自住型商品房的機(jī)遇是面向所有企業(yè)開的，有的企業(yè)當(dāng)時(shí)沒反應(yīng)過來，沒把地拿出來，金隅只是提前把地拿出來了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈 自去年，北京推出自住型商品房之后，擁有大量自有工業(yè)用地的金隅股份便引起業(yè)界的極大關(guān)注。

　　“只是我們干得比較好，干得比較快，把握機(jī)會(huì)比較準(zhǔn)一些，決策比較快一些，”在3月12日觀點(diǎn)新媒體舉辦的2014觀點(diǎn)年度論壇上，金隅股份副總經(jīng)理王世忠接受采訪時(shí)表示，當(dāng)時(shí)關(guān)于自住型商品房的會(huì)是面向所有的國有企業(yè)開的，有的企業(yè)當(dāng)時(shí)沒反應(yīng)過來，沒把地拿出來，金隅只是提前把地拿出來了。

　　3月16日，北京金隅股份有限公司的兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目網(wǎng)上申報(bào)結(jié)束。據(jù)了解，在總計(jì)28天的申購申請(qǐng)時(shí)間內(nèi)，金隅匯星苑與匯景苑總計(jì)5300套自住型商品房源，分別吸引了22.7萬戶和21萬戶申請(qǐng)，中簽比達(dá)到85:1。

　　而今年北京市計(jì)劃推出自住型商品房約5萬套。截止目前，北京市自住型商品房地塊供應(yīng)量已有6宗，建設(shè)或配建自住型商品房項(xiàng)目的土地總數(shù)也已達(dá)36宗。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，北京市推出的自住型商品房項(xiàng)目，或?yàn)榻鹩绻煞荼P活自有工業(yè)用地儲(chǔ)備打開了一扇大門。

　　資料顯示，金隅股份前身是北京市建材工業(yè)局，目前一共有2000多萬平米工業(yè)用地，其中近一半位于北京。其在北京的工業(yè)用地面積達(dá)到700多萬平方米，其中五環(huán)內(nèi)的土地約為200萬平方米，且絕大部分位于目前北京市自住型商品房土地推進(jìn)最密集的區(qū)域。

　　對(duì)此，王世忠回應(yīng)稱，金隅有很多工業(yè)用地，但不是所有的工業(yè)用地都可以轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)的,能轉(zhuǎn)化的工業(yè)用地并沒有那么多。安信證券2013年11月的一份研報(bào)指出，金隅股份在京工業(yè)用地中能夠轉(zhuǎn)化為自住型商品房的用地面積達(dá)180萬平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，2007年，金隅股份的房地產(chǎn)收入所占比例僅為22.8%，2013年中期該比例已經(jīng)提升至31.5%，房屋銷售收入5年復(fù)合增長速度超過40%。分析認(rèn)為，金隅股份房地產(chǎn)板塊的快速發(fā)展與其盤活自有工業(yè)用地不無關(guān)系。

　　“金隅將繼續(xù)把握住自住型商品房的發(fā)展機(jī)遇，”同時(shí)，王世忠指出，金隅以后不僅只用自有用地開發(fā)，也會(huì)在招拍掛的時(shí)候做自住型商品房；“政府限價(jià)，地塊競價(jià)到一定程度就要轉(zhuǎn)進(jìn)自住型商品房和保障房，那你肯定要參與，你不參與就拿不到地”。

　　另悉，金隅股份2013年總體銷售額為500億元，而房地產(chǎn)的銷售是200億元，占集團(tuán)總額的40%。而在這200億元的房地產(chǎn)銷售額中，2013年金隅股份的北京銷售額便達(dá)133億元，位列2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜北京區(qū)域榜的第二名，其中不少來自于保障房的銷售。

　　在王世忠認(rèn)為看來，沒有必要非得把一個(gè)企業(yè)分類定位做保障房還是商品房，其實(shí)企業(yè)本身的發(fā)展它需要項(xiàng)目，有項(xiàng)目之后要快周轉(zhuǎn)。

