在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)疲軟，增長下行的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行更是經(jīng)濟(jì)不能承受之重。

　　從政府的表態(tài)和行動來看，其目標(biāo)很明確，旨在通過市場化的手段，通過建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。但短期宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)下行，仍然需要房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定來托底。在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)疲軟，增長下行的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行更是經(jīng)濟(jì)不能承受之重。

　　“穩(wěn)增長”須保投資，關(guān)鍵在于基建和房地產(chǎn)

　　今年拉動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車動力均顯不足。具體來看，投資增速持續(xù)走低，1-2月全社會固定資產(chǎn)投資增長17.9%，增速比去年全年低1.7個百分點，比去年同期低3.3個百分點，創(chuàng)下近6年來的新低。盡管2013年以來消費增長不斷加快，但這一勢頭在今年戛然而止。1-2月份，全社會消費品零售總額名義增長11.8%，創(chuàng)下2009年2月以來新低。出口方面，1-2月份，出口同比下降1.6%，增速大大低于去年全年的7.9%，雖然外圍經(jīng)濟(jì)改善與人民幣貶值有望提振出口，但出口對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率難以跟以往相提并論。3月份以來經(jīng)濟(jì)增速較前兩個月以來有所好轉(zhuǎn)，但是近期公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)仍然乏善可陳?？傊?，今年經(jīng)濟(jì)增長下行已經(jīng)是共識，經(jīng)濟(jì)依靠其自身的運轉(zhuǎn)難以實現(xiàn)7.5%的增長目標(biāo)。

　　在此背景下，李克強總理釋放穩(wěn)增長訊號，稱已為今年應(yīng)對經(jīng)濟(jì)波動做好政策儲備，將有針對性出臺有力措施，有能力、有信心把經(jīng)濟(jì)運行保持在合理區(qū)間。維持經(jīng)濟(jì)增長的政策主要有財政政策、貨幣政策和產(chǎn)業(yè)政策。從長期看，財政政策是無效的，其本質(zhì)在于透支未來，前車之鑒，后車之師，當(dāng)年的歐債危機主要就是希臘等國家過度的透支導(dǎo)致。貨幣政策并不能增加增長的潛力，只能增加增長的穩(wěn)定性，防范經(jīng)濟(jì)危機。過度的放松貨幣政策只能導(dǎo)致本已不合理的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加扭曲，2008年推出的“四萬億”就是一個例子。產(chǎn)業(yè)政策有助于增加經(jīng)濟(jì)增長潛力，但通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)釋放生產(chǎn)效率并無法一蹴而就。因此短期內(nèi)保持經(jīng)濟(jì)增長還在于保投資。我們認(rèn)為本輪穩(wěn)增長將更加具有針對性，并非跟過往那樣單純的依靠財政政策和貨幣政策大規(guī)模刺激投資，但保持房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定是非常有必要的(基建投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例高達(dá)40%)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大概率下行，政策放松預(yù)期升溫

　　基建投資暫且不論，保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是保證房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定的前提，一季度的市場表現(xiàn)疲軟，銷售增速持續(xù)放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速未來大概率也將緩慢下行。在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的預(yù)期逐漸升溫，近期媒體報道：繼溫州傳出上報松綁限購的方案后，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)再融資正式開閘是市場化調(diào)控的一大步，未來一切強加在房地產(chǎn)上的行政政策諸如限購、限價等將逐步退出歷史的舞臺。

　　短期來看，在市場化和分類調(diào)控思想的指導(dǎo)下，未來地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上將具有更多自主權(quán)，區(qū)域調(diào)控政策差異化的策略將成為常態(tài)。事實上，這更符合當(dāng)前不同城市嚴(yán)重分化的現(xiàn)實。而再次提出“抑制投機投資性需求”則意味著熱點城市限購政策短期內(nèi)不會退出，市場冷淡的城市政策將趨于松動，松動的方向主要是放開限購、降低二套房貸款門檻和通過調(diào)降首付比例，降低中等收入居民的購房門檻等。但是鑒于限購政策在抑制投機投資需求中起到的重大作用，預(yù)計最大的可能是且放松且珍惜，全面放開的概率比較小，更多的是進(jìn)行微調(diào)，比如放開非戶籍常住人口購買二套房等。