“希望2016年銷售額能過200億，至于能否實現(xiàn)，還要看天時、地利、人和。”

“不管是地產(chǎn)還是零售，雖然問題很多，困難也不少，但前途光明，還是會繼續(xù)前行。”對于自己所從事的行業(yè)，萊蒙國際董事長、天虹商場創(chuàng)始人黃俊康如是形容。

時至歲末，業(yè)界對房地產(chǎn)行業(yè)以及關(guān)聯(lián)度極高的零售行業(yè)的討論此起彼伏，雙方今后如何更好的協(xié)同發(fā)展，也成為所有從業(yè)者都在思考和面對的共同難題。

作為萊蒙國際和天虹商場的創(chuàng)始人，黃俊康在房地產(chǎn)與零售行業(yè)擁有逾20年經(jīng)驗。觀點新媒體在年底的2013觀點商業(yè)年會上專訪了黃俊康先生，以期從這位地產(chǎn)與零售行業(yè)的老兵身上得到一些啟迪。

談萊蒙：2016年做商業(yè)REITs

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段后，最好的退出機制無非兩種，要么出售獲得一次性高收益，要么打包上市，從而對接金融。兩者取其一，黃俊康的選擇則是后者。

按照黃俊康的計劃，到2016年以后，萊蒙國際持有的零售物業(yè)大概有50到60萬平方米，每年大概有六七個億的租金收益，這樣就可以在香港做REITs，“我們目前的計劃就是這樣。”

黃俊康簡單的算了一筆賬：以6億左右的租金規(guī)模，按今天的利息水平計算，就是100多億的價值，如果出售40%的權(quán)益，可以從資本市場拿回五六十億的現(xiàn)金，套現(xiàn)之后公司還是大股東，并且此后還在繼續(xù)經(jīng)營物業(yè)，仍然可以從投資人處收取管理費。

而對于萊蒙國際今后的整體發(fā)展，黃俊康又是這樣形容的：“我們現(xiàn)在要做好穩(wěn)中求進(jìn)的紅海，加速拓展未來的藍(lán)海，然后在紅海里面還要找一塊小藍(lán)海。”至于穩(wěn)中求進(jìn)的紅海，就是萊蒙國際在2016年銷售規(guī)模達(dá)到200億元。而紅海里面的一塊小藍(lán)海，就是在住宅方面會考慮多一些綠色和環(huán)保的概念。

據(jù)黃俊康介紹，截至11月中旬，萊蒙國際已實現(xiàn)銷售額約77億，完成了全年80億港元的目標(biāo)，2013年全年差不多能完成100億港元，2014年大概能到130億到140億港元的規(guī)模。

其實在和黃俊康的多次接觸中，他不止一次提到萊蒙國際目前的規(guī)模還不夠大，因此2016年的200億目標(biāo)，還需要他以及他的同事們繼續(xù)努力。

談天虹：聯(lián)手微信合作O2O

在新的消費潮流與電商的聯(lián)合沖擊下，傳統(tǒng)零售業(yè)近年來正面臨著巨大挑戰(zhàn)，這對天虹商場而言，必須慢慢不斷地變革。

就此，黃俊康提到，傳統(tǒng)零售商業(yè)有一系列的轉(zhuǎn)型，而在戰(zhàn)略層面，天虹商場已率先與微信合作，這是國內(nèi)第一個與微信合作做O2O的零售企業(yè)。

對于O2O，黃俊康最看重的是這個平臺，由此可以借助其大數(shù)據(jù)的收集，制造更多服務(wù)的機會，制造消費需求。然后再通過微信群里的用戶，使天虹商場一些比較受歡迎的商品得到一個傳播，得到一個肯定。

與微信合作O2O也被外界看成是天虹商場找到了一個抗衡電商沖擊的做法，除此之外，天虹商場在業(yè)態(tài)方面也還在做一系列的變革。

而這就涉及到與地產(chǎn)的結(jié)合，黃俊康表示，天虹商場自身已經(jīng)開始投資開發(fā)綜合體，其中又包含一大、一中、一小的戰(zhàn)略布局。

