險(xiǎn)資在商業(yè)地產(chǎn)投資方面暫時(shí)嘗到了甜頭，但也存在養(yǎng)老地產(chǎn)破局緩慢、盈利模式難測(cè)的尷尬，而就整體地產(chǎn)投資而言，其實(shí)也面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

自新《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)后，險(xiǎn)資布局房地產(chǎn)的步子正越來(lái)越大。

大量險(xiǎn)資正逐步從過(guò)去舉著“自用”大旗，以購(gòu)置大面積辦公物業(yè)等方式染指房地產(chǎn)的行為，轉(zhuǎn)向直接加大對(duì)房地產(chǎn)的投資力度，甚至是大舉增持房地產(chǎn)上市公司股權(quán)。

2013年以來(lái)，已有多宗險(xiǎn)資強(qiáng)勢(shì)步入地產(chǎn)業(yè)的案例，而集聚最多目光的莫過(guò)于生命人壽與安邦財(cái)險(xiǎn)對(duì)金地集團(tuán)的舉牌行為。

緣起：被舉牌的金地

除金地成為各路險(xiǎn)資增持的對(duì)象外，佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科等也都成為險(xiǎn)資增持的對(duì)象。

11月份，生命人壽通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)連續(xù)增持金地股份，據(jù)11月27日公布的金地股權(quán)架構(gòu)，生命人壽持有其股份高達(dá)9.18%，超過(guò)原第一大股東福田投資，晉升為金地事實(shí)上的第一大股東。

雖然在其間生命人壽將4.81%的股權(quán)表決權(quán)讓渡給福田投資，表明無(wú)爭(zhēng)奪之意，但外界還是擔(dān)憂，讓渡股權(quán)有兩年期限規(guī)定，一旦到達(dá)歸屬期限，福田投資是否會(huì)增持金地股權(quán)？今后一段時(shí)間內(nèi)，金地的控股權(quán)之爭(zhēng)又將走向何處？

面對(duì)外界的疑問(wèn)，金地表示生命人壽增持公司股份屬于市場(chǎng)行為，公司不便作答；而生命人壽的回應(yīng)也是含糊不清，該公司一位高層僅表示，生命人壽只是希望做一個(gè)財(cái)務(wù)投資者，分享金地未來(lái)發(fā)展的利潤(rùn)。

一波未平，一波又起，當(dāng)生命人壽與金地關(guān)系變得微妙之時(shí)，安邦財(cái)險(xiǎn)也通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)大舉增持金地，截至12月初累計(jì)持有金地股權(quán)達(dá)到5%，形成舉牌之勢(shì)。

據(jù)一位接近安邦財(cái)險(xiǎn)的人士透露，安邦此舉或許與生命人壽有相似之處，首先是出于一種財(cái)務(wù)投資，至于是否會(huì)進(jìn)一步涉及金地的股權(quán)之爭(zhēng)，目前看來(lái)還不太現(xiàn)實(shí)，但至少會(huì)致使金地股權(quán)結(jié)構(gòu)形成“三足鼎立”之勢(shì)。

就上述增持行為，還有相關(guān)分析認(rèn)為，生命人壽和安邦財(cái)險(xiǎn)或不排除因當(dāng)前金地股權(quán)分散，在增持到一定程度后成為金地大股東，進(jìn)而對(duì)金地的經(jīng)營(yíng)管理做出一定控制的考慮，也不排除僅是出于看好未來(lái)房地產(chǎn)投資空間。

不過(guò)，值得注意的一點(diǎn)是，生命人壽董事長(zhǎng)張峻早年從事過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，熟悉房地產(chǎn)公司的投資和項(xiàng)目運(yùn)作，再加上2012年初，佳兆業(yè)前總裁黃傳奇離職后加盟了生命人壽，或許生命人壽會(huì)傾向?qū)Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行投資也不足為奇。

無(wú)獨(dú)有偶，除金地成為各路險(xiǎn)資增持的對(duì)象外，佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科等也都成為險(xiǎn)資增持的對(duì)象。據(jù)生命人壽11月底披露的數(shù)據(jù)顯示，其在上市房企中持有、控

