“如果全行業(yè)都具備能力和優(yōu)勢，你信嗎？反正我不信。”

3月13日，中海地產(chǎn)召開2013年度業(yè)績會，主席兼行政總裁郝建民一直保持微笑狀態(tài)，并多次幽默回答媒體提問。

郝建民就早前市場關(guān)注的中海整合問題回應(yīng)稱，出于內(nèi)部工作上的安排，中海在管理上進(jìn)行了調(diào)整，但沒想到引起這么大的反響。郝建民補(bǔ)充指，行業(yè)發(fā)展到今天不可能再像過去十年以前那種完全為了滿足普遍性的需求，每一個(gè)行業(yè)發(fā)展到一定階段都需要有整合、有提升，甚至?xí)幸恍┢髽I(yè)在這個(gè)過程中被淘汰。

對于企業(yè)來說，一直不斷檢討自身管理上的問題，甚至把管理工作做到最好，是每一家企業(yè)都面臨的情況。對于中海來說，“只是把行業(yè)的優(yōu)勢，把我們企業(yè)的一些特點(diǎn)，把我們覺得未來可能會對這個(gè)行業(yè)帶有引領(lǐng)性作用的提示先走一步，也不愧對大家把我們看成是行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)”。

郝建民同時(shí)透露，在管理方面，中海已試行了大概兩個(gè)多月，雖有一些磨合期，但是現(xiàn)在來看還不錯(cuò)，比想象的好。除備受關(guān)注的集團(tuán)整合問題外，在當(dāng)天業(yè)績會上，有關(guān)中海的毛利率水平、2014年的拿地策略等問題也均有提及。

根據(jù)資料，中海去年毛利率為35%左右，在郝建民看來是較為不錯(cuò)的一個(gè)水平。郝建民認(rèn)為，毛利率達(dá)到20%是基本及格，長期達(dá)到30%是優(yōu)秀，能夠達(dá)到40%就是卓越，所以能達(dá)到30%以上表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)。關(guān)于行業(yè)毛利普遍下滑的趨勢，郝建民稱，由于企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，管理力度不同，盈利能力也會不同，不能一概而論。

在拿地策略方面，郝建民介紹，中海會繼續(xù)堅(jiān)持量入為出的策略，“銷售和買地是掛鉤的，保持良好的財(cái)務(wù)狀況是一直以來對自己的要求，沒有一個(gè)好的財(cái)務(wù)狀況很難維持一個(gè)企業(yè)持續(xù)性健康發(fā)展”，在財(cái)務(wù)狀況都允許的情況下中海也會選擇一些好的投資機(jī)會。

在業(yè)績會尾聲，被問及會否效仿萬科等企業(yè)學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維時(shí)，郝建民表態(tài)到，中海不熟不做，會做好自身主業(yè)。“一個(gè)企業(yè)一定有自身的一些資源和能力方面的特點(diǎn)和優(yōu)勢，如果全行業(yè)都具備能力和優(yōu)勢，你信嗎？反正我不信。”

以下為中海地產(chǎn)2013年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：中海預(yù)計(jì)今年毛利率是往上調(diào)的水平，能不能說一下原因？對行業(yè)未來的毛利率持什么樣的看法？

郝建民：中海2013年毛利率超過了35%，這里面有兩個(gè)因素。第一，我們有一些一級開發(fā)的保障房項(xiàng)目，計(jì)算了營業(yè)額，毛利率都比較偏低。一級開發(fā)其實(shí)有點(diǎn)像代行政府職能的一級土地開發(fā)整理，所以有利潤的上限限制，這個(gè)不是我們常規(guī)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，只是有個(gè)別這樣的項(xiàng)目。

我過去講過一個(gè)觀點(diǎn)，毛利率達(dá)到20%是基本及格，長期達(dá)到30%是優(yōu)秀，能夠達(dá)到40%就是卓越。卓越是什么概念？可能沒有人說持續(xù)性卓越這種話，但是經(jīng)常能做到卓越就非常好。所以，能達(dá)到30%以上我認(rèn)為表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)，但是因?yàn)榧瘓F(tuán)在過去若干年毛利率都很高，大家可能會問是不是有下降的趨勢，顯然不是這樣的。隨著整體規(guī)模的擴(kuò)大，能夠持續(xù)性達(dá)到35%以上毛利率，以現(xiàn)在千億規(guī)模來說就是卓越，集團(tuán)的目標(biāo)也是向卓越邁進(jìn)。

