144平方米以下的中小戶型成交套數(shù)占比為92.9%，剛需產(chǎn)品為主的供貨結(jié)構(gòu)決定了成交以首次購(gòu)房客戶為主流，全年公司成交客戶中首次置業(yè)者占比達(dá)到85.9%。

　　市場(chǎng)回顧及展望

　　2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，調(diào)控政策穩(wěn)定，剛性購(gòu)房需求仍為市場(chǎng)主流，并呈現(xiàn)出如下主要特征：

　　1、剛需釋放推動(dòng)市場(chǎng)成交活躍，量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。2013年全國(guó)商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積13.06億平方米、銷售金額8.14萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)17.3%和26.3%，商品房平均銷售價(jià)格同比上漲7.7%至6237元/平方米，而百城住宅價(jià)格指數(shù)則自2012年6月開始實(shí)現(xiàn)了連續(xù)19個(gè)月的環(huán)比上漲，累計(jì)增長(zhǎng)13.8%至10833元/平方米。

　　2、投資增速有所恢復(fù)，但仍維持在低位，供需矛盾依然存在。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額8.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.8%，增速較2012年有所提升，但仍處于近年來(lái)的較低水平。具體到新開工面積，報(bào)告期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)20.12億平方米，同比增長(zhǎng)13%，相比2011年19.12億平方米的新開工面積僅增長(zhǎng)5.2%；土地購(gòu)置面積結(jié)束了自2012年以來(lái)連續(xù)21個(gè)月的同比下降，全年成交同比增長(zhǎng)8.8%至3.88億平方米，但仍低于2011年的4.43億平方米，處于近年來(lái)的較低水平，土地購(gòu)置費(fèi)用1.35萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.6%。

　　3、房地產(chǎn)市場(chǎng)在區(qū)域供求關(guān)系不平衡狀態(tài)下出現(xiàn)了顯著的分化：具有經(jīng)濟(jì)資源稟賦和強(qiáng)大人口吸聚能力、土地稀缺的一二線城市成為商品房成交的主流市場(chǎng)，三四線城市則視其供求關(guān)系的不同出現(xiàn)了或面臨著較大的分化風(fēng)險(xiǎn)。

　　報(bào)告期內(nèi)，全國(guó)40大中城市中的一二線城市累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷售額3.89萬(wàn)億元，占全國(guó)商品房銷售額的47.8%；一二線城市總體供不應(yīng)求，其商品房銷售價(jià)格也呈現(xiàn)了顯著高于三四線城市的上漲，報(bào)告期內(nèi)百城住宅價(jià)格指數(shù)樣本中的一二線城市住宅的平均價(jià)格分別為27903元/平方米、10365元/平方米，同比增速分別為23.4%、10.2%，而三線城市住宅的平均價(jià)格為7243元/平方米，同比僅增長(zhǎng)5.1%，不及7.7%的全國(guó)商品房均價(jià)漲幅。

　　從土地市場(chǎng)來(lái)看，一二線城市土地資源的稀缺性隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的持續(xù)涌入和未來(lái)城市邊界的逐步劃定而日益突出，土地供求矛盾決定了成交價(jià)格的上漲。2013年，全國(guó)40大中城市中，一線城市土地成交的規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)19.5%，成交總價(jià)則同比增長(zhǎng)了158.2%，二三城市土地成交的規(guī)劃建筑面積同比分別下降11.3%和增長(zhǎng)9.6%，成交總價(jià)則同比分別增長(zhǎng)了24.7%和25.6%，一二線城市土地成交均價(jià)的漲幅顯著高于三線城市。

　　展望未來(lái)，在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾仍將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)存在，我們依然堅(jiān)定看好行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展；短期內(nèi)，我們認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)和政策面基本穩(wěn)定的情況下，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期仍將實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，受限于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中不同城市功能定位和競(jìng)爭(zhēng)力的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分化的特征將持續(xù)深化；而市場(chǎng)流動(dòng)性在宏觀貨幣政策調(diào)控下的階段性松緊變化也將對(duì)商品房銷售產(chǎn)生一定的影響，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)局部、階段性波動(dòng)的可能性或不可避免。