　　或許正是基于現(xiàn)金流的考慮，金隅股份的商業(yè)只占其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重為20%左右，并且主要以銷售型物業(yè)如高檔的寫字樓為主。對(duì)此，王世忠坦言，現(xiàn)金是最重要的，金隅的地產(chǎn)方面主要是靠加快周轉(zhuǎn)來回籠資金，因?yàn)閯e的資金政府不讓你使，這不是我們不想使，而是政策性的東西。

　　此外，對(duì)于兩會(huì)上提出的京津冀經(jīng)濟(jì)圈，王世忠認(rèn)為，短期內(nèi)看不出來其對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，需要長期觀察；“房地產(chǎn)是跟著政府走的，京津冀的融合，到底三地政府（北京市政府、天津市政府和河北省政府）是怎么融合，北京的產(chǎn)業(yè)能不能轉(zhuǎn)移出去，它的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，公共交通完善了，才能有房地產(chǎn)跟進(jìn)?！?/p>

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)北京金隅股份有限公司副總經(jīng)理王世忠的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：之前看到一個(gè)數(shù)據(jù)，金隅在全國有2000多萬平方米的自有工業(yè)用地，這個(gè)數(shù)據(jù)是否可靠？其中可盤活的工業(yè)用地大概多少？北京有700多萬平方米？

　　王世忠：我們的前身是一家制造業(yè)企業(yè)，發(fā)展到今天，以制造業(yè)和房地產(chǎn)為主要的兩個(gè)大類別在發(fā)展，有很多工業(yè)用地，但不是所有的工業(yè)用地都可以轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)的，能轉(zhuǎn)化的工業(yè)用地并沒有那么多。

　　可盤活的量不太方便說。北京的700多萬平方米是我們占有的工業(yè)用地土地證的證載面積，但也不是說這700多萬平方米都可以用于房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)檫€有很多礦山，礦山有山地面積，都在一些偏僻的地方，是不可能開發(fā)及盤活的。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年年初，貴公司推出兩個(gè)自主型商品房項(xiàng)目？

　　王世忠：自住型商品房是交給金隅嘉業(yè)做的，并不是他們主要做這方面，我們底下房地產(chǎn)公司有三四個(gè)，比較大的是金隅嘉業(yè)和金隅大成，只是把保障房這一塊交給金隅嘉業(yè)做。

　　觀點(diǎn)新媒體：金隅的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不是一個(gè)公司來做？

　　王世忠：不是一家公司。主要是嘉業(yè)和大成，還有一個(gè)金隅程遠(yuǎn)在做房地產(chǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：三家公司怎么分配地產(chǎn)業(yè)務(wù)？會(huì)有一個(gè)產(chǎn)品上的差別嗎？

　　王世忠：金隅嘉業(yè)做的保障房多一些，也有一部分商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，就是商品房開發(fā)業(yè)務(wù)。金隅大成主要是集中在中高端的商品房開發(fā)。金隅程遠(yuǎn)這個(gè)公司主要是集中于基地建設(shè)，就是自有項(xiàng)目的建設(shè)，主要是持有型物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：金隅嘉業(yè)也做一些商業(yè)？

　　王世忠：對(duì)，因?yàn)樵鹊姆康禺a(chǎn)開發(fā)只有一個(gè)金隅嘉業(yè)。金隅大成是原來大成總公司，是一個(gè)局級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，后來國資委劃并的時(shí)候，就把大成和建材經(jīng)貿(mào)兩個(gè)集團(tuán)公司劃到金隅名下，大成本來是一個(gè)開發(fā)公司，我們剝離一些不好的資產(chǎn)后，把好的資產(chǎn)擱到一堆，變成金隅大成這么一個(gè)企業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前三家公司是各管各的，還是集團(tuán)這邊有一個(gè)統(tǒng)籌？

　　王世忠：它們主要是業(yè)務(wù)的運(yùn)營層面負(fù)責(zé)，比如前期工程建設(shè)、產(chǎn)品銷售，決策方面都是在集團(tuán)，資金都是由金隅股份總部統(tǒng)一管理，由財(cái)務(wù)公司根據(jù)他們各自的資金需求進(jìn)行分配，分給這三個(gè)企業(yè)操作，管理是統(tǒng)一的。