行業(yè)表現(xiàn)的趨勢應(yīng)該是各家有不同的狀況出現(xiàn)，有的可能還會繼續(xù)保持比較高的水平，有的可能由于規(guī)模的擴(kuò)張，由于管理力度下降，盈利能力會有所降低，不好一概而論說毛利率上升或者下降，還是要具體問題具體分析比較。

現(xiàn)場提問：2014年前兩個(gè)月銷售下降是什么原因？今年的銷售目標(biāo)是1400億港元，定得比較保守的原因是什么？未來會不會比較積極拿地？

郝建民：頭兩個(gè)月的銷售還是不錯(cuò)的，因?yàn)橹袊鴤鹘y(tǒng)的一、二月份都不是銷售旺季。有客觀原因，作為大型全國發(fā)展商來說，很多北方城市還不具備銷售條件；還有一個(gè)原因，每一年中國的農(nóng)歷新年是傳統(tǒng)淡季，這兩個(gè)月的銷售額不代表全年經(jīng)營指標(biāo)比例，所以具有相當(dāng)?shù)牟豢蓪Ρ纫蛩卦诶锩?。至于今年銷售目標(biāo)1400億是不是有點(diǎn)保守，我們過去都是很保守的。我們?nèi)甑目墒圬浟坑?200億，根據(jù)以往的去化率來算能夠賣多少不能說，但是大家可以算。

我們給的數(shù)據(jù)一定要做到，不管市場出現(xiàn)什么樣的變化，甚至有這樣和那樣不同的情況出現(xiàn)，我們都是要完成的。這是我們對自己最底線的要求，所以給你們的印象是保守。

第二個(gè)，關(guān)于買地的策略，大家把我們前兩個(gè)月的買地行為當(dāng)成正常的行為就可以了。至于說全年的策略還是兩個(gè)方面，會繼續(xù)堅(jiān)持量入為出的策略，銷售和買地是掛鉤的，保持良好的財(cái)務(wù)狀況是一直以來的要求，沒有好的財(cái)務(wù)狀況很難持續(xù)性健康發(fā)展。

在財(cái)務(wù)狀況允許的情況下會選擇一些好的投資機(jī)會。大家覺得在廣州買地金額大，一天買地接近96億歷史上也不多見，但當(dāng)成一個(gè)企業(yè)的正常行為就好。以我們今天的實(shí)力還是買得起，以我們今天的狀況也不會有太大的問題和負(fù)擔(dān)。

現(xiàn)場提問：在市場相對比較低迷情況下積極買地，是不是有什么策略的考慮？

郝建民：年初買的這幾塊地大家非常關(guān)注，好像花的錢多了一點(diǎn)，但實(shí)際現(xiàn)金支出沒有這么多，不到一半。這幾塊地中有兩塊地是在去年談的，經(jīng)過很多次協(xié)商，時(shí)間點(diǎn)才推到1月份，大家覺得1月份買地多了一點(diǎn)，其實(shí)有偶然性和巧合。

當(dāng)然，過去和大家一直講的一個(gè)觀點(diǎn)，我們在很多方面具有優(yōu)勢，這些優(yōu)勢體現(xiàn)在買地、發(fā)展、銷售、管理等方面，現(xiàn)在大家關(guān)注的是土地，所以沒覺得有什么太特殊的行動和安排。

大家比較關(guān)注在廣州買的三塊地，花了95.99億，其實(shí)可能是有些企業(yè)沒錢了，遠(yuǎn)比去年的競爭要弱很多，去年廣州地區(qū)競爭非常激烈，而且市場氣氛也很火爆。這三塊地的素質(zhì)、狀況大家都知道，是廣州鋼鐵集團(tuán)原來的舊址。傳統(tǒng)老廣州人心目中不太喜歡到芳村，因?yàn)槟莻€(gè)地方聚集了一個(gè)全國的茶葉批發(fā)市場，一個(gè)全國的花卉批發(fā)市場，這兩大市場過去都是外來人口比較多，所以傳統(tǒng)老廣州人不太愿意往那邊走，但是城市發(fā)展到今天，要想在市區(qū)買房去哪里買？番禺？蘿崗？很難找到離市區(qū)這么近的地方。

