　　2014年初到3月28日，全國30個主要城市商品房成交面積同比下降了18.8%。由于三四線城市基數(shù)更低，預(yù)計全國商品房成交面積的同比降幅不大。2014年2月，百城住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.54%，且全國住宅價格的增幅處在不斷回落的通道中。市場確實相當(dāng)平穩(wěn)，而且這種平穩(wěn)已經(jīng)持續(xù)了很長時間。央行全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查反映，預(yù)期房價上漲居民占比僅有28.3%，達到2012年下半年以來的最低點。同樣在央行這份問卷中，計劃買房的比例上升到2013年以來最高點，認(rèn)為房價過高難以接受的比例下降到2009年下半年以來的最低點。我們認(rèn)為，全國居民對房價的認(rèn)識高度理性客觀。

　　不過，有很多投資者認(rèn)為，這種平穩(wěn)只是一種過渡的狀態(tài)，而不是一種穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　的確，世界上很少有其他經(jīng)濟體，在很長的時間內(nèi)既沒有房價大幅上漲的預(yù)期，也沒有房價下降的預(yù)期。但世界上同樣也沒有很多其他經(jīng)濟體，出臺限購限貸政策；沒有很多其他的經(jīng)濟體，采取分階段利率市場化的政策；沒有很多其他經(jīng)濟體，長期執(zhí)行計劃生育政策，并可以采取松緊調(diào)節(jié)的人口政策放松；沒有很多其他經(jīng)濟體，有如此龐大規(guī)模的人戶分離問題，戶籍人口城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于常住人口城鎮(zhèn)化率；沒有很多其他的經(jīng)濟體，有規(guī)模如此龐大的影子銀行，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金大量來源于“類信托”的融資渠道。我們認(rèn)為，不同于一般國家，中國房地產(chǎn)市場有其特殊性，雙向調(diào)控下房地產(chǎn)市場將長期保持平穩(wěn)。

　　改革需要解決的問題很多。比如，如何解決夾心層居民存在購房意愿和商品房購置成本過高之間的矛盾；如何找到銀行體系控制風(fēng)險和無房戶需要信貸資金支持購房置業(yè)之間的平衡；如何解決人口和資金的凈流動方向和土地開發(fā)側(cè)重方向不同的問題；如何同時積極籌措經(jīng)濟發(fā)展和保障民生所必須的資金，又不過分依賴于土地財政的問題；如何有效調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)，控制剛性兌付環(huán)境之下的資金池依賴，削弱金融體系的整體風(fēng)險問題……但是，這些改革，應(yīng)該都需要一定的時間。

　　改革需要時間，在短期內(nèi)不斷對沖市場的“方向性風(fēng)險”才成為了調(diào)控的核心任務(wù)。對沖的目的，就是把銷售速度維持在一個窄箱體，使全社會既沒有房價上漲預(yù)期，也沒有房價下跌預(yù)期，使資產(chǎn)價格高度穩(wěn)定。這就是雙向調(diào)控。先破后立不是可以接受的選項，休克療法也不是可以接受的選項。雙向調(diào)控，說起來神秘，實際上很簡單——就是在房價上漲預(yù)期強的時候第一時間降低預(yù)期，在房價下跌預(yù)期剛要形成時消滅這一預(yù)期。而當(dāng)前豐富的行政管控措施，又使得這種預(yù)期的管控并不困難——只要政府對于房地產(chǎn)市場有比較前瞻的認(rèn)識即可。

　　我們認(rèn)為，行業(yè)的風(fēng)口正在逐漸轉(zhuǎn)向資本市場，平穩(wěn)的市場有利于房地產(chǎn)股估值的恢復(fù)。我們看好龍頭地產(chǎn)股的表現(xiàn)，建議投資者抓住四月份銷售數(shù)字恢復(fù)和政策預(yù)期進一步平穩(wěn)的良好時間窗口。

　　中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：平穩(wěn),誰說不可以？

（審校：武瑾瑩）