　　觀點(diǎn)新媒體：地產(chǎn)業(yè)務(wù)這兩年在金隅板塊中占比也越來越大，未來會(huì)進(jìn)一步加碼嗎？

　　王世忠：我們主要是水泥和房地產(chǎn)等板塊，基本上是均衡發(fā)展的。應(yīng)該說水泥跟房地產(chǎn)這兩年發(fā)展都比較快，主要是房地產(chǎn)利潤比較高。

　　其實(shí)從收入來看，應(yīng)該是六四，水泥那邊是六，房地產(chǎn)這邊是四；但是從利潤來說倒過來了，房地產(chǎn)是六，水泥是四，因?yàn)樗嗍枪I(yè)產(chǎn)品，尤其現(xiàn)在又受到國家的宏觀調(diào)控影響，它的利潤率下降了，而房地產(chǎn)這兩年整體都比較好。

　　觀點(diǎn)新媒體：金隅的地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)在還是占四成嗎？

　　王世忠：基本上還是四，金隅集團(tuán)總共500億元的銷售額，房地產(chǎn)才200億元，只占40%。

　　觀點(diǎn)新媒體：這200個(gè)億里面，北京就占了大頭？

　　王世忠：北京有100多億元，因?yàn)橛泻芏嗍潜Ｕ戏俊?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體：把保障房算在一起，金隅就排在北京區(qū)域榜單第二名了。

　　王世忠：老說房屋銷售，這個(gè)要區(qū)分一下。以后商品房量會(huì)變少，基本都是這種保障性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房。北京下一步的市場劃分就是二六二，20%是公租房和廉租房的并軌，這20%的低端就是保證老百姓住有所居；60%是共有產(chǎn)權(quán)，就是現(xiàn)在的自住型商品房，實(shí)際上它也是限價(jià)商品房；最后只有20%是高端市場，就是純商品房市場，那個(gè)以后價(jià)格是不控的，也不進(jìn)行限購了，就純市場化。

　　這是要兜住底部，保證夾心層，把高端放開，也是以后的趨勢(shì)。習(xí)總書記到北京座談的時(shí)候，也是講了這個(gè)理念，公司也在往這個(gè)方向調(diào)。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司會(huì)不會(huì)認(rèn)為這是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇呢？

　　王世忠：這個(gè)機(jī)遇是對(duì)所有人都有的，無非你這個(gè)企業(yè)怎么轉(zhuǎn)型，或者你企業(yè)定位的問題。只是我們干得比較好，干得比較快，把握機(jī)會(huì)比較準(zhǔn)一些，決策比較快一些。當(dāng)時(shí)關(guān)于自住型商品房的會(huì)是面向所有企業(yè)開的，有的企業(yè)當(dāng)時(shí)沒反應(yīng)過來，沒把地拿出來，我們只是提前把地拿出來了。

　　其實(shí)很多企業(yè)的地很多，首農(nóng)集團(tuán)的地比我們多多了，包括北京糧食集團(tuán)，北京的國有企業(yè)里頭很多企業(yè)的地都是很多的，只是他們?cè)谶@方面可能推動(dòng)得慢一些。后面還會(huì)有更多項(xiàng)目推出，這個(gè)政策肯定是長期的。另外，政府可能再往后也不太指望這個(gè)了，可以通過市場行為完成操作，如通過競拍也能起到作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：北京的地價(jià)可能對(duì)企業(yè)來說還是一個(gè)太高的成本？

　　王世忠：那是必然的，本身就是一個(gè)市場行為，所以大家也沒必要去爭論這個(gè)。北京這么多人口，增長到這個(gè)程度了，地價(jià)不高，人口增長會(huì)更快，地價(jià)高也是一個(gè)市場選擇。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來像這種時(shí)機(jī)會(huì)繼續(xù)把握？

　　王世忠：那肯定要把握住，怎么會(huì)不把握住呢。我們根據(jù)情況及政府給的政策，相應(yīng)調(diào)整計(jì)劃。

　　觀點(diǎn)新媒體：金隅在做自住型商品房這一塊，主要是開發(fā)自己的地？

　　王世忠：我們以后在招拍掛的時(shí)候也會(huì)做自住型商品房。政府限價(jià)，它競價(jià)到一定程度就要轉(zhuǎn)進(jìn)自住型商品房和保障房，那你肯定要參與，你不參與就拿不到地。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了保障房和自住型商品房，公司的純商品房方面呢？

