農(nóng)業(yè)部等相關(guān)部委正在緊鑼密鼓地制訂總體思路框架和相關(guān)配套實(shí)施細(xì)則，預(yù)計(jì)年內(nèi)出臺(tái)。昨日，上證報(bào)記者獨(dú)家獲悉，上述思路框架還會(huì)包含社會(huì)各方普遍關(guān)注的"農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)"試點(diǎn)。屆時(shí)"農(nóng)地流轉(zhuǎn)"大幕將真正開啟。

　　國土部已確定不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)城市

　　3月10日，國土資源部部長(zhǎng)姜大明在兩會(huì)期間接受記者采訪時(shí)表示，今年要建立不動(dòng)產(chǎn)部際聯(lián)席制度，編制統(tǒng)一調(diào)劑，6月出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》?！　?/p>

　　國土資源部副部長(zhǎng)徐德明介紹，目前國土部對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的推進(jìn)進(jìn)行了規(guī)劃，將成立協(xié)調(diào)委員會(huì)，由國土資源部牽頭，將相關(guān)部門集合到一起協(xié)調(diào)解決重大問題，并成立不動(dòng)產(chǎn)登記局，建立不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)登記平臺(tái)。

　　據(jù)調(diào)查了解，國土部已選擇了南京、寧波、鄭州等幾個(gè)城市作為試點(diǎn)，今年年初上述試點(diǎn)城市已經(jīng)將試點(diǎn)工作列入政府工作計(jì)劃。

　　北京：土儲(chǔ)收支今年首納入市國土局預(yù)算

　　3月17日，北京市國土局公布了今年市國土局的部門預(yù)算情況。數(shù)據(jù)顯示，今年市國土局部門預(yù)算總支出176.61億元，較去年有所增加。市國土局透露，由于今年北京國土部門一改往年土儲(chǔ)收支預(yù)算單獨(dú)編制的做法，首次將市級(jí)土地儲(chǔ)備收支預(yù)算納入其中，因此市國土局總支出相比往年增幅明顯。

　　據(jù)市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，以往北京的土地儲(chǔ)備收支預(yù)算是按照《北京市國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》單獨(dú)編制，報(bào)經(jīng)市財(cái)政局批準(zhǔn)后執(zhí)行的。而今年，北京為了落實(shí)全口徑預(yù)算管理，加強(qiáng)年初部門預(yù)算的完整性，縮小預(yù)決算差異，才將二者合并統(tǒng)一公布。

　　據(jù)悉，今年市國土局將對(duì)已具備入市條件的地塊逐個(gè)核實(shí)，預(yù)計(jì)全年可回籠的市級(jí)土地儲(chǔ)備成本返還規(guī)模約150億元，而通過預(yù)算安排國有土地收益基金20億元。

　　北京今年供地規(guī)模5150公頃 宅地未減

　　北京市國土局3月28日宣布，2014年度北京國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為5150公頃，這是北京供地計(jì)劃連續(xù)第4年下降；在今年北京供地總規(guī)模減少的背景下，住宅供地并未減少，仍然維持在1650公頃，與去年的計(jì)劃基本持平。

　　北京市國土局表示，在積極穩(wěn)妥加大住宅用地的同時(shí)，今后將降低工業(yè)用地供應(yīng)的規(guī)模和比例。據(jù)稱，今年北京將按照國家房地產(chǎn)調(diào)控要求，繼續(xù)積極穩(wěn)妥加大住宅用地供應(yīng)，同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　同時(shí)，北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年北京將繼續(xù)確保保障性安居工程建設(shè)用地"應(yīng)保盡保"。確保完成中央下達(dá)北京7萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)用地供應(yīng)，力爭(zhēng)完成12.9萬套用地供應(yīng)。

　　據(jù)悉，今年北京將加大自住型商品住房的用地供應(yīng)，確保完成5萬套自住房建設(shè)任務(wù)的用地供應(yīng)。對(duì)此，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將盤活閑置、低效利用的工礦倉儲(chǔ)用地，鼓勵(lì)國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)保障性安居工程和自住型商品房。

