“現(xiàn)在我們根據(jù)基本節(jié)奏可以算出來是220億，不是故意調(diào)低銷售目標(biāo)。”

3月21日，越秀地產(chǎn)股份有限公司在香港召開2013年全年業(yè)績發(fā)布會。董事長張招興、副董事長朱春秀、總經(jīng)理陳志鴻、財務(wù)總監(jiān)歐俊明以及執(zhí)行董事唐壽春出席了現(xiàn)場。

和其它企業(yè)一樣，越秀地產(chǎn)也在業(yè)績會上公布了今年銷售目標(biāo)。會上，張招興宣布，越秀地產(chǎn)2014年業(yè)績目標(biāo)為220億元，較2013年146.34億的業(yè)績同比增長50%。并且，張招興說：“一般企業(yè)報得大一點更好，但是我們有信心會超額完成。”

此外，越秀地產(chǎn)宣布，自3月21日起，張招興不再擔(dān)任總經(jīng)理但留任公司董事長及執(zhí)行董事，陳志鴻獲委任為該公司總經(jīng)理。同時，李鋒及歐俊明獲委任為公司執(zhí)行董事。對此，張招興調(diào)侃說：“我一個人當(dāng)那么多職務(wù)干嘛。”

以下為越秀地產(chǎn)2013年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)220億的銷售目標(biāo)是不是有點太保守？

張招興：銷售目標(biāo)預(yù)測是220億。因為投入的土地是原材料，現(xiàn)在有什么具備開工條件的，今年、去年少了一半，并不是因為我們對后續(xù)不看好的問題。

現(xiàn)在所有房地產(chǎn)企業(yè)手上的東西，能夠做的都要盡快開發(fā)，不是說看好了多開發(fā)一點，不看好少開發(fā)一點，這是根據(jù)節(jié)奏，根據(jù)開盤條件做投入。

正好去年具備條件的是300萬平方米，今年具備條件的是170萬平方米，越秀今年就有170萬方的計劃。這個不是說不看好后市的問題，而是具備不具備條件的問題。

220億銷售目標(biāo)也是根據(jù)今年什么樓盤達(dá)到銷售的條件，價格預(yù)售是多少而預(yù)測出來的。現(xiàn)在我們根據(jù)基本節(jié)奏可以算出來是220億，不是故意調(diào)低銷售目標(biāo)。不會說先保守，后面再調(diào)高目標(biāo)，當(dāng)然我也希望后面不是220億的銷售，能夠給投資者帶來更好的業(yè)績。一般企業(yè)報得大一點更好，但是我們有信心會超額完成。

現(xiàn)場提問：今年新開工比去年降了一半左右，為什么？

陳志鴻：今年開工面積是170萬平方米，去年是388萬平方米。過去這三年整個開發(fā)規(guī)模大幅上升，2012年是200多萬平方米，2013年300多萬平方米，今年降到170萬平方米。

第一，這是生產(chǎn)計劃的鋪牌，不代表不看好市場。越秀去年的銷售面積是115萬平方米，三年下來，2012、2013，再加上2014年170萬平方米，三年開工的面積超過600萬平方米。所以，越秀的整個開工面積是結(jié)合規(guī)模的鋪牌，是按照戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃拿地開發(fā)。

今年越秀安排220億的銷售目標(biāo)，200多萬平方米的銷售。也就是說這是按照我們資源狀況和整個發(fā)展規(guī)模的計劃鋪牌，不代表不看好今年市場。我們對整個行業(yè)的發(fā)展方向是堅定信心的。

現(xiàn)場提問：今年頭兩個月的銷售情況不是很好，對接下來的日子的看法是怎樣的？

張招興：頭兩個月合同銷售額不怎么樣，不是越秀一家的事情，整個行業(yè)都這樣，有一種觀望的氣氛。

越秀主要還是在國內(nèi)、香港有部分業(yè)務(wù)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場整個形勢肯定會比較穩(wěn)定。

一方面是供求關(guān)系，很多一線城市市場供應(yīng)量都在半年到九個月左右，這說明有客觀的需求存在。另外一方面，房地產(chǎn)在國家整個國民經(jīng)濟(jì)中的關(guān)鍵作用也決定，房地產(chǎn)肯定是一個平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。

此外，還要看公司的土地儲備地點。越秀地產(chǎn)土地儲備都是優(yōu)質(zhì)的土地，現(xiàn)在儲備的土地都不錯。

現(xiàn)場提問：申銀萬國的報告說武漢、福州已經(jīng)屬于供應(yīng)過剩的城市，去年拿了武漢、杭州的地，會不會有這方面的擔(dān)心？

　　張招興：武漢也沒有供應(yīng)過剩。越秀拿的是市中心的地，現(xiàn)在國家提出城鎮(zhèn)化策略，大城市要控制規(guī)模，控制規(guī)模主要是控制土地供應(yīng)量，所以中心城市的地會越來越少。