“大的方面天虹商場已經(jīng)在做，目前已經(jīng)單獨買了幾塊地，在建設(shè)幾個10萬平方米以上的綜合體，里面包含住宅、辦公樓以及公寓，還有10萬平米左右的ShoppingMall，這里面體驗式消費占的比例比較大，服務(wù)半徑則會達(dá)到20公里。”

黃俊康還提到，第二方面就是中型的、5萬平米左右的社區(qū)商業(yè)中心，或者說社區(qū)MALL，以此來為10萬人、20萬人的社區(qū)服務(wù)，這個服務(wù)半徑可能就是5公里。最后，小的方面就是做一些便利店。

當(dāng)然，與大多數(shù)零售商一樣，天虹商場的綜合體建設(shè)也是堅持下沉三四線的戰(zhàn)略，只不過三四城市的商業(yè)前景似乎并不被外界看好。

但黃俊康的理解卻有別于此，其提到，從實際來看，天虹商場進(jìn)入到湖南、江西的效果都很好，可能一線城市已經(jīng)對天虹商場這種檔次的百貨看不起，但是在湖南、江西這些地方，天虹商場還是非常受歡迎，每年的增長率都是百分之十幾。

“盡管有些人可能認(rèn)為天虹商場老土了一些，卻有個實實在在的好處，就是貨真價實，能給老百姓比較強的信心，這其實也跟我們?nèi)R蒙國際一樣，老實人居多。”黃俊康稱。

以下為觀點新媒體對萊蒙國際董事長、天虹商場創(chuàng)始人黃俊康先生的采訪實錄：

觀點新媒體：作為萊蒙國際的重要商業(yè)項目，南昌萊蒙都會相比之前的項目有哪些特別之處？對這個項目，公司又有著怎樣的期許？

黃俊康：這個項目一個突出的地方就是在綠色方面，我覺得在綠色綜合體上南昌萊蒙都會都可能是國內(nèi)最領(lǐng)先的。我們花了9個月時間做出的方案很不錯，目前來講，不管在綠色的立面，還是環(huán)保方面，以及雨水采集和太陽能發(fā)電等方面，我們都用新的設(shè)計、新的物料，這個項目完成后，在國內(nèi)可能會開一個先河。

由于之前萊蒙國際在做第一代、第二代綜合體的時候，規(guī)模還不夠大，經(jīng)驗也不是很足，再加上一些歷史原因，發(fā)展的不算特別好，因此作為萊蒙國際的第三代綜合體，我們希望南昌萊蒙都會可以成為今后公司的一個代表作。

　　觀點新媒體：在土地方面，您在中期業(yè)績會上曾提到深圳龍崗有個舊改項目，進(jìn)展如何？

黃俊康：龍崗那個綜合體大概有130萬平方米的規(guī)模，第一期土地已經(jīng)完成拆遷，現(xiàn)在正在規(guī)劃，有些手續(xù)還在辦理中。我們會爭取2014年下半年動工，這將是公司今后在深圳重點推介的項目。

除龍崗項目外，我們在布吉還有一個，在葵涌海邊也有一個低密度的住宅區(qū)，這幾個算是比較明確的，當(dāng)然還有幾個項目也在洽談當(dāng)中，另外公司也會繼續(xù)關(guān)注前海。

觀點新媒體：前海是深港服務(wù)合作區(qū)概念，但從前幾次出讓土地情況來看，并沒有純粹的港資企業(yè)進(jìn)入，您覺得這其中的原因是什么？

黃俊康：我之前和香港的一些超級地產(chǎn)商的高層也交流過，他們認(rèn)為前海很多細(xì)則沒有出臺，比如說外資金融機構(gòu)、外資銀行在前海允許什么樣的經(jīng)營范圍。另外，跨境人民幣還是采取配額制，時不時批一次，但也就是幾十億元，作用其實不大，目前香港的人民幣存款有7000多億，2014年年底前可能會到1萬億，所以跨境人民幣的具體執(zhí)行細(xì)則還不明確，這是第一。

