“中海上市以來(lái)一直擁有良好表現(xiàn)，很希望光谷聯(lián)合上市以后也能夠延續(xù)這樣良好的表現(xiàn)”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 李雯露 對(duì)于主打產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念的武漢光谷聯(lián)合集團(tuán)有限公司外界或較為陌生，但若提及中海前高管、恒盛前CFO姜永進(jìn)或相當(dāng)熟悉。

　　在3月17日的光谷聯(lián)合企業(yè)新股發(fā)布會(huì)上，姜永進(jìn)以光谷聯(lián)合CFO這一新的身份現(xiàn)身發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)媒體提出的入職光谷聯(lián)合緣由，及各個(gè)關(guān)于光谷聯(lián)合的財(cái)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行解答。

　　對(duì)于入職光谷聯(lián)合，姜永進(jìn)表示自身是經(jīng)過(guò)深思熟慮的，會(huì)考慮自己事業(yè)的發(fā)展，也會(huì)考慮這個(gè)企業(yè)的成長(zhǎng)性，而光谷聯(lián)合的發(fā)展理念和其一致，并且其自身也比較看好光谷聯(lián)合的商業(yè)模式。

　　“我相信這個(gè)企業(yè)處在快速發(fā)展階段，所以我把自己未來(lái)十年，甚至更遠(yuǎn)的事業(yè)發(fā)展和這個(gè)企業(yè)聯(lián)系在一起。雖然我來(lái)這個(gè)公司的時(shí)間不是太長(zhǎng)，但是我相信自己的判斷，也相信這個(gè)判斷是正確的”，對(duì)于未來(lái)發(fā)展前景姜永進(jìn)如此表示。

　　同時(shí)，對(duì)于姜永進(jìn)的加入，光谷聯(lián)合董事長(zhǎng)黃立平則表示，非?？粗亟肋M(jìn)在資本市場(chǎng)上的經(jīng)歷，特別是他過(guò)去在中海的經(jīng)歷，“中海上市以來(lái)?yè)碛辛己玫谋憩F(xiàn)，希望光谷聯(lián)合上市以后也能夠延續(xù)這樣的良好表現(xiàn)”。

　　資料顯示，武漢光谷聯(lián)合集團(tuán)有限公司主要從事各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，目前為中國(guó)第二大市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商，旗下開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目包括軟件園、金融港、原創(chuàng)中心、創(chuàng)意天地、節(jié)能科技園、科技城、海洋科技園等七類主題。

　　在當(dāng)天的新股發(fā)布會(huì)上光谷聯(lián)合執(zhí)行總裁兼執(zhí)行董事胡斌介紹稱，其最大的投資亮點(diǎn)之一便是戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備，目前其在武漢、青島、合肥、沈陽(yáng)、鄂州、黃石六個(gè)城市共擁有718萬(wàn)平方米，且土地成本較低，平均每平方米土地成本僅395元，僅占平均售價(jià)的6%。

　　雖然土地成本低，但是光谷聯(lián)合的負(fù)債率也一直在提升，對(duì)此姜永進(jìn)回應(yīng)稱，光谷聯(lián)合的債務(wù)融資規(guī)模由于業(yè)務(wù)增長(zhǎng)比較快而增加得比較多。但相信隨著成功上市以后，股本的增加及銷售加快，相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)回落到合理水平。

　　此外，于當(dāng)天發(fā)布會(huì)上，基于最近有內(nèi)房股現(xiàn)流動(dòng)性壓力的消息，被問(wèn)及光谷聯(lián)合如何看目前資本市場(chǎng)股價(jià)的表現(xiàn)時(shí)，光谷聯(lián)合董事長(zhǎng)黃立平表示，“也注意到前段時(shí)間市場(chǎng)有波動(dòng)，對(duì)我們上市肯定有一些影響，但我們對(duì)香港資本市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展仍然充滿著信心，所以不太看重短期股市的表現(xiàn)，看重是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前景”。

　　最新消息顯示，光谷聯(lián)合將合共發(fā)行10億股股份，其中10%公開(kāi)發(fā)售，90%國(guó)際配售，每股招股價(jià)介乎0.83-1.09港元，集資最多10.9億港元，每手買賣單位為4000股，入場(chǎng)費(fèi)為4403.95港元。其中，公開(kāi)發(fā)售部份將于3月18日開(kāi)始，預(yù)計(jì)于本3月21日中午結(jié)束，股份預(yù)計(jì)于22日定價(jià)，3月28日掛牌。