　　二、3月土地成交分析

　　2014年3月北京土地市場(chǎng)共成交土地9宗，成交面積合計(jì)為239.13萬㎡，建設(shè)用地面積合計(jì)為182.86萬㎡，環(huán)比同比均出現(xiàn)大幅度回升，其中環(huán)比漲幅173%，同比漲幅超過10倍，主要是由于2月受春節(jié)假日影響，土地市場(chǎng)成交回落，而去年同期則是主要受"兩會(huì)"等政策因素影響；從土地成交金額來看，3月土地出讓金額為217.24億元，環(huán)比再度下滑40.09%，但同比去年同期仍保持大幅度增長(zhǎng)。一季度北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到753.44億元，同比去年同期增長(zhǎng)了56.98%，已相當(dāng)于去年全年土地出讓金的40.79%。

　　北京市共成交經(jīng)營(yíng)性土地6宗，成交面積合計(jì)為231.04萬㎡，建設(shè)用地面積合計(jì)為176.61萬㎡ ，總規(guī)劃建筑面積190.53㎡。土地出讓收入總額為128.98億元，平均溢價(jià)率為18%，成交地塊為4宗含住類用地、1宗商業(yè)金融用地及1宗旅游用地。

　　土地出讓城區(qū)分布：四城區(qū)出現(xiàn)含住類用地成交 商業(yè)金融類用地僅豐臺(tái)區(qū)成交一宗

　　北京中原市場(chǎng)研究部從土地儲(chǔ)備中心成交統(tǒng)計(jì)，從含住類及商業(yè)金融用地成交情況來看，3月含住類用地共4個(gè)區(qū)域出現(xiàn)成交，分別為朝陽、大興、昌平和平谷區(qū)，成交面積分別為9.31萬㎡、19.90萬㎡、43.05萬㎡和22.71萬㎡；而純商業(yè)金融類用地本月僅成交一宗，位于豐臺(tái)區(qū)，成交面積2.35萬㎡。

　　三、待成交地塊分析

　　從市場(chǎng)總體交易情況來看，截至2014年3月底，北京土地市場(chǎng)正在交易的經(jīng)營(yíng)性用地為22宗，出讓土地總面積共計(jì)179.47萬㎡，規(guī)劃建筑面積為308.63萬㎡，其中含住類用地8宗，土地總面積91.84萬㎡，規(guī)劃建筑面積125.99萬㎡。

　　四、重點(diǎn)地塊分析

　　本月最引人注意的地塊是3月27日成交的北京市朝陽區(qū)來廣營(yíng)鄉(xiāng)LGY-04、LGY-03、LGY-06地塊二類居住、小學(xué)、中學(xué)用地（配建限價(jià)商品住房），該宗地土地面積合計(jì)93092.9㎡，建設(shè)用地面積61500㎡，規(guī)劃建筑面積119200㎡，經(jīng)過48輪競(jìng)拍，最終被恒大子公司天津金碧投資有限公司以20.5億元摘下，溢價(jià)率37.4%。該宗地經(jīng)除29400平的限價(jià)房外，剩余居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)自住房，房屋銷售限價(jià)為28000元/平。

　　去年7月份才順利進(jìn)入北京市場(chǎng)的恒大至此已斬獲4宗地，分別為昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)(沙河高教園二期(一)地塊)、朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B地塊、C地塊、朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-654、656、658號(hào)地，和朝陽區(qū)來廣營(yíng)鄉(xiāng)LGY-04、LGY-03、LGY-06地塊，累計(jì)土地出讓金為147.85億，但除東壩地塊有5萬平米的可定價(jià)產(chǎn)品外，其他全部為限價(jià)房源。

　　恒大血拼拿地的做法雖然從利潤(rùn)角度考慮，可能會(huì)拉低年度利潤(rùn)率，但這對(duì)恒大全國布局則幫助很大，對(duì)于上市房企來講，三、四線城市風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大，需要回歸一二線城市，搶占市場(chǎng)份額。

　　中原地產(chǎn)：2014年3月北京土地市場(chǎng)月報(bào)