　　2013年公司經(jīng)營(yíng)情況回顧

　　1、銷售情況

        報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)堅(jiān)持普通住宅產(chǎn)品定位和快速周轉(zhuǎn)開發(fā)策略，并抓住上半年供應(yīng)偏緊而銷售形勢(shì)良好的窗口期，加大產(chǎn)品推售力度，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積1064.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.11%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1252.89億元，同比增長(zhǎng)23.15%，市場(chǎng)占有率為1.54%。

　　從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，廣東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售簽約215億元，再次實(shí)現(xiàn)歷史性突破，華南、成都、北京三個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售簽約超過(guò)100億元，上海、武漢兩個(gè)區(qū)域銷售簽約超過(guò)90億元，天津、江蘇、重慶三個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售簽約超過(guò)50億元。報(bào)告期內(nèi)，公司“3+2+X”的城市群戰(zhàn)略得到有效貫徹和落實(shí)，區(qū)域規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，珠三角地區(qū)成為公司首個(gè)銷售超300億元的區(qū)域。

　　從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，144平方米以下的中小戶型成交套數(shù)占比為92.9%，剛需產(chǎn)品為主的供貨結(jié)構(gòu)決定了成交以首次購(gòu)房客戶為主流，全年公司成交客戶中首次置業(yè)者占比達(dá)到85.9%。

　　2、開發(fā)投資情況

　　報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)新開工面積1692萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.94%；竣工面積1264萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.98%；在建面積4468萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.93%。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)堅(jiān)持一二線中心城市為主的“3+2+X”區(qū)域布局戰(zhàn)略，實(shí)施等量拓展，新進(jìn)入太原、遂寧、清遠(yuǎn)、湛江、韶關(guān)、肇慶等城市，已進(jìn)入城市達(dá)49個(gè)，區(qū)域布局更加完善，城市群深耕得以不斷推進(jìn)。全年公司共新增54個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增容積率面積1827萬(wàn)平方米，總地價(jià)568億元，平均樓面地價(jià)3111元/平方米，較2012年的3386元/平方米降低了8.1%；新增權(quán)益容積率面積1321萬(wàn)平方米，權(quán)益比例72.3%，較2012年提升7個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益地價(jià)408.1億元。

　　從新增項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，公司仍以一二線城市布局為主，新增容積率面積1338萬(wàn)平方米，總地價(jià)527億元，拓展面積和金額分別占到73.2%和92.8%，按面積計(jì)的權(quán)益比例為75.6%；同時(shí)適度布局發(fā)展?jié)摿^大的三四線城市，并通過(guò)加大合作比例分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　截至報(bào)告期末，公司共有在建擬建項(xiàng)目228個(gè)，規(guī)劃總建筑面積11217萬(wàn)平方米，其中待開發(fā)面積4925萬(wàn)平方米，一二線城市占比約為78.7%；在建擬建項(xiàng)目可售容積率面積約8330萬(wàn)平方米，累計(jì)已簽約面積約為3333萬(wàn)平方米，待售面積約為4997萬(wàn)平方米，其中一二線城市占比約為83%。

　　3、財(cái)務(wù)情況

　　報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入923.56億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)107.47億元，同比分別增長(zhǎng)34.03%和27.36%；其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入892.90億元，同比增長(zhǎng)34.65%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為31.25%，同比下降3.99個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于部分在2011年市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)期銷售的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，以及部分項(xiàng)目首期銷售結(jié)算價(jià)格較低所致，后續(xù)隨著這些因素的消除，預(yù)計(jì)毛利率將回升至合理水平。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司共實(shí)現(xiàn)銷售回籠1112億元，新增銀行借款625億元，凈增銀行借款191億元，完成房地產(chǎn)項(xiàng)目直接投資998億元，期末資金余額338億元，資金平衡情況良好。同時(shí)，公司獲得國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予的行業(yè)最高主體信用等級(jí)，并于8月份成功發(fā)行5億美元高級(jí)債券，票面成本4.5%，有效拓寬了公司的融資渠道。

