“今年物業(yè)還沒有成熟，所以比較難上市，預(yù)期目標(biāo)是在2015年下半年實現(xiàn)上市。”

“我自己參與了很多經(jīng)營和策略方面的推動，雖然很忙，但我覺得我是起勁的，做得很開心。”瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在2013年業(yè)績發(fā)布會上如是說。

在其看來，2013年是瑞房的改革年，在這一年中國新天地開始獨立營運，瑞房也逐漸向一個純粹的開發(fā)商進行轉(zhuǎn)變，這也將加快其開發(fā)的步伐。過去的一年，瑞房在管理團隊方面也進行了調(diào)整，而Brookfield團隊的加入對于中國新天地的管理來說無疑是利好的。

羅康瑞透露，在經(jīng)營模式方面，瑞房已經(jīng)有所改變，將不再直接參與動遷。雖然以往的市中心舊區(qū)重建整體規(guī)劃的經(jīng)營模式依然很受政府歡迎，但是也意識到了動遷對于資金的沉淀壓力。其坦言，過去瑞房營運模式最主要的困難就是來自動遷。

即便2013年取得不錯的業(yè)績，但瑞房還是比較審慎地將今年的目標(biāo)設(shè)定在130億元，并且還未雨綢繆地提出一個新的三年計劃。據(jù)瑞房方面介紹，三年計劃最主要的一點就是要將管理，特別是項目的管理分進項目中去。為此，瑞房會成立一些項目董事會，也借此讓決策更加到位和順暢，掌控好時間和成本。

在談及中國新天地時，羅康瑞介紹到，中國新天地現(xiàn)在已經(jīng)完成了的商業(yè)物業(yè)有75萬平方米，在建的430萬平方米，所以面積加起來是500多萬平方米，瑞虹新城今年也將有兩塊將交出來開發(fā)。

至于備受關(guān)注的新天地上市時間點，羅康瑞明確指出，由于今年物業(yè)還沒有成熟，所以比較難上市，預(yù)期目標(biāo)是在2015年下半年實現(xiàn)上市。

以下為瑞安房地產(chǎn)有限公司2013年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：瑞虹新城重建的地皮附近新出了一塊地，估計項目落成后毛利率會不會很高？對公司毛利率拉動會有多少？另外，新天地預(yù)計今年什么時候會上市？

羅康瑞：不可否認(rèn)現(xiàn)在瑞虹新城已經(jīng)是一個成熟的小區(qū)，在那里我們有很多塊地，今年二號、九號地應(yīng)該就會移交給我們，這兩塊地面積也不小。至于剛才說毛利率會不會提高，我相信會的，我個人還是看好瑞虹新城，因為瑞虹新城是上海內(nèi)環(huán)少有的幾塊大地。我們設(shè)計了一些比較新穎的商業(yè)項目，比如太陽殿、月亮宮、星星堂，我相信那些項目建好后，樓價也一定會隨之上升，而且交通也很方便。

就新天地上市時間來說，由于物業(yè)還沒有成熟，所以今年比較難上市，目標(biāo)是在2015年下半年實現(xiàn)上市，因為到那個時候物業(yè)已經(jīng)比較成熟。舉個例子，到時虹橋交通樞紐也會落成了，我們的物業(yè)分別會在今年年底和明年年初陸續(xù)開業(yè)，其中有很多商場今年年中也都開業(yè)了。所以，我們覺得明年下半年中國新天地能夠去上市，因為到時本身條件也比較成熟了，當(dāng)然也要看市場是否適合。

現(xiàn)場提問：銷售目標(biāo)130億是不是定得太過保守？加入了新的管理團隊之后，整個管理模式是不是主要在資產(chǎn)管理方面？中國新天地和瑞虹新城都會考慮投入一些資產(chǎn)，就整個來看，有多少資產(chǎn)可以給中國新天地購買？最后，2014年買地策略是怎么樣的？

羅康瑞：130億的銷售目標(biāo)是有一點點保守，但是不希望定一些到時達不到的目標(biāo)，我們希望繼續(xù)努力。因為今年的樓市是有一點點復(fù)雜的，前兩個月大家的銷售都降低了?？傮w來看，我對大陸的房地產(chǎn)市場仍然是有相當(dāng)強的信心，但是短期的波動很難說。從長遠來看，利好的一點就是李克強總理堅持要用市場作為主導(dǎo)，這也就意味著不會調(diào)控樓市。他指出現(xiàn)在要建很多保障房，但保障房的建設(shè)步伐還不夠。“十二五”的目標(biāo)是3500萬套，去年建好了580萬套，今年是480萬套，如果要建3500萬套，每年起碼要700萬套才可以達到。我希望是接下來可以加快，因為保障房建設(shè)加快一點，政府調(diào)控的目標(biāo)基本上是不需要了。

關(guān)于Brookfield管理團隊的加入，主要是因為中國新天地擴張得很快，而我們自己管商業(yè)資產(chǎn)的人才和人手又缺乏。并且，不是說來香港就可以請到，因為現(xiàn)在大陸的營運模式很不一樣，客人喜好也不一樣。所以我們希望他們可以很快地幫忙將營運的管理系統(tǒng)推上軌道，并且，我們需要什么人才，他們就會盡量及時派人過來。這方面我們可以借助他們的經(jīng)驗和專長，我們不希望這么多資產(chǎn)建好了放在中國新天地，根本就沒有辦法做到我們需要的水平，這樣也浪費了資產(chǎn)。

