2013年，全國土地市場延續(xù)2012年四季度的良好態(tài)勢，土地成交呈上行趨勢，房地產開發(fā)投資保持高增速，國內房地產市場景氣指數回升，開發(fā)商拿地熱情貫穿全年。商品房交易方面，重點城市全年成交量維持在高位，一線城市價格領漲。

樓市政策方面，雖然新一任中央政府上臺后極少就樓市調控等有關方面對外表態(tài)，但從年內各個地方政府實施的地方調控來看，中央對房價問題仍然十分重視——2013年的國家樓市調控看似“松”實質“緊”。

一、2013年樓市政策

1、3月“新國五條”后多地出臺房價控制目標

3月份國務院出臺“新國五條”細則，主要內容包括：明確地區(qū)年度房價控制目標、提高二手房交易個人所得稅、提示房價過高地區(qū)實施預售限制/提高二套首付等。“新國五條”細則出臺后，全國多個地方紛紛公布房價年度控制目標，部分房價壓力大的城市為保證房價達標，出臺“限預售、限簽約”等行政手段直接干預樓價，從實際效果來看，雖然上述措施能使地區(qū)樓價“數據”不再上漲，但樓市的“真實價格”并未受到太大抑制。

　　2、10月后全國多個地方實施政策加碼

在各地樓價持續(xù)上漲的情況下，10至11月全國共有10多個大中城市不約而同地提出進一步收緊地方政策執(zhí)行力度(詳見下表)，內容主要圍繞限貸加碼、限購加碼、增加中低價位商品住房供應和增加中低價位商品住房用地供應等四個方面?？梢娦乱蝗沃醒胝吓_后雖然極少就樓市調控等有關方面進行對外表態(tài)，但其對國內房價過快上漲等問題仍然十分重視，現階段的國家調控雖然看似“松”，但實質“緊”。

3、11月三中全會后樓市調控由行政干預向市場化過渡

在11月召開的十八屆三中全會，中央政府提出了“構建市場長效機制”的調控轉型方向。從趨勢上看，現時各種行政干預手段(包括“限購、限貸、限售、限簽”等)，其對市場的干預程度將逐漸弱化，而來自市場自身的“調理”功能所發(fā)揮的作用會越來越顯著。

作為“長效市場機制”的其中一個關鍵環(huán)節(jié)，本屆三中全會對“房地產稅”的提法與以往“物業(yè)稅”和“房產稅”有所不同，其提到需要“立法”，所以“房地產稅”或將是新的稅種，并有可能是對現有交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)各方面稅收的重新調整和整合。從大方向上看，未來“投資投機性購房”和“高端物業(yè)”的資金成本(包括持有成本和交易成本)將會提高(相較目前“房產稅”試點的上海和重慶模式，會更加嚴厲)。

然而，我國國情及社會經濟環(huán)境都決定了“構建長效市場機制”(包括“房地產稅”)將是一個相對漫長、循序漸進的過程。未來數年在宏觀調控和資源配置上，將由“政府主導”向“市場主導”逐步過渡，“限購、限貸”政策的整體退出尚需時日。

二、2013年全國土地市場回顧

1、全國重點城市土地出讓成交額同比大幅增長，地價持續(xù)上升

我司監(jiān)測的22個重點城市，2013年經營性用地出讓成交總建面積3.87億平方米，同比增長9%，出讓成交土地價款1.14萬億元，同比大幅增長74%。土地成交金額增幅遠大于總建面積增幅，顯示地價水平上漲明顯。

其中四大一線城市土地成交金額增長最顯著，增長1.5-3倍。二三線城市中的珠海、烏魯木齊、南京、長沙、成都等的土地出讓成交金額增幅較大。

2、開發(fā)商拿地熱情貫穿全年

2013年全年開發(fā)商在土地市場上持續(xù)發(fā)力。據統(tǒng)計，全國十大品牌開發(fā)商全年拿地面積及拿地金額較上一年有大幅增長，創(chuàng)近年新高。其中拿地建筑面積約9724萬㎡，同比上漲49%，累計拿地金額為3299億元，同比上漲74%。從單月表現來看，7月、9月、12月三個月拿地建筑面積合計均超1000萬㎡。