第二，前?，F(xiàn)在還是一片荒地，但香港的大企業(yè)有錢、有地位，他們從來不用搶，并且政府總是希望這類企業(yè)能進(jìn)入，所以他們覺得晚點進(jìn)入會更好，起碼會在片區(qū)發(fā)展相對成熟后。比如新鴻基晚進(jìn)上海10年都不止，但最后還是拿下了最好的地塊，2013年又花了200多億拿下徐家匯地塊，所以香港的這些大企業(yè)他們不擔(dān)心沒有機會進(jìn)入前海。

觀點新媒體：在商業(yè)地產(chǎn)方面，不管是深圳還是國內(nèi)其它一二線城市，供應(yīng)量都非常大，大家都在強調(diào)差異化競爭，又在電商的沖擊下強調(diào)體驗式購物，萊蒙國際在商業(yè)地產(chǎn)方面有沒有自己的發(fā)展思路？

黃俊康：市場上的項目規(guī)劃設(shè)計都大同小異，很難有特別的突破，萊蒙國際現(xiàn)在正在培育自己的體驗式主力店，只是這個事情還沒有完成，我們正在探索這方面的業(yè)務(wù)，以求在內(nèi)容上有所突破，也只有這樣的方式，商業(yè)項目才會有差異化的發(fā)展。

觀點新媒體：從萊蒙國際發(fā)布的三季報來看，完成的情況還是不錯的，公司2014年主要供應(yīng)的項目有哪些？

黃俊康：2014年南京有17萬平方米的物業(yè)，大概是30多億的貨值，并且還會再買地。杭州也會有30多億的貨值，如果推進(jìn)得快，杭州項目在2014年年初就能開始銷售了，南昌有50億左右的貨值，常州約10億，另外惠東還有約6億的貨值，所以我們2014年總貨值大概有160億。

觀點新媒體：萊蒙國際2013年在上海收購了莎瑪世紀(jì)公園，在之后又引入了新加坡的美羅控股，是基于什么考慮？

黃俊康：因為美羅控股是我們一個很好的股東，抱著一種長期合作的戰(zhàn)略，如果有合適的項目，他們也希望繼續(xù)一起合資參與，所以我們就轉(zhuǎn)讓了30%的股權(quán)給他們，南昌項目也是這樣的。

好股東很難得，他們又愿意協(xié)同投資，而作為一個財務(wù)投資者，我們非常感謝他們的信任，因為我們也希望發(fā)展更多的合作伙伴，這樣的話，萊蒙國際可以把規(guī)模做得更大一些，這樣單位運營成本也更低。此外，我們的團隊和同事都能得到上升，發(fā)展的空間也更多。

原則上，萊蒙國際還是愿意跟境外的機構(gòu)合作，這樣可以降低一些風(fēng)險，并且我們在合作時都是在海外轉(zhuǎn)讓股權(quán)，有什么問題都用香港法律解決。

另外，通過在境外進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓方便今后的融資。上海莎瑪世紀(jì)公園這個項目的利潤還是不錯的，在那個地方，兩三萬的樓面價連土地都買不到。我們是從摩根大通手上接盤的，他們在2006年用香港公司直接持有這個物業(yè)，而不是通過國內(nèi)的公司注冊再持有，通過這種股東架構(gòu)，在香港的外資銀行融資就更方便，目前這個項目的融資成本只有三四厘，比國內(nèi)至少便宜一半，而且借的是港幣，如果今后人民幣還有1%增值的話，那融資成本就相當(dāng)于只有3厘了。

觀點新媒體：商業(yè)發(fā)展到一定程度，必然會和資本市場對接，萊蒙國際今后在商業(yè)地產(chǎn)方面會不會更多與資本相結(jié)合？

黃俊康：我們其實一直都有部署，在2016年以后，我們持有的零售物業(yè)大概有50到60萬平方米，那個時候每年大概有六七個億的租金收益，就可以在香港做REITs，我們的計劃是這樣。

而6個億左右的租金，按今天的利息水平來算是100多億的價值，如果出售40%的權(quán)益，就可以拿回五六十億的現(xiàn)金，套現(xiàn)之后我們還是大股東，并且之后我們還在繼續(xù)經(jīng)營這批物業(yè)，可以收投資人的管理費。這也是全世界通行的一個非常好的商業(yè)物業(yè)套現(xiàn)方法。