制境內(nèi)外其他上市公司5%以上股份的企業(yè)還包括佳兆業(yè)集團(tuán)，持股比達(dá)9.12%。

而在2013年9月底，中國(guó)人壽則以認(rèn)購(gòu)價(jià)每股4.74港元的價(jià)格，認(rèn)購(gòu)了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的合共6.36億股股份。認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，中?guó)人壽持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)由24.71%增至29%，進(jìn)一步鞏固第一大股東的地位。

另?yè)?jù)萬(wàn)科2013年半年報(bào)顯示，中國(guó)人壽以分紅賬戶形式，持有萬(wàn)科1.37%的股份，為萬(wàn)科第二大股東。

就上述保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)業(yè)的方式來(lái)看，不難得知，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的方式之一便是對(duì)地產(chǎn)公司的股權(quán)投資。

對(duì)于這種投資行為，深圳業(yè)內(nèi)人士林先生認(rèn)為，這主要是基于整個(gè)地產(chǎn)股在市場(chǎng)上的股價(jià)處于低估狀態(tài)，再加上地產(chǎn)有嚴(yán)格的調(diào)控政策，所以地產(chǎn)股成為資金做空、股票做空的主要版塊，但這也不代表地產(chǎn)股沒(méi)有它的價(jià)值，事實(shí)上地產(chǎn)股還有幾個(gè)價(jià)值沒(méi)有挖掘。

“由于中國(guó)城市還有很大的發(fā)展空間，比如城市更新、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，包括城市里的一些高端住宅，以及細(xì)分子行業(yè)都有大量的空間存在，這種大的房地產(chǎn)上市公司肯定是比較好的標(biāo)的物。”林先生如此表示。

至于此種投資股權(quán)行為，能否對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理造成一定影響，某證劵分析師則認(rèn)為：“保險(xiǎn)公司一般都不會(huì)想拿控制權(quán)的。像生命人壽，畢竟是一家金融機(jī)構(gòu)，如果控制一家企業(yè)，銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)可能會(huì)有說(shuō)法。保險(xiǎn)公司現(xiàn)金流很好，這些舉牌是拿產(chǎn)業(yè)資金來(lái)做的，一般傾向長(zhǎng)期的價(jià)值投資。”

另有分析指出，險(xiǎn)資正式介入地產(chǎn)企業(yè)后，不但為企業(yè)發(fā)展提供了資金支持，而且當(dāng)持股達(dá)到一定比例后，還能為企業(yè)注入新鮮的管理“血液”，從而避免第一代創(chuàng)始人決策的一家獨(dú)大，導(dǎo)致企業(yè)的危機(jī)。

“一般情況下，險(xiǎn)資介入房地產(chǎn)企業(yè)后，要么會(huì)以投資股東身份、要么以管理股東身份存在，最后管理股東會(huì)慢慢向職業(yè)經(jīng)理人的管理架構(gòu)來(lái)轉(zhuǎn)換。”分析人士如是說(shuō)。

蔓延：商業(yè)地產(chǎn)大熱

除已經(jīng)掀起狂瀾的股權(quán)投資外，另一個(gè)備受矚目的投資渠道就是商業(yè)地產(chǎn)。

自保險(xiǎn)資金開(kāi)始拓寬房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資渠道后，除已經(jīng)掀起狂瀾的股權(quán)投資外，另一個(gè)備受矚目的投資渠道就是商業(yè)地產(chǎn)。

“保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)其實(shí)主要是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資，有的險(xiǎn)企設(shè)立了控股或參股的地產(chǎn)子公司，也有部分險(xiǎn)企選擇與地產(chǎn)商合作，共同開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。”相關(guān)分析曾直言。

最新的案例則是中國(guó)太平保險(xiǎn)與大連萬(wàn)達(dá)新簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議，藉此，兩者在養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)方面的合作敞開(kāi)大門。

2013年11月29日，瑞安房地產(chǎn)也發(fā)布公告稱，將重慶天地的超高層發(fā)展項(xiàng)目一期塔樓所有辦公樓層，連同815個(gè)地下停車位(零售部分、地下部分、物業(yè)管理用房、15樓、30樓及46樓除外)，以24.12億出售給陽(yáng)光壽險(xiǎn)。

