“奧園的資金很充裕，所以有十分充足的信心，2014年能夠?qū)崿F(xiàn)150億的銷售目標(biāo)。”

3月18日，中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司舉行2013年業(yè)績發(fā)布會，奧園董事局主席郭梓文、郭梓寧、執(zhí)行總裁楊忠、副總裁兼企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)陳嘉揚、首席財務(wù)官鐘平、副總裁王曙煜均有出席。在發(fā)布會現(xiàn)場，奧園跨越百億“門檻”之后的銷售計劃、銷售策略以及對市場的看法都成為熱點。

業(yè)績會上，奧園管理層稱，2014年銷售目標(biāo)為150億，較2013年100億的銷售目標(biāo)增長50%，預(yù)計2015年會有更大的增長幅度。

根據(jù)年報，奧園2013年度凈利潤7.52億，核心純利(不包括稅后投資物業(yè)公平值收益及非經(jīng)常性收益)約為6.73億，同比大幅增長約344.1%。

奧園執(zhí)行總裁楊忠還提及，去年的銷售均價有一定上漲，主要是由于商業(yè)物業(yè)占一定比例。但是未來不會調(diào)高其占比，將控制在45%左右。去年負(fù)債率為74.9%，對于未來的負(fù)債率，公司要求不超過80%。

以下為中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2013年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：奧園2014年目標(biāo)是150億元人民幣，為什么會訂立這個目標(biāo)？

楊忠：2014年是奧園進(jìn)入快速發(fā)展周期的第二年，早前也跟大家透露了，2013年實現(xiàn)了百分之百的增長，今年提出增長50%的銷售目標(biāo)，達(dá)到150億，提出這樣的目標(biāo)是基于以下三點考慮。

第一，具備的土地儲備以及開發(fā)的貨量，能夠滿足奧園150億的銷售目標(biāo)?，F(xiàn)在所有的開發(fā)是在奧園集團(tuán)三年開發(fā)計劃中的，即2014、2015、2016年。每一個月、每一個項目賣多少，都有一個詳盡的計劃，所以這不是拍腦袋拍出來的，而是根據(jù)每個項目實實在在的開發(fā)情況做出的統(tǒng)計預(yù)測。目前，前期的投資已經(jīng)做好了充足的儲備。

第二，奧園已經(jīng)有很成熟的開發(fā)模式和產(chǎn)品模式。奧園實行的是快速開發(fā)、快速銷售的開發(fā)策略，同時我們執(zhí)行的是商住雙線的產(chǎn)品策略。這樣的策略在制定時仔細(xì)研判了未來幾年的政策市場，而且奧園的產(chǎn)品策略和開發(fā)策略也是經(jīng)歷了2012、2013年的市場檢驗的。所以，我相信在2014年也是我們實現(xiàn)目標(biāo)的很好的保障。

第三，奧園執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品開發(fā)模式，有很完善的流程、制度以及與之匹配的操作團(tuán)隊，這也是我們這幾年經(jīng)過檢驗的。另外還有一點，奧園的資金也很充裕，所以有十分充足的信心，2014年能夠?qū)崿F(xiàn)150億的銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：奧園今年拿地計劃是多少？

郭梓文：今年拿地的計劃同去年差不多，準(zhǔn)備投入的資金是50億左右，準(zhǔn)備拿300萬平方米的土地，這也是為今后每年能夠持續(xù)一定比例的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

現(xiàn)場提問：奧園的項目和土地儲備都集中在廣東省，未來會不會發(fā)展其他的地區(qū)？

郭梓文：奧園的投資策略主要是放在已有的區(qū)域里，擴(kuò)大延伸，現(xiàn)有的區(qū)域主要布局廣東、重慶、沈陽、廣西、湖南以及昆山。奧園會在加大現(xiàn)有項目的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模，同時關(guān)注一線和二線城市的布局，包括北京和上海。我們對北京和上海這兩個城市主要還是關(guān)注剛需產(chǎn)品，這兩個地方的剛需產(chǎn)品，在未來還是有很大的市場。

現(xiàn)場提問：公司現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)方面自持和出售的比例是怎樣的？

楊忠：奧園現(xiàn)在堅持商住雙線。商業(yè)物業(yè)中含有三個產(chǎn)品線，第一是主題和社區(qū)商業(yè)街；第二是公寓和寫字樓；第三是商業(yè)Mall和酒店?，F(xiàn)在，第一類產(chǎn)品和第二類產(chǎn)品是全部銷售的，這部分占商業(yè)總貨值的80%左右。酒店和商業(yè)Mall這個產(chǎn)品線大概占20%左右的貨值，持有的貨值在每年的銷售額中大概占8%左右。

現(xiàn)場提問：中國三四線城市商業(yè)物業(yè)有供應(yīng)過量的問題，風(fēng)險比較大，公司對今年商業(yè)物業(yè)的銷售收入增長的預(yù)期是怎樣的？