　　截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)3139億元，凈資產(chǎn)692億元，歸屬母公司凈資產(chǎn)518億元，負(fù)債總額2448億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77.97%，較2012年下降0.22個(gè)百分點(diǎn)；期末預(yù)收賬款1072億元，扣除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.84%，負(fù)債水平較為合理；期末有息負(fù)債總額991億元，有息負(fù)債的平均融資成本為7.03%。

　　4、管理及其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況

　　報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)大力推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金和養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)發(fā)展。報(bào)告期末，公司持有集中商業(yè)物業(yè)約84萬(wàn)平方米，包括2個(gè)寫字樓、4家酒店、2個(gè)購(gòu)物中心、1個(gè)展館。報(bào)告期內(nèi)公司商業(yè)租賃及經(jīng)營(yíng)收入約11億元，同時(shí)，商業(yè)公司完成了自營(yíng)商業(yè)零售業(yè)態(tài)研究，進(jìn)一步深化了品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的持續(xù)提升奠定了基礎(chǔ)。

　　公司房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，資金管理規(guī)模突破200億元，連續(xù)兩年被基金排名權(quán)威機(jī)構(gòu)清科集團(tuán)評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)基金十強(qiáng)”第一名。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司借助老博會(huì)平臺(tái)，正式發(fā)布了“以全產(chǎn)業(yè)鏈方式進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老‘三位一體’的中國(guó)式養(yǎng)老體系”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略。公司養(yǎng)老品牌“和熹會(huì)”經(jīng)營(yíng)情況良好，品牌影響不斷擴(kuò)大。北京西山林語(yǔ)樂(lè)齡中心入住率已接近60%，上海西塘越積極籌備“一地入會(huì)多地養(yǎng)老”平臺(tái)的建立，成都兩河頤養(yǎng)生態(tài)休閑示范基地已完成方案規(guī)劃。

　　5、企業(yè)形象

　　報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)強(qiáng)化品牌建設(shè)，獲得了客戶、合作伙伴、員工和股東等利益相關(guān)方的高度認(rèn)可，期末品牌價(jià)值達(dá)到260.92億元，同比增長(zhǎng)23.4%，蟬聯(lián)“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”，連續(xù)四年榮獲國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合評(píng)選的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第二名，并連續(xù)多年獲評(píng)滬深上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性、財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10第二名。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司在內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)控制、社會(huì)責(zé)任、綠色建筑、物業(yè)管理等方面也取得了良好的成績(jī)，獲得了社會(huì)的廣泛認(rèn)可。在由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合頒布的中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)中，保利地產(chǎn)位列榜單第二位，并在風(fēng)險(xiǎn)控制五強(qiáng)榜單中位居榜首；社會(huì)責(zé)任方面則榮獲“2013中國(guó)房地產(chǎn)年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)”、“2013中國(guó)社會(huì)責(zé)任特別大獎(jiǎng)”，公司2012年度的社會(huì)責(zé)任報(bào)告獲人民日?qǐng)?bào)整版刊發(fā)，充分肯定了公司在履行社會(huì)責(zé)任方面的成績(jī)；公司在推動(dòng)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用方面的努力也獲得了社會(huì)的認(rèn)可，榮獲“中國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展推動(dòng)力-年度最佳綠色地產(chǎn)商”；保利物業(yè)則獲評(píng)“2013中國(guó)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)”，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)綜合實(shí)力第二名。

　　保利地產(chǎn)：2013年年度報(bào)告摘要