更早前的2012年5月，平安人壽則直接以總價(jià)逾23億元，獲浙江杭州錢江新城E03地塊，這也是中國(guó)平安第一次以平安人壽出面拿地。彼時(shí)，平安集團(tuán)人士曾介紹稱，由于看好商業(yè)地產(chǎn)的投資前景，平安集團(tuán)地產(chǎn)儲(chǔ)備規(guī)模是計(jì)劃的兩倍。

另值得注意的是，或?yàn)樽非蟾蠓秶氖找?，險(xiǎn)資的投資觸角也已伸向海外地產(chǎn)，其中包括2013年6月，平安保險(xiǎn)集團(tuán)以2.6億英鎊(約合人民幣23.77億元)購(gòu)得倫敦勞合社大樓。

相關(guān)人士介紹，中國(guó)人壽、太平人壽、泰康人壽等機(jī)構(gòu)，也均有投資海外不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)劃。

該人士稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有超過(guò)10多家中國(guó)保險(xiǎn)公司正在考慮進(jìn)軍歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分公司已在尋找房地產(chǎn)資源。

據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年第三季度末，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資同比上漲25%，交易額已突破50億美元，刷新了2012年全年40億美元的歷史最高紀(jì)錄。

險(xiǎn)資之所以重金投資商業(yè)地產(chǎn)，在相關(guān)行業(yè)分析師看來(lái)，根本原因還是一種資產(chǎn)配置方式。“保險(xiǎn)資金是做長(zhǎng)線投資的，商業(yè)地產(chǎn)和住宅不一樣的地方在于回報(bào)期相對(duì)于比較長(zhǎng)，一直具有穩(wěn)定性，每年都有固定的現(xiàn)金流。”

另對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，大量險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)將使商業(yè)地產(chǎn)原本表現(xiàn)不突出的流動(dòng)性方面得以改善和加強(qiáng)，中長(zhǎng)期投資性質(zhì)的保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，將直接增加商業(yè)地產(chǎn)買方需求。

伴隨著險(xiǎn)資的發(fā)展計(jì)劃，險(xiǎn)資投資地產(chǎn)業(yè)的回報(bào)，也在逐年提升。根據(jù)已經(jīng)披露租金收入的保險(xiǎn)公司數(shù)據(jù)，2012年，7家壽險(xiǎn)公司租金收入相較2011年增加逾3.18億元。

上市險(xiǎn)企中，新華保險(xiǎn)2012年投資性房地產(chǎn)租金由2011年的6000萬(wàn)元增至7400萬(wàn)元，增收1400萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)23%；太平人壽投資性房地產(chǎn)租金收入由2012年初的2710萬(wàn)元增至年末的3634萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)34%。

從非上市保險(xiǎn)公司來(lái)看，生命人壽投資性房地產(chǎn)租金收入由2012年初約1.28億元增至年末的1.78億元，同比增38%；民生人壽投資性房地產(chǎn)租金收入也由2012年初382萬(wàn)元增至年末2721萬(wàn)元，同比大幅增長(zhǎng)612%；泰康人壽的租金收入由2012年初約1.94億元增至年末的2.57億元，同比增32%；而華夏人壽租金收入則由2011年的零元增至2012年的1189萬(wàn)元。

保險(xiǎn)公司在收取租金之外，還通過(guò)參股或增資地產(chǎn)公司的方式，獲得股息收入。

2012年9月12日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在聯(lián)交所網(wǎng)站上發(fā)布了以股代息計(jì)劃公告，根據(jù)該公告，股東可以選擇現(xiàn)金股息或以股代息方式領(lǐng)取2012年中期股息，中國(guó)人壽以股代息方式于2012年10月17日收到價(jià)值6900萬(wàn)元的股票紅利。

其實(shí)，險(xiǎn)資入地產(chǎn)行業(yè)早有先例，只是2013年以來(lái)的動(dòng)作卻尤為明顯。就此，相關(guān)分析認(rèn)為，這主要還是與國(guó)家對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)政策的放松有關(guān)，保監(jiān)會(huì)2010年出臺(tái)新規(guī)：保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)。