楊忠：有一些學(xué)者、媒體預(yù)測商業(yè)有一些過剩，但從我們的產(chǎn)品線來看，商業(yè)80%是銷售的，我們認(rèn)為商鋪、公寓、寫字樓這一類產(chǎn)品在市場上風(fēng)險不大。主要擔(dān)心過剩的在商業(yè)Mall上，這方面占的比例比較小，所以我認(rèn)為，這種商業(yè)和市場上的商業(yè)過剩，還不足以影響到奧園的開發(fā)和銷售。當(dāng)然，關(guān)于奧園未來的商業(yè)布局，商住雙線的開發(fā)策略還是不變，但是在商業(yè)的開發(fā)上，我們更要注意。

商業(yè)Mall的開發(fā)，無論在一線城市還是二線城市，其實都有機(jī)會，關(guān)鍵要抓好幾個控制點。第一個控制點就是位置問題，位置一定要選好，哪怕在三線城市，也一定要選擇核心的位置。第二個是規(guī)模問題，規(guī)模的大小以及要在一二三線城市需要做出差異化的定位。第三是商業(yè)Mall本身的業(yè)態(tài)定位問題，這就是大家現(xiàn)在談到的，減少一些百貨業(yè)態(tài)，增加一些體驗式的消費，更能夠貼近目前人們的消費習(xí)慣。

當(dāng)然，商業(yè)開發(fā)的第四個要點就是本身的商業(yè)經(jīng)營能力。

奧園在2013年專門成立了商業(yè)集團(tuán)，就是針對業(yè)態(tài)調(diào)整和開發(fā)能力，在這方面奧園在2013年取得了很好的整體性提升，在未來商業(yè)的開發(fā)上，我們也更有信心，能夠應(yīng)對市場出現(xiàn)的形勢變化。

現(xiàn)場提問：成都、杭州等一些城市出現(xiàn)了局部樓盤降價促銷的情況，奧園未來會不會為了加快銷售而降低售價或毛利率？

楊忠：奧園還沒有考慮降價的策略安排，我們認(rèn)為杭州以及北京個別樓盤出現(xiàn)降價的情況，都不是普遍現(xiàn)象，并不代表未來房價會大幅走低。關(guān)于今年的毛利率，我們總體預(yù)測是和2013年基本相當(dāng)，還是要達(dá)到30%以上。

　　現(xiàn)場提問：奧園2014年的均價會有所增長，因為低密度住宅的占比今年會提升？

楊忠：2014年的均價會比2013年略有增長，主要表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上，這個結(jié)構(gòu)上的增長不是低密度的增長，主要是商業(yè)產(chǎn)品的占比增大。但是商業(yè)產(chǎn)品方面，我們是有三個產(chǎn)品線的，社區(qū)和主題商鋪的毛利率比較高，但是商業(yè)公寓和寫字樓的毛利率跟住宅是大致相當(dāng)?shù)?，這些產(chǎn)品的價格會比住宅價格高很多，但是并不代表這種公寓的毛利率也會高很多，所以你會看到我們的均價有所增長，但是毛利率還是和去年大致相當(dāng)。

現(xiàn)場提問：奧園未來的負(fù)債率目標(biāo)會保持在什么水平？

陳嘉揚：有關(guān)負(fù)債率的問題，奧園2013年年底的凈負(fù)債率是在64%，這個比例雖然有所增加，但是在行業(yè)里面屬于中低的水平，奧園的凈負(fù)債率目標(biāo)是控制在不超過80%。

現(xiàn)場提問：對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化未來空間以及走勢有什么樣的看法？隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟，會不會逐漸提高自持的比例，來最大化地利用土地的收益？

郭梓文：關(guān)于商業(yè)物業(yè)證券化的問題，我們公司管理層也研究過這個問題，我們認(rèn)為目前奧園的規(guī)模是處于一種正在發(fā)展的上升期，當(dāng)我們的規(guī)模到達(dá)一定的程度，商業(yè)的比例也到達(dá)一定的規(guī)模以后，把商業(yè)資產(chǎn)證券化是一個很好的選擇。

但目前由于我們的商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模還不算太大，自持的物業(yè)還不算太多，我們目前主要的經(jīng)營戰(zhàn)略還是以銷售為主，自持為輔，所以我們還是先把目前的物業(yè)以銷售為主，保持一種良好的現(xiàn)金流為我們的主要策略。

現(xiàn)場提問：今年總理工作報告中已經(jīng)不再提房價調(diào)控的控制，而轉(zhuǎn)向分類調(diào)控，是不是說明有些地方住宅的調(diào)控會趨松？

郭梓文：大家也看到，前兩年由于國家政策的調(diào)控，催生了很多地產(chǎn)商都做商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在新的政策出來以后，整個政策環(huán)境相對來說寬松了很多，有可能住宅調(diào)控也會越來越寬松。

奧園在做商業(yè)布局的時候，會很慎重地選擇商業(yè)的位置和地點，一般要做商業(yè)的自持物業(yè)，地點是十分重要的。

我們起碼在兩年內(nèi)保持商住雙線開發(fā)的經(jīng)營模式，以及快速開發(fā)、快速銷售的經(jīng)營特點是不會變的，當(dāng)然我們也會密切關(guān)注整個政策環(huán)境的變化，我們認(rèn)為在兩年內(nèi)，政策層面會保持一種相對寬松、平穩(wěn)的態(tài)勢。(采訪/整理：趙思茵）