“未來花樣年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重會愈來愈少，會集中發(fā)展其他輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。”

“在這里我也提醒大家關(guān)注一下，2014年我們更希望大家稱我們是社區(qū)服務(wù)運營商，而不僅僅是一個開發(fā)商。”

在3月18日的花樣年2013年年度業(yè)績會上，花樣年執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官潘軍多次呼吁媒體，希望今后能冠以花樣年社區(qū)服務(wù)運營商頭銜，而非開發(fā)商。

值得注意的是，在花樣年社區(qū)服務(wù)運營業(yè)務(wù)中，最重要的莫過于旗下彩生活社區(qū)服務(wù)平臺，而花樣年也一直在推進彩生活拆分上市的工作。

當天業(yè)績會上潘軍也明確透露，關(guān)于彩生活的分拆，花樣年正在進行當中，一切都在按既定的步驟進行，且對于今年完成彩生活分拆上市非常有信心。

同時，花樣年首席財務(wù)官林錦堂也補充指出，集團的物業(yè)經(jīng)營收入中有70%來自彩生活，而彩生活利潤率較房地產(chǎn)高一倍。

另就拆分彩生活對花樣年財務(wù)數(shù)據(jù)會否有影響，林錦堂明確回應(yīng)稱，彩生活分拆上市和花樣年的負債沒有關(guān)系。

林錦堂同時補充表示，從長遠來說，花樣年處于轉(zhuǎn)型期，從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)，但現(xiàn)在花樣年的土地儲備已經(jīng)足夠未來幾年的增長，所以花樣年的負債率預(yù)期也會從91%一直往下走，未來花樣年的負債水平會維持在70%到80%比較健康的水平。

于業(yè)績會上，潘軍還透露，花樣年2014年的銷售目標為150億元，全年推盤節(jié)奏為上半年占三成，下半年占七成。其中，于上半年會在二季度推出一些新的貨量，同時還有一些商業(yè)性物業(yè)也在采用更靈活的方式推進銷售。

至于早前市場傳聞多地降價消息，會否給花樣年旗下樓盤銷售造成壓力，潘軍認為杭州出現(xiàn)的現(xiàn)象是個案，花樣年不會遇到該類問題。

“現(xiàn)在我們看到一些中小型地產(chǎn)商遇到了信托付款到期的壓力，他可能會采取一些極端的手段，但是一二線城市并沒有出現(xiàn)大的雪崩式市場反轉(zhuǎn)。對于我們來講，我們的城市分布，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)各方面都是比較健康的，所以對于大幅降價這樣的一個信號我們是不會遇到的”。

以下為花樣年2013年度業(yè)績會實錄：

現(xiàn)場提問：今年的銷售目標是多少？花樣年分拆彩生活進度怎么樣？為什么去年下半年用超過10%的現(xiàn)金做股份回購？

潘軍：第一個，我們今年的銷售目標是150億，在去年的基礎(chǔ)上希望能夠有50%的增長。

第二個，關(guān)于彩生活的分拆，我們正在進行當中，一切都在按既定的步驟在進行。當然因為管理條例的限制，我無法給你明確的回答，但是一旦有相關(guān)消息我們會第一時間給媒體一個明確的回復(fù)。

第三個，我們?nèi)ツ甑幕刭徎趦牲c：第一，我們認為當時的價值是被低估的，而且現(xiàn)金也比較充裕；第二，當時我們準備要收購TCL地產(chǎn)，因為債券有規(guī)定，必須大股東不能低于50%的控股權(quán)，所以我們進行了相關(guān)的回購。

　　現(xiàn)場提問：今年的目標是150億，信心來自于哪里？

潘軍：去年也面臨這個問題，這也是管理層認為有問題的地方，我們的推盤節(jié)奏沒有調(diào)過來。因為2011、2012年有比較多的商業(yè)物業(yè)和寫字樓，這部分在去年去化是慢的，所以去年我們大量優(yōu)質(zhì)項目都在年底四季度推出來，才實現(xiàn)了全年100億的銷售。因此，今年150億的目標，有兩個安排，第一，在推盤節(jié)奏上面安排的是三七比例；第二，今年二季度會有一些新的貨量推出，還有一些商業(yè)性物業(yè)現(xiàn)在也在采用更靈活的方式推進。

總體來說，推貨量上半年是30%，下半年是70%。我們第一季度量很小，上半年密集的推盤區(qū)間大部分是四月底開始到六月份，下半年大概從八、九、十月份會有大量樓盤推出。

現(xiàn)場提問：剛才有談到分拆上市的問題，目標是今年能夠成功嗎？如果不可以，會不會繼續(xù)影響到負債率？現(xiàn)在有沒有信托的貸款，金額是多少？

潘軍：我們分拆是獲得了聯(lián)交所的同意，不是不同意，是非常支持，而且我們是有公告的，是聯(lián)交所同意我們分拆上市的?，F(xiàn)在只是在上市申請的過程中雙方還在按照程序進展。我們對于今年上市非常有信心，不是說我們有什么重大的變故，沒有，只是程序問題。我不知道你是不是得到了什么內(nèi)幕消息，說我們上市他們不批準，我不知道有沒有，我得到的信息是沒有任何重大的障礙。