盡管當(dāng)時(shí)的規(guī)定對(duì)險(xiǎn)資投地產(chǎn)還有諸多限制，但這無(wú)疑為險(xiǎn)資大舉進(jìn)軍地產(chǎn)打開(kāi)了一扇窗。

相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)人士也透露，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)企業(yè)是拿投保人的資金進(jìn)行投資，出于承擔(dān)理賠的責(zé)任，資金安全是投資的關(guān)鍵，而從各行業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，保值增值能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)自然是投資的首選。

除上述介入房地產(chǎn)業(yè)外的保險(xiǎn)企業(yè)外，已知的還有包括新華保險(xiǎn)、太平人壽、合眾人壽、國(guó)華人壽、民生人壽、幸福人壽等均有投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)作。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年26家保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)的額度高達(dá)793億元。投資額度在20億元以上的有平安人壽、生命人壽、太平洋集團(tuán)、合眾人壽、人保財(cái)險(xiǎn)、人壽集團(tuán)、太平洋人壽、人保人壽以及太平人壽，房地產(chǎn)投資額度分別為145億元、103億元、63億元、55億元、45億元、44億元、41億元、36億元以及21億元。

而按照投資額度占總資產(chǎn)的比重來(lái)看，合眾人壽、生命人壽、華安財(cái)險(xiǎn)、國(guó)華人壽以及天平汽車保險(xiǎn)公司，占總資產(chǎn)的比例分別是14%、9%、6%、5%以及3.8%。

趨勢(shì)：養(yǎng)老投資之難

險(xiǎn)資運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)銷模式不成熟以及國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于起步期的現(xiàn)狀，導(dǎo)致了險(xiǎn)資在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域面臨窘境。

如果說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是險(xiǎn)資投資地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)，那么未來(lái)的大趨勢(shì)則無(wú)疑是養(yǎng)老地產(chǎn)。

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)有力支撐和重要屏障的保險(xiǎn)業(yè)，毫無(wú)疑問(wèn)將在未來(lái)社會(huì)養(yǎng)老保障體系中扮演積極的角色，因此巨大的養(yǎng)老市場(chǎng)也讓眾多保險(xiǎn)公司垂涎欲滴。

在拿到投資不動(dòng)產(chǎn)牌照后，多家險(xiǎn)企紛紛試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，“圈地”投建養(yǎng)老社區(qū)的消息紛至沓來(lái)，相應(yīng)的保險(xiǎn)項(xiàng)目也隨之跟進(jìn)，養(yǎng)老地產(chǎn)似乎前途無(wú)量。

據(jù)悉，作為行業(yè)內(nèi)第一個(gè)“吃螃蟹”的企業(yè)，泰康人壽設(shè)立了養(yǎng)老實(shí)體泰康之家投資有限公司，并在2012年斥資40億元拿下北京昌平的2000畝地塊，正式開(kāi)始了高端養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)作，并在上海等其他城市相繼落子。

對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)垂涎三尺的不僅僅只是泰康人壽，中國(guó)人壽、平安集團(tuán)、新華人壽和合眾人壽等眾多保險(xiǎn)企業(yè)也都紛紛涉足。

其中，中國(guó)人壽的首個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地廊坊生態(tài)健康城已于2011年11月在河北廊坊開(kāi)工，項(xiàng)目占地約4平方公里，總投資約100億元，計(jì)劃通過(guò)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)總部管理及商業(yè)區(qū)、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)區(qū)、養(yǎng)生居住區(qū)、活力居住區(qū)等功能片區(qū)的建設(shè)，為區(qū)域半徑內(nèi)提供良好的醫(yī)療保障。

除此之外，中國(guó)人壽在福建廈門也有養(yǎng)生基地項(xiàng)目，在全國(guó)共有6個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地，甚至規(guī)劃形成“一南一北”養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地的格局。