隨著過去十幾年的發(fā)展，廣州長期居住人群的消費(fèi)能力、消費(fèi)水平，包括對生活環(huán)境、條件的改善需求非常強(qiáng)烈。買地之前我曾經(jīng)走進(jìn)了兩個(gè)批發(fā)市場，去做了一番調(diào)研，和賣茶葉、賣花的做了一些交流。我了解到的信息是周圍沒有像樣的房子可以住，小孩上學(xué)都成為很大的問題。我對廣州這三塊地非?？春?，談不上策略激進(jìn)，也談不上市場策略出現(xiàn)什么重大的調(diào)整，大家看成是企業(yè)一個(gè)常規(guī)的投資和發(fā)展就可以了

。現(xiàn)場提問：去年公司管理模式上進(jìn)行了調(diào)整，是出于什么考慮？整合方面的進(jìn)展情況怎么樣？

郝建民：去年在管理上進(jìn)行調(diào)整，完全是內(nèi)部工作上的安排，沒想到還引起這么大的反響。中國房地產(chǎn)過去十幾年發(fā)展過程中，大家把中海地產(chǎn)看成了一個(gè)龍頭企業(yè)，行業(yè)的標(biāo)桿，我們也感覺到自己肩上承擔(dān)著一份責(zé)任，這個(gè)責(zé)任是什么？就是一個(gè)行業(yè)如何發(fā)展，一個(gè)企業(yè)如何管理。

行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在多元、多變的環(huán)境和因素之下，一概而論的說法和觀點(diǎn)都不是客觀的，大家就是聽聽而已。這個(gè)行業(yè)發(fā)展到今天，不可能再像十年以前那種完全為了滿足普遍性的需求，每一個(gè)行業(yè)發(fā)展到一定階段都需要有整合、有提升，甚至?xí)幸恍┢髽I(yè)在這個(gè)過程中被淘汰。

我一直這樣認(rèn)為，做生意和做學(xué)問是一樣的，做學(xué)問大家都會說一句話——“需要非常的嚴(yán)謹(jǐn)”，做生意不嚴(yán)謹(jǐn)能行嗎？一年、兩年可能行，但是時(shí)間一長恐怕很難持續(xù)。

對于企業(yè)來說，一直不斷檢討自身一些管理上的問題，甚至把管理上的工作做到最好，我相信這是每一家企業(yè)都面臨的問題。對于我們來說，只是把行業(yè)的優(yōu)勢，把企業(yè)的一些特點(diǎn)，把我們覺得未來可能會對行業(yè)帶有引領(lǐng)性作用的提示先走了一步，也不愧對大家把我們看成行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，這就是我們肩負(fù)的責(zé)任。

試行了大概兩個(gè)多月，比我們想象的好，雖然有一些磨合期，但是現(xiàn)在來看還不錯(cuò)，請大家拭目以待。

現(xiàn)場提問：中建注資的情況能不能介紹一下？

郝建民：關(guān)于資產(chǎn)的注入，前段時(shí)間發(fā)了一個(gè)公告。一方面大家比較關(guān)心的是時(shí)間，為什么要做一個(gè)三年期？按照離岸合約安排托管協(xié)議是需要三年期，這是一定要做的。至于說什么時(shí)候能夠完成這件事，我們會盡最大的努力。

這里面體現(xiàn)出兩點(diǎn)，一是母公司對我們業(yè)績的支持。過去我們講母公司的支持，大家說是有支持，但感覺不到實(shí)際的，這次是實(shí)際的，所以請大家相信，我們會以最快的速度把這些資源弄到最值得使用和發(fā)展的方面。

現(xiàn)場提問：內(nèi)地很多開發(fā)商去年動作很多，包括萬科都在入股銀行，學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型，中海在這方面有沒有什么考慮？

郝建民：關(guān)于入股銀行、多元化經(jīng)營，我們始終有一個(gè)觀點(diǎn)叫不熟不做。一個(gè)企業(yè)一定有自身的一些資源和能力方面的特點(diǎn)和優(yōu)勢，如果全行業(yè)都具備能力和優(yōu)勢，你信嗎？反正我不信。

互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)新的時(shí)代，很多消費(fèi)理念都受互聯(lián)網(wǎng)思維影響，但是做好主業(yè)還是關(guān)鍵。有一些只是輔助性的工作，我們從不排斥對這個(gè)行業(yè)有幫助的各方面資源，會很好地加以使用和利用。