關(guān)于第三個問題，瑞房在轉(zhuǎn)資產(chǎn)過去之前，我們也有考慮過這是中國新天地上市的一種方法，并不是說我們要用的東西就都給我們用，這不是很合理也不是很見效的，因為中國新天地本身有一個計劃，當(dāng)時也篩選過哪些東西是對于將來上市有利且需要的。如果是沒利且不需要的那些，我們就會將它賣出去，這對于我們的計劃來說也很有幫助。長遠來說，瑞房只是一個跳板，可以轉(zhuǎn)的就轉(zhuǎn)到中國新天地一起上市，轉(zhuǎn)不到我們再想其他辦法。

黃勤道：回答剛才的第二個問題，Brookfield在全球的伙伴、資源、租客有很多是符合我們的，我們之間也有過溝通，比如說Brookfield在美國是很好的零售商，有130個商場在美國，并且跟很多零售商都有很緊密的關(guān)系，基本上可以隨時給我們?nèi)瞬?。Brookfield正在管理一千多億元美金的資產(chǎn)，都是全球主要的會計師樓、律師樓或者很多公司，它是我們很大的生意伙伴。如果我們有一些寫字樓，租務(wù)可以由他們管理，就是大家可以一起合作，共享資源，提高我們的效率。

尹焰強：在買地方面，我們并不著急去買地，因為我們還有超過一千萬平方米正在建。我們現(xiàn)在主要的目標(biāo)就是盡快推動現(xiàn)在的土地儲備，但是剛才也介紹了，有一些城市仍然很希望我們?nèi)⑴c老區(qū)重建工作，給我們的條件也很優(yōu)厚。所以，我們會挑選長期適合的，開始跟他們談，如果可以談成最好。因為那些項目不是馬上要去動工的，就算談好了也還要動遷，可能還需要一兩年的時間才會去參與，這也在為我們今后做準(zhǔn)備。

　　現(xiàn)場提問：新三年計劃具體內(nèi)容是怎么樣？制定這個計劃的主要依據(jù)有哪些？另外，新天地在廣州和青島這兩個城市也會拿一些新項目，這些項目的進展和規(guī)劃是怎么樣的？

羅康瑞：新的三年計劃是從2014年到2016年的。我剛才說到有一點很重要，我們的管理架構(gòu)是希望用項目為本的做法，過去我們是通過總部來推動，但我覺得這是不太恰當(dāng)?shù)摹Ｋ?，以后希望能夠完全是項目自主去推動，?dāng)然總部還是需要給一些很清楚的目標(biāo)跟指標(biāo)給它。在這個范圍內(nèi)，項目自主去推動。另外一點，就是我們現(xiàn)在也參考了很多

內(nèi)房股的成本和開發(fā)時間表，他們比我們便宜很多而且快很多，那我們一定要好好推下去。因為瑞房是一家開發(fā)商，不是投資物業(yè)跟管理的。這方面我們一定要有跟內(nèi)房股競爭的能力，我們不能只是說地段好，這個是不夠的，一定要有競爭力，接下去三年可以看到我們在成本和時間上面會把握得更好一點。

還有就是我們需要計劃中國新天地跟瑞房之間未來的關(guān)系怎么安排，要是新天地明年下半年上市了，瑞房到底是處于控股還是管理的位置？這個還沒有定，因為兩方面都有利與弊。所以董事會還要在這方面研究后再做決定。剛才提到廣州跟青島，他們確實是是有跟我們聯(lián)系過，但是還沒有決定。

現(xiàn)場提問：中國新天地現(xiàn)在有60萬平方米的面積，等到上市時這個規(guī)模可以達到多少？剛才說到毛利率到2015年的時候可能會有增長，大概可以達到怎樣的水平？

黃勤道：從管理層來說，新天地的團隊有幾個考慮，我們當(dāng)然覺得要做好中國新天地這個公司，無論是公司的資產(chǎn)還是資產(chǎn)的質(zhì)量、盈利方面。這樣，在市場上就不會讓中國新天地有折扣，才會給瑞房帶來最大的利益。現(xiàn)在瑞房或者我們正在管理的有70多萬平方米，這里面有部分資產(chǎn)是中國新天地很想買進來的，我相信中國新天地上市的時候，怎么樣都會有超過100萬平方米的體量。

就目前來說，我們的凈資產(chǎn)是100多億，總資產(chǎn)200多億，但管理團隊也不想用這個數(shù)去上市，這個量不是中國新天地上市的量。瑞房現(xiàn)在70多萬平方米在建，我們希望這里面的一些物業(yè)也是中國新天地在上市前可以買到的。

　　現(xiàn)場提問：今年沒有參與動遷的會以什么方式拿地？之前賣了項目給中國人壽，在新天地上市之前會不會還有類似的動作？有多少機會再買回來呢？去年瑞房的業(yè)績還算可以，有沒有后悔炒了李進港？

羅康瑞：先說動遷的問題，我們現(xiàn)在的做法就是準(zhǔn)備跟政府一起去做一個整體的規(guī)劃方案，大家也知道，之后一定要經(jīng)過相應(yīng)程序的。我們希望可以跟政府一起做，但自己想要買的地我們還是要去參與拍賣，就算參與動遷也要去拍地的。

我們賣了一個項目給中國人壽，五年內(nèi)是可以買回的，并且我們也有這樣的打算。當(dāng)然，很多保險公司都希望我們有很漂亮的資產(chǎn)，而這正如剛才我們說如果不是我們自己公司想長期持有的，我們都可以考慮。

至于說為什么炒了李進港，我沒有炒他魷魚，是他自己辭職的。你覺得今年的業(yè)績還可以，但我覺得很勉強，接下來還有很多工作要做。(采訪/整理：李雯露、張常旺）