一、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

全年住宅成交面積增長(zhǎng)較大，但城市表現(xiàn)有差異

2013年全國(guó)住宅銷(xiāo)售11.57億平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，商品住宅成交面積城市分化，四大一線(xiàn)城市中北京、廣州受到高端樓盤(pán)限制網(wǎng)簽等影響，全年成交面積萎縮，其中北京降幅最大；上海成交面積則增長(zhǎng)接近4成，深圳亦有2成增長(zhǎng)。二三線(xiàn)南昌、貴陽(yáng)成交面積略有下降，其他城市普遍現(xiàn)較大增長(zhǎng)。

2013年四季度供應(yīng)量大增，成交高位回落，市場(chǎng)壓力增加

全國(guó)重點(diǎn)城市2013年9月、11月、12月商品住宅供應(yīng)量均大幅增加，遠(yuǎn)超同期市場(chǎng)成交面積。2013年全年成交量基本維持在歷史高位，月度成交至11月三中全會(huì)前持續(xù)走高，但三中全會(huì)后部分城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼，成交量逐步回落，2014年1月成交量下降除受到調(diào)控升級(jí)影響外，春節(jié)假期亦是重要因素。

重點(diǎn)城市去年市場(chǎng)呈現(xiàn)同步放量，后市一旦成交放緩，將面臨很大壓力

重點(diǎn)城市的商品住宅去化率在近1年多以來(lái)基本保持平穩(wěn)，從最高峰的20個(gè)月左右降到12個(gè)月左右。雖然2013年成交量處于歷史高位，但由于市場(chǎng)新增供應(yīng)同樣大幅增加，庫(kù)存量整體仍處于高位，并呈上升趨勢(shì)，顯示去庫(kù)存仍有必要。

一線(xiàn)城市庫(kù)存和存量去化周期處于正常水平

一線(xiàn)城市庫(kù)存總體平穩(wěn)，其中北京大幅下降，存量去化期8-12個(gè)月，處于正常水平。二三線(xiàn)城市間的庫(kù)存差異大，其中常州、?？?、武漢、天津、杭州存量去化周期較高。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

銀行收縮信貸，預(yù)計(jì)后續(xù)時(shí)間社會(huì)流動(dòng)性偏緊格局難改

與歷年一季度銀根普遍寬松不同，2014年年初即現(xiàn)銀根緊張局面，近段時(shí)間部分金融機(jī)構(gòu)停貸的傳聞引起市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向的擔(dān)憂(yōu)。本次流動(dòng)性緊縮的主要原因是國(guó)家層面有意維持流動(dòng)性偏緊格局及存款成本上升。

在資金成本上升的情況下，房貸對(duì)銀行的吸引力下降，銀行本身更傾向于發(fā)放消費(fèi)貸，小微企業(yè)貸等利率較高的貸款。

在流動(dòng)性偏緊格局難改的情況下，2014年流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持弱于2013年。本次工作報(bào)告中，管理層繼續(xù)強(qiáng)調(diào)總量控制、用好存量，并推進(jìn)利率市場(chǎng)化、促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展。

2014年1月房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市有所增加，但上漲城市仍占絕對(duì)多數(shù)

2014年1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)為6個(gè)，比去年12月份增加了4個(gè)。房?jī)r(jià)同比上漲的城市個(gè)數(shù)相同，但同比漲幅回落。1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)均與去年12月份相同，都為69個(gè)，但同比漲幅回落。1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅分別比去年12月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

杭州、常州等城市個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)

杭州春節(jié)后個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)引起轟動(dòng)，北海公園降價(jià)后，同屬城北-橋西板塊的天鴻香榭里隨之調(diào)價(jià)，而后周邊三墩及余杭板塊部分項(xiàng)目推出“特價(jià)房”等優(yōu)惠政策。2014年初，曾以“萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐”“學(xué)區(qū)房”等賣(mài)點(diǎn)價(jià)格飆升的德信北海公園“馬上降價(jià)”，引發(fā)部分樓盤(pán)隨之調(diào)整價(jià)格。原因是杭州庫(kù)存量近半年大幅增加，去化壓力大。

常州也有個(gè)盤(pán)降價(jià)，根本原因是高庫(kù)存、競(jìng)爭(zhēng)激烈，當(dāng)?shù)赜^望情緒蔓延?；诔Ｖ莸某鞘械匚唬_(kāi)發(fā)企業(yè)持續(xù)進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)量巨大，市場(chǎng)存量壓力巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。市場(chǎng)存量壓力巨大，2013年底市場(chǎng)存量達(dá)1665萬(wàn)㎡，去化周期達(dá)29個(gè)月；2014年1月市場(chǎng)出現(xiàn)成交量下滑，成交均價(jià)大幅下跌；區(qū)域開(kāi)發(fā)集中，品牌開(kāi)發(fā)商聚集，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