　　王世忠：其實(shí)沒有必要非得把一個(gè)企業(yè)分類定位做保障房還是商品房，這東西一個(gè)過程，其實(shí)企業(yè)本身的發(fā)展它需要項(xiàng)目，有項(xiàng)目之后要快周轉(zhuǎn)，這是企業(yè)發(fā)展的一個(gè)過程。你考慮要在哪些城市布局，至于項(xiàng)目是干什么的，都是因時(shí)而異的，根據(jù)具體情況具體分析。

　　在北京我肯定干房地產(chǎn)，我不會(huì)退出北京市場。在北京干房地產(chǎn)，那就有商品房用地的時(shí)候，就拿商品房用地，有政府給的優(yōu)惠政策，能拿保障房用地我就拿保障房用地。如果是對(duì)棚戶區(qū)改造政策優(yōu)惠到一定程度，我也會(huì)做棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，這個(gè)沒有什么定論，沒有說非要按照什么比例搞，都是企業(yè)發(fā)展的手段。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司在這方面是特別靈活的？

　　王世忠：對(duì)，這只是企業(yè)盈利的一個(gè)過程，只不過我們的定位，做的是以剛需為主。當(dāng)然我們也做高檔，但是不會(huì)盲目把高檔的放得特別大。比如我們80%是面向剛需的，可能有10%到20%是面向高端的產(chǎn)品。但是并不是說我非得做保障房、自住型商品房，市場上掛出來的地，我們覺得合適就會(huì)拿，覺得不合適就不會(huì)拿。

　　一線城市能做，三線城市也能做，關(guān)鍵是你能不能做，而不是說哪個(gè)城市不能做，那都是偽命題。三線城市也有干得好，也有掙錢的房地產(chǎn)企業(yè)，無非是人家小而已。房地產(chǎn)行業(yè)不是什么高端行業(yè)，就是一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，沒有什么太大的技術(shù)含量，它主要是跟金融結(jié)合，錢夠了就行了。

　　觀點(diǎn)新媒體：金隅在商業(yè)方面，在整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的比重占到多少？

　　王世忠：我們今年就占20%左右。但是我們的商業(yè)一般都是出售，我們持有的是高檔的寫字樓，和萬達(dá)的模式還不一樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么選擇完全銷售商業(yè)項(xiàng)目？

　　王世忠：基于現(xiàn)金流的考慮。你要長期占?jí)?，現(xiàn)金就會(huì)有問題?，F(xiàn)金是最重要的，你只能適當(dāng)持有 ，不能無限的持有，無限持有的太多了，現(xiàn)金流肯定是有問題的。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)金流支撐整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展？

　　王世忠：對(duì)，萬達(dá)有萬達(dá)的模式，萬達(dá)拿的地價(jià)格比較低，它通過這種模式持有物業(yè)，再把地給賣掉，物業(yè)那部分再抵押做貸款。咱們現(xiàn)在學(xué)不了萬達(dá)，萬達(dá)有它的核心競爭力，有一套資源的整合模式，可以通過這套模式比較低價(jià)格的拿地，當(dāng)然它搞的都是很偏的招商引資的項(xiàng)目，在北京的地萬達(dá)就拍不了地了。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬科等企業(yè)也想嘗試商業(yè)方面，您怎么看？

　　王世忠：萬科要學(xué)萬達(dá)也學(xué)不了。這已經(jīng)晚了，第一個(gè)吃這個(gè)是螃蟹，第二個(gè)人吃就不是螃蟹了。大家都往那兒學(xué)，其實(shí)就沒有任何意義了，商業(yè)過剩就是這樣造成的。而且那種模式的風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，因?yàn)榘儇浟闶蹣I(yè)被電商替代是必然的趨勢(shì)，所以百貨商場的經(jīng)營都是很困難的，盲目的搞商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)也不見得就是正確的方向。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司對(duì)產(chǎn)業(yè)園等做了一個(gè)融資，地產(chǎn)業(yè)務(wù)有融資計(jì)劃嗎？