現(xiàn)場提問：越秀一年之內(nèi)到期的債務(wù)大概是80多億，有什么再融資計劃？

歐俊明：2014年到期的債務(wù)80多億，占總債務(wù)35%，這個情況是過去幾年發(fā)展的正常反應(yīng)。回顧前幾年可以看到，越秀地產(chǎn)有比較大規(guī)模地提升融資，增加投入。

之前的融資品種主要是來自銀行，多數(shù)是三年期的，所以算下來，三年期的債務(wù)到2014年就有80多億到期。

目前，越秀既有發(fā)債的條件，也有和銀行良好合作的基礎(chǔ)，公司會在平衡債務(wù)結(jié)構(gòu)和成本情況下，選擇更合適的方式來覆蓋到期的債務(wù)。越秀是根據(jù)市場的動態(tài)情況進(jìn)行安排，通過資本市場的融資目前沒有計劃。

報告提到資源上有300多億可以支撐，但是其中包括了未使用銀行授信額度。雖然有那么多額度會用，也可以支撐需要投入，滿足再融資部分的金額。但是現(xiàn)在我們手上的資源是比較充足的，可能不會提高再大規(guī)模使用銀行額度來增加現(xiàn)金。并且，考慮到維護(hù)投資評級，對債務(wù)規(guī)?？刂茣且粋€非常關(guān)鍵的點。

現(xiàn)場提問：越秀集團(tuán)完成了對創(chuàng)興銀行的股權(quán)收購，未來和越秀地產(chǎn)有沒有互動？

張招興：關(guān)于收購創(chuàng)興銀行和越秀地產(chǎn)的互動，銀行和地產(chǎn)是兩個不同的行業(yè)，但是現(xiàn)在都是在越秀集團(tuán)的控股范圍內(nèi)。只要是合規(guī)的，合理的互動都會有，但強(qiáng)調(diào)的是他們獨(dú)立的發(fā)展，銀行按照監(jiān)管的要求去做，地產(chǎn)也按照地產(chǎn)的規(guī)律運(yùn)作。

至于之間的互動，在合規(guī)、合理的前提下，地產(chǎn)可以和銀行打交道、做生意，進(jìn)行互動。越秀集團(tuán)買銀行不是專門為了地產(chǎn)買銀行，而是要做強(qiáng)做大金融主業(yè)，才買的。

　　現(xiàn)場提問：未來會不會在香港增加更多土地儲備？或者去海外市場？

張招興：馬來西亞肯定暫時不去，飛機(jī)都失聯(lián)了。海外的市場條件成熟的時候可以考慮，包括香港，越秀拓展了12個城市，如果海外市場比較成熟，符合越秀的戰(zhàn)略和投資，會考慮走出去。

在比例上，就像關(guān)于基金的比重一樣，海外市場還是看項目，沒有一個固定的比例要求海外要占多少。

現(xiàn)場提問：會不會積極去海外市場？

張招興：現(xiàn)在越秀應(yīng)該在國內(nèi)積極一點，因為中國市場很大，機(jī)會比較多。海外也要考慮，但是不會把資源往海外輸出而放棄國內(nèi)。

現(xiàn)場提問：保利等一些開發(fā)商都有降價行為，怎么看廣州未來房價的走勢？

張招興：保利沒有降價，保利在廣州和越秀有合作，還漲價了，這個可能搞錯了。降價不降價始終是供求關(guān)系，像杭州那些尾貨的處理，這些都不能說明一個問題?？偟内厔菔?，政府的是不能過快增長，要慢慢吻合的保持健康合理的水平。

現(xiàn)場提問：越秀發(fā)債比例相對比較高，人民幣貶值近3%，在這方面有沒有對沖機(jī)制？未來會怎么應(yīng)對這個問題？

張招興：因為香港資金相對國內(nèi)比較便宜，所以我們調(diào)結(jié)構(gòu)，把外面貸款比例調(diào)到高于國內(nèi)，這是我們的優(yōu)勢。反過來人民幣升值有一個匯率差，人民幣如果貶值可能有一個負(fù)面效益。

這方面我們會作為一個重點監(jiān)控點，會密切處理。需要對沖的時候就會對沖，但是到底什么時候需要要看整個匯率、利率情況的判斷，這個問題我們一直在關(guān)注。

現(xiàn)場提問：廣州珠江新城有很多寫字樓爛尾，很多落成的寫字樓都沒有租滿。在商業(yè)地產(chǎn)方面會不會在廣州或者在其他市場看到供過于求的情況？

張招興：珠江新城沒有爛尾寫字樓，但是現(xiàn)在推出的量比較大。什么產(chǎn)品都有一個消化過程，包括寫字樓，所以現(xiàn)在有很多空置現(xiàn)象，但是作為廣州這樣一個特大城市，珠江新城是新的中心和中軸線，它的前景還是不錯，我沒有看到珠江新城有爛尾樓。

商業(yè)地產(chǎn)方面，因為越秀是住宅加商業(yè)，也是個戰(zhàn)略上的布局，所以有好的商業(yè)地產(chǎn)我們還是會去做。在土地儲備里面，我們也有300萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，只要位置好我們還是會去做商業(yè)地產(chǎn)。(采訪/整理：見習(xí)編輯趙思茵）