觀點新媒體：首屆觀點商業(yè)年會的主題是“商業(yè)的未來”，從您的角度來看，如何在目前的商業(yè)環(huán)境中理出一條清晰的思路，從而找到適合萊蒙國際的商業(yè)發(fā)展道路？

黃俊康：這是一個很大的課題，也應(yīng)該是整個商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者都在思考和面對的共同難題，其實我每天都在思考路怎么走。

我是這么形容萊蒙國際的：要做好穩(wěn)中求進(jìn)的紅海，加速拓展未來的藍(lán)海，然后在紅海里面還要找一塊小藍(lán)海。

但現(xiàn)實卻很艱難，萊蒙國際已經(jīng)邁入高周轉(zhuǎn)時代，從傳統(tǒng)的香港模式轉(zhuǎn)型為高周轉(zhuǎn)模式，是在2012年4月份才統(tǒng)一思想的。2012年6月30日公司在南京拿地，9個半月就開盤，高周轉(zhuǎn)開始實施了。第一個高周轉(zhuǎn)項目能成功也是因為公司經(jīng)過這幾年的發(fā)展打下了基礎(chǔ)，穩(wěn)住并建立了好的團隊，有一個比較好的流程，特別是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化這些東西做了之后，我們要馬上轉(zhuǎn)入戰(zhàn)時軌道，迅速能夠做出來;我們的第二個高周轉(zhuǎn)項目在杭州，可能7個半月就能開售，又提早了兩個月。

觀點新媒體：我們7月份采訪您的時候，您說“萊蒙正青春”，如今萊蒙國際成立20年之際，您如何考慮在現(xiàn)有基礎(chǔ)進(jìn)一步發(fā)展？

黃俊康：實事求是地說，我們轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)模式的路還是走晚了，如果早幾年會更好。這也導(dǎo)致萊蒙國際規(guī)模還是不大，到11月中旬大概賣了77億，也就是90多億港元，完成了全年80億港元的目標(biāo)，2013年全年差不多能完成100億港幣，2014年大概能到130億到140億港元。

另外，我們在保持30%左右高增長的同時，毛利率水平還是保持住了，大概能保持在30%多的水平，凈利率也能保持在12%左右的水平。當(dāng)然，我們還需要努力，希望2016年銷售額能過200億，至于能否實現(xiàn)，還要看天時、地利、人和。我們的穩(wěn)中求進(jìn)的紅海就是這個，三年計劃200億。至于紅海里有點小藍(lán)海，就是在住宅里面會考慮多一些綠色和環(huán)保的概念，這個事情我們也一直在做，集團現(xiàn)在有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化小組，也正在建立一個綠色建筑小組。

觀點新媒體：萊蒙國際這幾年發(fā)展很穩(wěn)健，今后是否會更多的做些投資？

黃俊康：我有個想法，等今后年紀(jì)大了以后就變成投資者，將公司交給年輕人管理。我從來也沒想過要做多大，從來都不想要買飛機，要買游艇，這些對我來講一點誘惑力都沒有。但是說老實話，我很喜歡工作，特別很喜歡做房地產(chǎn)，我經(jīng)常說自己是大半個商人、小半個藝術(shù)家，這也挺幸福的。

當(dāng)然，這里面要有投資的眼光和自己的判斷力，能夠贏一次又一次。

觀點新媒體：作為天虹商場的創(chuàng)辦者，從您個人投資的角度，如何看待新的商業(yè)潮流和電商對傳統(tǒng)零售業(yè)與百貨行業(yè)的沖擊？

黃俊康：變是永恒的，也是在變中前進(jìn)的，與時俱進(jìn)這句話其實是很精妙的，也只有這樣才能不被淘汰，才能找到生機、找到發(fā)展。我是這么認(rèn)為的：今天來說，電商無疑對傳統(tǒng)零售有很大沖擊，至于電商會發(fā)展成什么樣，還不好下判斷，但作為傳統(tǒng)的百貨行業(yè)，天虹商場已經(jīng)在調(diào)整了。