對(duì)于險(xiǎn)資與養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合，相關(guān)分析曾認(rèn)為，保險(xiǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目可以與自己的本行相結(jié)合，通過(guò)房產(chǎn)推銷自身的產(chǎn)品，又通過(guò)產(chǎn)品的銷售推動(dòng)地產(chǎn)的利用，實(shí)現(xiàn)雙收益。并且保險(xiǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目是一種民間資本投資，在法律允許的范圍內(nèi)可以獲得政策支持。

不過(guò)，就在中國(guó)人壽對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的前景充滿期望之際，其大舉投入的廊坊項(xiàng)目卻被曝出連年虧損，一時(shí)之間，養(yǎng)老地產(chǎn)是否真能成為險(xiǎn)資的“春天”也打上了問(wèn)號(hào)。

在外界看來(lái)，險(xiǎn)資運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)銷模式不成熟，以及國(guó)內(nèi)整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于起步期的現(xiàn)狀，導(dǎo)致了險(xiǎn)資在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域面臨窘境，這與險(xiǎn)資四面出擊、跑馬圈地形成了鮮明對(duì)比。

相關(guān)分析師指出，在險(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)后，盡管政策方面已有所松動(dòng)，但在原則性問(wèn)題上仍有諸多“禁地”，這就使得保險(xiǎn)公司直接進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)還有一些限制。

2012年7月，保監(jiān)會(huì)為了約束保險(xiǎn)公司假借“養(yǎng)老地產(chǎn)”等名義建設(shè)和銷售商品房，明確保險(xiǎn)公司不得以投資不動(dòng)產(chǎn)為目的，運(yùn)用自用性不動(dòng)產(chǎn)的名義，變相參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。

就這一限制，上述分析師直指，從保險(xiǎn)資金的投資來(lái)看，建房賣房的模式暫不被允許，眼下留給保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的營(yíng)運(yùn)模式基本是出租式。但這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期被拉長(zhǎng)至10年甚至20年以上，由于回報(bào)周期相對(duì)漫長(zhǎng)，這也加大了投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

而就具體養(yǎng)老項(xiàng)目而言，在投資養(yǎng)老社區(qū)過(guò)程中，保險(xiǎn)公司很難單兵作戰(zhàn)，除提供資金來(lái)源和相關(guān)保險(xiǎn)服務(wù)外，在社區(qū)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理方面則明顯存在短板。因而從前期開(kāi)發(fā)到后續(xù)管理，這其中必定要給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和護(hù)理、物業(yè)等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)安置角色，因此，保險(xiǎn)公司的協(xié)調(diào)至關(guān)重要。

此外，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的政策亟待細(xì)化、養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)缺位、退休人員醫(yī)保能否異地轉(zhuǎn)移等系列政策壁壘也并未完全突破，這些都是制約險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的障礙。

余波：險(xiǎn)資與地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

險(xiǎn)資的房地產(chǎn)投資行為應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資為原則，避免“炒樓”。

盡管險(xiǎn)資在商業(yè)地產(chǎn)投資方面暫時(shí)嘗到了甜頭，但也存在養(yǎng)老地產(chǎn)破局緩慢、盈利模式難測(cè)的尷尬，而就整體地產(chǎn)投資而言，其實(shí)也面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)相關(guān)熟知險(xiǎn)資投資地產(chǎn)的人士介紹，一般來(lái)講，購(gòu)買成熟物業(yè)、間接參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的三部曲。

但在保險(xiǎn)資金探索投資房地產(chǎn)的初始階段，由于保險(xiǎn)公司普遍沒(méi)有專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，缺乏相關(guān)的投資經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)以投資現(xiàn)有的成熟物業(yè)為主，或以購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，過(guò)早介入保險(xiǎn)公司并不熟悉的土地開(kāi)發(fā)和工程建設(shè)等項(xiàng)目將會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，在現(xiàn)有成熟物業(yè)的選擇上，綜合考慮資金的安全性和投資回報(bào)率，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是保險(xiǎn)資金投資的首選。但國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)由于投資熱，房企跟風(fēng)而進(jìn)，不少人士均擔(dān)憂其中隱含的泡沫。

更為重要的是，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)退出機(jī)制受到極大制約，國(guó)際上通行的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在國(guó)內(nèi)尚未看到開(kāi)放的跡象，商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)能力差對(duì)“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”而且有償付能力要求的險(xiǎn)資而言，是不小的挑戰(zhàn)。