三、全國(guó)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)成交維持高漲行情

合富輝煌監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市2013年三季度開(kāi)始土地市場(chǎng)成交火熱，成交金額不斷走高。2013年四大一線(xiàn)城市土地成交金額同比增長(zhǎng)150%-290%，地塊高溢價(jià)特征顯著。二三線(xiàn)城市中的珠海、南京、長(zhǎng)沙、烏魯木齊土地出讓成交金額增幅超過(guò)1倍，二三線(xiàn)城市商住用地地價(jià)漲幅較高的是天津、珠海(橫琴帶動(dòng))、中山、南京等。

2013年全年，十大品牌房企拿地總量有明顯的上升，總金額達(dá)3300億元，同比2012年增漲76%，各家房企拿地總額，較往年普遍有較高的增長(zhǎng)。所統(tǒng)計(jì)的十家品牌房企中，除龍湖、遠(yuǎn)洋外，其余八家房企拿地金額均為四年新高。萬(wàn)科去年拿地金額更首次破千億，綠地土儲(chǔ)近800億。拿地金額增幅上，萬(wàn)科、佳兆業(yè)、綠城、金地、雅居樂(lè)等增幅高達(dá)100%~588%。

十大品牌房企2013年拿地分布上偏重一二線(xiàn)城市。一二線(xiàn)城市拿地總金額同比增長(zhǎng)88%，其中二線(xiàn)城市同比增長(zhǎng)高達(dá)98%。2013年，十大房企中的8家在一二線(xiàn)城市拿地金額占比超過(guò)80%，2012年僅4家。十大品牌房企在二線(xiàn)城市拿地，傾向于重慶、杭州、佛山、南京等二線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市拿地更集中于北京、上海，其中十大房企上海拿地金額合計(jì)超300億。

2014年一線(xiàn)城市土地持續(xù)火爆，地價(jià)持續(xù)上漲。1-2月四大一線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)性用地出讓金總額為1437億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)100%。居住用地溢價(jià)率大多超過(guò)50%乃至翻倍，方興、中海、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、華發(fā)、龍湖、保利等品牌房企重金投得一線(xiàn)城市土地。

四、兩會(huì)后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

　　五個(gè)關(guān)鍵詞

2014年兩會(huì)報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的表述是：“針對(duì)不同城市情況進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控”、“完善住房保障機(jī)制”、“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”、“做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作”、“抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”。

差異化的調(diào)控作為基本思路確立，一線(xiàn)城市繼續(xù)面對(duì)高壓政策，對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅大的城市，未來(lái)調(diào)控將繼續(xù)保持高壓。對(duì)于房?jī)r(jià)下行壓力大的城市，國(guó)家層面有可能允許地方層面放寬地方政策執(zhí)行，甚至在2014年內(nèi)提早退出“限購(gòu)”體系。對(duì)一線(xiàn)城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

住房保障機(jī)制加大推進(jìn)力度，增加資金支持。2014年全國(guó)新開(kāi)工任務(wù)為700萬(wàn)套以上，較2013年660萬(wàn)套的開(kāi)工量再增加40萬(wàn)。中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房被視為國(guó)家層面對(duì)于地方政府的任務(wù)布置，后者更是被首次提及。

不動(dòng)產(chǎn)登記落實(shí)對(duì)部分群體的置業(yè)已經(jīng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。預(yù)計(jì)年內(nèi)國(guó)家層面仍以相關(guān)準(zhǔn)備工作為主，“房地產(chǎn)稅”難在年內(nèi)開(kāi)征。作為“房地產(chǎn)稅”征收基礎(chǔ)的“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”，很有可能于年內(nèi)取得進(jìn)展。投機(jī)需求、擁有多套物業(yè)群體、公務(wù)員群體等購(gòu)房行為可能產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)稅方面，廣州二手高端業(yè)主高度關(guān)注房產(chǎn)稅，急于出貨的是少數(shù)。多套物業(yè)業(yè)主影響最大，目前二手盤(pán)源屬季節(jié)性正常增加；中高端買(mǎi)家較關(guān)注物業(yè)稅；大部分較平靜，約兩成業(yè)主擔(dān)心物業(yè)稅，高位出貨意愿增強(qiáng)。

市場(chǎng)三大關(guān)鍵點(diǎn)

供需基本面決定全年整體走向：供應(yīng)扎堆，去化周期長(zhǎng)的城市/區(qū)域/板塊面臨調(diào)整

不動(dòng)產(chǎn)信息登記帶出家庭資產(chǎn)整理變化：不動(dòng)產(chǎn)登記不僅是住宅，包括土地、商務(wù)、辦公等所有不動(dòng)產(chǎn)，需防范商務(wù)公寓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；置業(yè)者需權(quán)衡物業(yè)增值與持有成本的高低，資產(chǎn)配置與優(yōu)化引起市場(chǎng)變化。

銀行信貸部分：只要信貸成本仍舊低于物業(yè)增值預(yù)期，不會(huì)引起需求的縮量；但支付能力弱的置業(yè)者會(huì)受到影響。