傳統(tǒng)商業(yè)有一系列的轉(zhuǎn)型，在戰(zhàn)略層面，天虹商場率先與微信合作，是國內(nèi)第一個與微信合作做O2O的零售企業(yè)，而且現(xiàn)在推動得還不錯。

其實O2O更多的是利用這個平臺，還有大數(shù)據(jù)的收集，以此去制造更多服務(wù)的機會，從而制造消費需求。然后再通過微信群里的用戶，使天虹商場一些比較受歡迎的商品得到傳播，得到肯定，這點是很重要的。

當(dāng)然，天虹商場還在做一系列的變革，包括“一大、一中、一小”戰(zhàn)略的調(diào)整，大的方面天虹商場已經(jīng)在做，單獨買了幾塊地，建設(shè)幾個10萬平方米以上的Shopping Mall，這個Shopping Mall是綜合體，上面有住宅、辦公樓、公寓，下面有10萬平米左右的Shopping Mall，這里面體驗式消費占的比例比較大，服務(wù)的半徑是20公里。第二方面就是中型的5萬平米左右的社區(qū)商業(yè)中心，或者說社區(qū)MALL，以此來為10萬人、20萬人的社區(qū)服務(wù)，服務(wù)半徑可能就是5公里。最后，小的方面就是做一些便利店。

觀點新媒體：天虹商場2013年的運營情況怎樣？

黃俊康：前三季度的營業(yè)收入大概是120億元。相比地產(chǎn)行業(yè)，從股東回報率來講，天虹商場更高。天虹商場現(xiàn)在的股東權(quán)益差不多是二三十億，一年大概賺7個多億的凈利潤，這種回報率還是很高的。

天虹商場有163萬平方米的營業(yè)面積，這其中只有10%左右是自己持有的，大概是20萬平方米。只是這種自有物業(yè)與房地產(chǎn)的收租物業(yè)不一樣，是沒有評估增值的，只有原始成本，因為這種物業(yè)是自用，所以不能評估。

但不可否認(rèn)，這部分也是一筆很大的資產(chǎn)，20萬平米，就算市價1萬元/平米，市值也有20億了，如果是1.5萬元/平米，那就是30個億，天虹商場在5年以后可能有四五十萬平米的自有物業(yè)，那時候就是七八十億的價值。

觀點新媒體：天虹商場轉(zhuǎn)型，除了與微信的合作還有哪些方面？在拓展區(qū)域上，是否也會和其他零售商一樣更多的選擇三四線城市？

黃俊康：天虹商場的拓展速度已經(jīng)慢下來了，現(xiàn)在更多的是深耕細(xì)作，把攻城略地的步驟緩一緩，因為零售商業(yè)的整體生態(tài)不好了。除受電商的沖擊外，還有消費習(xí)慣的變化。今天的80后、90后大概占整個零售市場消費力的30%左右，他們的消費方式已經(jīng)有了變化。天虹商場做的這些轉(zhuǎn)型，正是因為受到了各種各樣的沖擊。

具體來講，天虹商場也代理了一些外國品牌，主要是二三線、甚至三四線品牌，現(xiàn)在已經(jīng)有十來個。另外，天虹商場也控股了一家服裝品牌公司，到2014年會代理幾十上百個服裝品牌，這樣也可以做網(wǎng)購了。

在拓展區(qū)域方面，天虹商場確實提出了下沉三四線的戰(zhàn)略。從實際來看，天虹商場進(jìn)入湖南、江西的效果都很好，可能一線城市已經(jīng)對天虹商場這種檔次的百貨看不起了，但是在湖南、江西這些地方，天虹商場還是非常受歡迎的，每年的增長率都是百分之十幾。

盡管有些人可能認(rèn)為天虹商場老土了一些，卻有個實實在在的好處，就是貨真價實，能給老百姓比較強的信心，這其實也跟萊蒙國際一樣，老實人居多。

我一直是這么形容所從事的行業(yè)，不管是地產(chǎn)還是零售，雖然問題很多，困難也不少，但前途光明，還是會繼續(xù)前行。