相關(guān)分析師指出，險(xiǎn)資的房地產(chǎn)投資行為應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資為原則，避免“炒樓”行為，因?yàn)橐远唐讷@益為目的的房地產(chǎn)投資很容易引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，特別是在市場(chǎng)行情不甚明朗時(shí)，更需要高度警惕。

就在險(xiǎn)資大規(guī)模進(jìn)軍地產(chǎn)之際，一些房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛玩起了金融。

2013年10月底，萬(wàn)科宣布以34.3億港幣入股徽商銀行，認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊笕f(wàn)科將持股8%，成為徽商銀行最大單一股東。萬(wàn)科此舉意味著今后將涉足社區(qū)金融服務(wù)領(lǐng)域，而在此之前花樣年主席潘軍已多次表明將進(jìn)軍社區(qū)金融服務(wù)。

按照潘軍的設(shè)想，花樣年今后的社區(qū)金融服務(wù)范疇遠(yuǎn)不止生活服務(wù)，而是開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司乃至地產(chǎn)中介的全部整合，甚至嘗試提供面向業(yè)主的小額貸款等全方位金融服務(wù)，其中也包含從理財(cái)?shù)奖ｋU(xiǎn)的服務(wù)。

而社區(qū)金融與險(xiǎn)資的聯(lián)系，在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)則更為直接：“這其中的關(guān)聯(lián)之處在于，傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)和現(xiàn)代社區(qū)相結(jié)合的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)了虛擬金融產(chǎn)品與實(shí)體養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合。”

其實(shí)，在萬(wàn)科、花樣年等公司試水社區(qū)金融化之前，已有地產(chǎn)公司更直接地參與保險(xiǎn)行業(yè)。

2013年2月份，業(yè)界熱議的“三馬同槽”成立的保險(xiǎn)公司，其背后神秘富商歐亞平實(shí)際上是深圳百仕達(dá)控股主席，而百仕達(dá)的主業(yè)正是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其開(kāi)發(fā)的深圳灣紅樹(shù)林項(xiàng)目至今仍是深圳豪宅的代表。

當(dāng)時(shí)外界對(duì)于歐亞平聯(lián)手“三馬”成立保險(xiǎn)公司的意圖理解為，作為眾安在線財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司的參股方代表，他借此將由地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入金融保險(xiǎn)領(lǐng)域。

而在此之前，于2012年3月掛牌成立的前海人壽，也意味著其背后的寶能地產(chǎn)系開(kāi)始進(jìn)入金融領(lǐng)域，因?yàn)榍昂Ｈ藟鄣睦习逡φ袢A正是寶能集團(tuán)董事長(zhǎng)。2013年，寶能地產(chǎn)更是提出了未來(lái)五年投資1200億元大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的圖謀，至于資金來(lái)源，外界則認(rèn)為更多的是來(lái)自前海人壽的支持。

對(duì)于房企逆向進(jìn)軍保險(xiǎn)行業(yè)，相關(guān)人士認(rèn)為，房企通過(guò)進(jìn)入保險(xiǎn)行業(yè)，可以搶到險(xiǎn)資這塊“蛋糕”。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款依然比較緊張的情況下，有了金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)，可以有望達(dá)到融資的目的，也有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張狀況，更為重要?jiǎng)t是保險(xiǎn)業(yè)相對(duì)屬于金融領(lǐng)域中門檻較低的行業(yè)，因此房企更喜歡也更愿意“繞道”保險(xiǎn)。

不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)入股險(xiǎn)資也存在隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)的目的無(wú)疑是為了獲取更多的融資通道，緩解已經(jīng)出現(xiàn)的資金矛盾。如果險(xiǎn)資在“迎接”地產(chǎn)商時(shí)，不對(duì)其資金狀況以及未來(lái)前景進(jìn)行深入了解和分析，并在權(quán)利和責(zé)任方面合理界定，一旦地產(chǎn)商出現(xiàn)資金問(wèn)題，則必然會(huì)給自身帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。