　　王世忠：地產(chǎn)方面主要是靠加快周轉(zhuǎn)來回籠資金，因?yàn)閯e的資金政府不讓你使，這不是我們不想使，而是政策性的東西，大家都一樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：金隅自有資金足夠支持地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展嗎？

　　王世忠：我們現(xiàn)金流沒有問題。我這點(diǎn)自住型商品房賣了，一百多億就回來了，而且那肯定是現(xiàn)給的。3000套房，有20萬戶盯著的，那還用賣嗎，直接數(shù)錢就行了。

　　觀點(diǎn)新媒體：自住型商品房是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)？

　　王世忠：我們因?yàn)橹蛔隽藘蓚€(gè)自住型商品房，所以我們今年的問題不會(huì)特別大，但是北京房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大的是那些去年拿了高價(jià)地，而沒有自住型商品房的企業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：純商品房房企風(fēng)險(xiǎn)大？

　　王世忠：對(duì)。好多人在討論，有的說北京市的房地產(chǎn)供大于求，有的說求大于供，其實(shí)這種籠統(tǒng)的說法都不是很正確的，應(yīng)該細(xì)分，高端市場是供大于求，低端市場是求大于供。

　　自住型商品房就是明顯的案例，3000套房，有20萬戶登記在搶，就說明有一部分老百姓真缺乏，這部分房子太少，所以要加大自住型商品房的供給。總價(jià)在200萬元以內(nèi)，或者300萬以內(nèi)的，這部分客戶群確實(shí)是求大與供，他們確實(shí)拿錢買不著房，所以才有這種狀況出現(xiàn)。而那些1000萬元一套房的，肯定是供大于求，沒有那么多客戶去買那個(gè)房子，缺房的人沒這么多錢，有錢的人肯定不缺房，所以拿高價(jià)地的那部分企業(yè)可能今年會(huì)很難過。

　　觀點(diǎn)新媒體：也有觀點(diǎn)認(rèn)為，去年限售就沉淀了不少高端客戶？

　　王世忠：那都是偽命題。真正交通便利的剛需房，又是低總價(jià)的房子，還是求大與供。而遠(yuǎn)郊區(qū)且交通不便利地方的房子和總價(jià)高的房子，它肯定是供大于求。在北京，一套房在四五百萬、五六百萬，已經(jīng)是很大的坎了，超過600萬的坎一般人都沒法過，這個(gè)房價(jià)已經(jīng)跟收入沒有任何關(guān)系了。而且真正能拿1000萬買房的人，他在北京不可能沒房，真正沒房的還是普通老百姓，如工薪階層或80后大學(xué)畢業(yè)生。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年也有提到一個(gè)概念，就是京津冀經(jīng)濟(jì)圈，這會(huì)不會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場有影響？

　　王世忠：短期內(nèi)看不出來，得看長期。房地產(chǎn)是跟著政府走的，京津冀的融合，到底三地政府（北京市政府、天津市政府和河北省政府）是怎么融合，北京的產(chǎn)業(yè)能不能轉(zhuǎn)移出去，它的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，公共交通完善了，才能有房地產(chǎn)跟進(jìn)。房地產(chǎn)如果向周邊擴(kuò)散的前提條件是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)必須得轉(zhuǎn)移出去。我不可能在天津上班，跑北京買房，天天兩邊跑。

　　觀點(diǎn)新媒體：北京是北、上、廣、深四個(gè)一線城市里輻射最差的一個(gè)？

　　王世忠：應(yīng)該可以這么說，但也不光是北京的原因，華北地區(qū)肯定不像長三角，長三角歷來就是一個(gè)富裕的地區(qū)。華北地區(qū)就只有一個(gè)北京，它歷史上周邊就是比較貧困的地方，所以它就差別大。華北地區(qū)的自然資源又比較貧乏，地理位置也不太好，它的物流、交通確實(shí)比較差，所以它肯定經(jīng)濟(jì)發(fā)展得也差一些，再加上其它方面的原因，天津也搞濱海新區(qū)，想搞成浦東，結(jié)果也沒搞成。

（審校：勞蓉蓉）