各大房企補倉熱情持續(xù)高漲，包括保利、萬科、中海、佳兆業(yè)、雅居樂、金地在內的多家房企，全年超過10個月的時間內均有土地入手。

我司監(jiān)測的22個重點城市，2013年經營性用地出讓成交總建面積3.87億平方米，同比增長9%，出讓成交土地價款1.14萬億元，同比大幅增長74%。土地成交金額增幅遠大于總建面積增幅，顯示地價水平上漲明顯。

其中四大一線城市土地成交金額增長最顯著，增長1.5-3倍。二三線城市中的珠海、烏魯木齊、南京、長沙、成都等的土地出讓成交金額增幅較大。

　三、2013年全國房地產開發(fā)和銷售情況

1、房地產市場景氣度低位回升

2013年房地產開發(fā)景氣度整體較為平穩(wěn)，全年均在97左右徘徊，2月為全年景氣度最高點達97.92，11月份為全年最低點，回落至96.38。但整體而言，較2012年有較大幅度的回升。

　　2、房地產開發(fā)投資增速維持高增速，新開工面積增速震蕩上行

2013年，全國房地產開發(fā)投資86013億元，同比名義增長19.8%，較2012年整體有所提升。

房屋及住宅新開工面積呈震蕩上行趨勢。房屋新開工面積20.12億平方米，同比增長13.5%；其中，住宅新開工面積14.58億平方米，同比增長11.6%。

3、2013年全國商品房成交量處于高位，價格穩(wěn)步上漲

2013年，全國商品房銷售面積13.1億平方米，同比增長17.3%，其中住宅銷售11.57億平方米，同比增長17.5%。商品房銷售額81428億元，增長26.3%，成交均價6237元/平方米，較2012年增長7.7%。

　　4、2013年全國重點城市成交量維持在高位

從周度走勢看，全年周度成交量基本維持在高位

從合富輝煌監(jiān)測的18個城市商品住宅周度成交走勢看，三中全會召開前10月后三周的周度成交量攀升至近年的高位，隨著會議的結束，各地調控的加碼，11-12月的周度成交量從高位回落，但仍處于較高水平?？v觀主要城市全年的周度成交量基本處于較高水平，房地產市場交易持續(xù)活躍。

從月度走勢看，重點城市成交量穩(wěn)步上升，下半年新增供應大幅增加

從全國23個重點城市月度成交走勢看，3月在國五條即將出臺供求均加快入市的刺激下成交創(chuàng)高峰，之后成交從高位有所回落，但6月開始成交量便保持平穩(wěn)上升趨勢，11月成交量繼續(xù)攀升至僅次于3月的歷史高位，12月略有回落。全年成交增長明顯，顯示重點城市商品住宅市場成交火熱。

下半年重點城市商品住宅供應放量，其中9、11、12月的新增供應量均大幅增加，且遠高于當期成交量，市場供應壓力在增加。四大一線城市受到更嚴厲的調控影響，四季度的供應成交量呈下降趨勢；二三線城市則供求上升，特別是新增供應大幅放量。

5、主要城市住宅市場存量不斷增加創(chuàng)新高，市場風險在累積

從監(jiān)測的13個主要城市商品住宅庫存數據看，由于下半年的新增供應大幅放量，導致市場存量面積維持增加的趨勢，12月底的存量面積創(chuàng)新高。由于整體成交理想，市場消化期保持平穩(wěn)，12月的存量消化期為12個月。

一線城市中的北京，二三線城市中的合肥、珠海存量下降明顯。昆明、?？凇⒊啥?、長沙、天津等主要二三線城市存量則有明顯的增長。

6、重點城市商品住宅成交同比去年增長約2成，一線城市價格領漲

從我司監(jiān)測的23個重點城市2013年商品住宅供應成交情況看，整體同比2012年增長接近2成。

◆四大一線城市中北京、廣州受到高端樓盤限制網簽等影響，全年成交面積萎縮，其中北京降幅最大；上海成交面積則增長接近4成，深圳亦有2成增長。

◆二三線南昌、貴陽成交面積略有下降，其他城市普遍有較大增長。

◆成交均價全線飄紅，整體均價同比升幅集中在6%-18%，一線城市漲幅較大。