綠城中國將更多注意力放在優(yōu)化內(nèi)部營運，而非追求規(guī)模增長。

近日，花旗銀行在一份研究報告中稱，預(yù)計綠城中國今年銷售總額將達700億元，較去年621億元的合同銷售金額增長近13%。

毫無疑問，圍繞2014年開發(fā)商生存環(huán)境的一系列猜測與討論，在春節(jié)過后達到了前所未有的程度。穆迪投資者服務(wù)公司就指出，中國房企銷售增長在去年中已開始呈現(xiàn)放緩跡象，預(yù)計中國房地產(chǎn)開發(fā)商的合約銷售增長，將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右。

這一分析對于2014年的綠城中國來說似乎恰好吻合。

而作為調(diào)控眾矢之的，今年豪宅市場在外界看來前景不明。花旗認為，綠城中國今年的去化率料會跌至40%-45%，較歷史平均水平70%為低。

豪宅項目去化率低已然成為了綠城中國難以逃避的問題。在這種情況下，綠城中國能否順利實現(xiàn)700億元銷售？

2月10日，綠城相關(guān)負責人在接受觀點新媒體采訪時，并未透露今年其銷售預(yù)期，但否認了花旗報告中去化率下降的說法。

“與去年去化率基本持平，40%-45%屬于限購之后公司的正常去化水平，在預(yù)期之內(nèi)。”該人士表示，去化率偏低主要是受到限購、限貸的影響，去化率70%出現(xiàn)在沒有限購的時候。

“相比2011、2012年，去化率已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，之前最差的時候只有30%。”該人士如是說。

不過，在行業(yè)人士看來，綠城不到5成的去化率，和其他開發(fā)商6、7成去化相比有明顯差距。“實際上，綠城的豪宅產(chǎn)品從2011年以來就一直受影響，2011、2012、2013年整個去化都是慢的。我也不覺得今年他們在這方面會有很大的改善，況且今年消極的因素還不少。”

針對自身的去化問題，綠城中國并非全無意識。2012年，該公司就曾公開宣布要改變一些貨量的安排，調(diào)整產(chǎn)品組合。

據(jù)該公司內(nèi)部人士介紹，從去年開始，綠城中國已經(jīng)在戶型方面有所調(diào)整，增加了一些迎合市場的中小戶型。不過，投資者對此似乎并不買賬。

花旗就表示，盡管綠城中國已改變產(chǎn)品組合，傾向推出平價小單位以加快資金周轉(zhuǎn)，但成效尚需時日。

另有專業(yè)人士指出，綠城與融創(chuàng)合作的項目，在戶型、產(chǎn)品組合方面的確有所改變，比如上海的綠城.御園，更強調(diào)了從銷售角度設(shè)計的產(chǎn)品戶型。不過，綠城至少有7成的產(chǎn)品還是在140平方米以上，而且這部分產(chǎn)品已經(jīng)定型，很難調(diào)整，若在這些豪宅項目之中，安排太多剛需產(chǎn)品，也不利于公司品牌的維護。

該人士續(xù)稱，納儲滯后或會拖累其今年業(yè)績，畢竟去年沒有拿多少地。若以700億元為目標，同比增長的13%還是建立在現(xiàn)有貨量的基礎(chǔ)上。

“從綠城的增長態(tài)勢來看，該公司也不是刻意去追求規(guī)模增長。所以，今年他們的銷售也就差不多這個水平，很難超出很多。一個不能忽略的問題是，如果今年信貸按揭收緊，長三角地區(qū)市場沒有預(yù)期的那么好，綠城中國的銷售也有可能沒有增長。”

花旗亦指出，經(jīng)過數(shù)年迅速擴張后，綠城中國將更多注意力放在優(yōu)化內(nèi)部營運，而非追求規(guī)模增長，未來幾年或步入整固期，土地儲備增長或放緩。