林錦堂：我們?nèi)ツ臧l(fā)債之后現(xiàn)在賬上沒有任何信托貸款，彩生活分拆上市和負債沒有關(guān)系。2013年底的時候，包括我們在月初發(fā)行新股的時候凈負債率是91%。從長遠來說，我們處于轉(zhuǎn)型期，從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)，現(xiàn)在的土地儲備已經(jīng)足夠未來幾年的增長，所以負債率預(yù)期也會從91%一直往下走。未來會維持在70%到80%這樣比較健康的水平。

現(xiàn)場提問：今年社區(qū)服務(wù)能夠產(chǎn)生多少利潤，能不能提供一些具體的數(shù)據(jù)？

林錦堂：因為現(xiàn)在物業(yè)分拆出來準備上市，所以具體數(shù)字不能說，但是公告里面有提到物業(yè)經(jīng)營的數(shù)據(jù)，當然里面不全部是彩生活，有部分是其它業(yè)務(wù)。但里面大概有70%是屬于社區(qū)服務(wù)，而且利潤率非常高，比現(xiàn)在房地產(chǎn)的利潤率高一倍。這個從數(shù)據(jù)上可以給一些概念來說明小區(qū)經(jīng)營的情況?，F(xiàn)場提問：去年底引入了TCL作為股東，在公司是什么角色？

潘軍：TCL在中國家電行業(yè)里面排第三，去年銷售是850億。大家都知道TCL原來為什么做房地產(chǎn)，因為在投資的同時有很多政策性的土地，政府會推出來給他們。作為我們的股東，未來可以分享一些優(yōu)質(zhì)、便宜的土地；第二個，作為股東來講，TCL本身是我們的聯(lián)姻方，聯(lián)姻方有什么好處呢？諸位都知道，我們必須得做最壞的打算。比如說出現(xiàn)2008年最差的情況，房子沒人買了，還要蓋怎么辦？需要給錢，誰有錢呢？銀行不給錢就只能股東出錢。

在最不好的情況下工業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流是比較好的，在雙方的約定里面，我們可以成為TCL的一個子公司，TCL的財務(wù)公司可以給我們公司分享。

這是最后的一招，我們可以比其他發(fā)展商多一個融資渠道，這算一個聯(lián)姻。TCL是公司的股東，賬上有100多億的現(xiàn)金。在我們最缺錢的時候，銀行不給貸，香港資本市場沒有錢，信托發(fā)不出，房子也賣不出來的時候還有他，還有股東。

有這樣一個股東是不是好事？因為TCL可以從銀行拿到錢，可以貸給我們，從這一點來講，我們比其他開發(fā)商多了一層安全保障。

現(xiàn)場提問：看到報道說浙江房企欠債35億的問題，如果有更多的內(nèi)房企業(yè)財務(wù)惡化，會不會帶來降價的壓力？

潘軍：2014年，房地產(chǎn)行業(yè)是一個大的增發(fā)年，一二線城市仍然是一個穩(wěn)固增長的市場，三四線城市面臨比較大的去化壓力。杭州出現(xiàn)的現(xiàn)象我覺得是個案，現(xiàn)在我們看到一些中小型地產(chǎn)商遇到了信托付款到期的壓力，可能會采取一些極端的手段，但是一二線城市并沒有出現(xiàn)大的雪崩式市場反轉(zhuǎn)。

對于我們來講，我們的城市分布、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)各方面都是比較健康的，所以大幅降價這樣的一個信號我們是不會遇到的。當然，在現(xiàn)在經(jīng)濟面臨下滑的同時，我個人認為或會出現(xiàn)行業(yè)重組的現(xiàn)象。我們現(xiàn)在做房地產(chǎn)開發(fā)不純粹是為了賺一點開發(fā)利潤，更重要的是希望給我們后期的服務(wù)平臺提供客戶。

現(xiàn)場提問：市場對于房價下降的預(yù)期逐漸加強，會不會在未來推盤的時候提供更多優(yōu)惠，以此來吸引更多的客戶？

潘軍：我們更多的優(yōu)質(zhì)項目在下半年推出，后續(xù)還會推200億左右的貨值，對于完成今年的銷售目標我非常有信心。對于行業(yè)其他大的變化來講，短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下滑的可能性不大。不同的產(chǎn)品線可能面臨著不同的銷售壓力，對于滿足城市主要增長的剛需住宅來講，這個產(chǎn)品是市場的主導(dǎo)。在個別城市，比如說去年溫州、鄂爾多斯，那是沒有辦法，降了也賣不出去，不是降價的問題，那是城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題。

今年我們認為會有一些個案出現(xiàn)，包括一些小型地產(chǎn)商因為信托等問題面臨倒閉的現(xiàn)象，但是不至于蔓延到全行業(yè)。我們要持一個平常心來看，房地產(chǎn)仍然是這個國家和社會的支柱產(chǎn)業(yè)。但是大發(fā)展高歌猛進，價格大漲的時代已經(jīng)過去了，分化時代到來。大家更應(yīng)該多關(guān)注主流地產(chǎn)商、主流產(chǎn)品和主流市場。(采訪/整理：陳業(yè)、李雯露）