　　另值得一提的是，雖然目前市場(chǎng)普遍認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合未來(lái)政策、市場(chǎng)的大勢(shì)。但相關(guān)分析還是指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為更新的領(lǐng)域，因此較一般住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)面臨更多不確定性挑戰(zhàn)，其中包括企業(yè)多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)、多方位資源整合能力的考究等。

　　以下為武漢光谷聯(lián)合集團(tuán)有限公司新股上發(fā)布會(huì)的實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們的凈負(fù)債率由2012年的80%上升到去年9月底的150%，銀行貸款從2012年的10多億，上升到去年的20多億，為什么會(huì)這么高？

　　姜永進(jìn)：從2012年開(kāi)始，公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)比較快，我們不僅在武漢，在武漢周邊幾個(gè)城市也做了收購(gòu)，為未來(lái)的發(fā)展做了準(zhǔn)備?，F(xiàn)在因?yàn)橘Y本需求在增長(zhǎng)，我們到上海之前，我們國(guó)內(nèi)的融資平臺(tái)基本上是兩塊，一塊是銀行借款，一部分是我們發(fā)的一筆6億6年期的企業(yè)債券，利率是7.35%，所以我們的債務(wù)融資規(guī)模由于業(yè)務(wù)增長(zhǎng)比較快而增加得比較多。但隨著我們成功上市以后，股本的增加，及銷售加快，我相信相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)回落到合理水平。而且我們管理層有充分的意識(shí)，上市以后要把流動(dòng)性指標(biāo)控制在合理、健康的水平，我們會(huì)控制總的負(fù)債規(guī)模，也要控制好負(fù)債結(jié)構(gòu)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才CFO提到銷售會(huì)增加，想問(wèn)一下是哪方面的銷售會(huì)增加？你們招股說(shuō)負(fù)債率會(huì)回到比較正常的水平，但是你們的現(xiàn)金流是凈流出的？

　　姜永進(jìn)：我們從2012年在武漢發(fā)展的基礎(chǔ)上進(jìn)入了一些城市開(kāi)發(fā)了相關(guān)項(xiàng)目，比如說(shuō)黃石、鄂州、青島，而這些項(xiàng)目是最近才開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入到銷售環(huán)節(jié)的，不僅有武漢的項(xiàng)目，其他城市的項(xiàng)目也會(huì)有貢獻(xiàn)。

　　關(guān)于凈現(xiàn)金流流出，我們實(shí)際上在過(guò)去幾年中出現(xiàn)了凈流出，這個(gè)與我們業(yè)務(wù)發(fā)展初期階段有關(guān)，因?yàn)槲覀冊(cè)诎l(fā)展初期，增長(zhǎng)比較快，我們的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)規(guī)模也在不斷增加，所以導(dǎo)致了我們現(xiàn)金流的凈流出。如果你研究過(guò)住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)公司在業(yè)務(wù)快速發(fā)展過(guò)程中也會(huì)經(jīng)歷這樣一個(gè)階段。但是從財(cái)務(wù)角度來(lái)講，我們還是希望多增加銷售，增加現(xiàn)金回籠，同時(shí)控制我們的資本開(kāi)支，希望我們能夠在未來(lái)較快時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的凈流入情況。

　　黃立平：剛才姜總說(shuō)的是財(cái)務(wù)原則，我們?nèi)ツ暧袃蓚€(gè)項(xiàng)目會(huì)在今年上半年開(kāi)始銷售，這兩個(gè)項(xiàng)目是我們準(zhǔn)備時(shí)間最長(zhǎng)、下功夫最大的創(chuàng)意天地項(xiàng)目。其中一個(gè)項(xiàng)目是我們關(guān)于產(chǎn)業(yè)園如何和生活、藝術(shù)、時(shí)尚聯(lián)系更緊密的非常具有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目。我們把這個(gè)項(xiàng)目一直壓到它的建成形象更好以后再展開(kāi)，所以今年會(huì)有一個(gè)非常好的表現(xiàn)；另外，我們還有一個(gè)和創(chuàng)意天地配套的住宅項(xiàng)目也會(huì)在今年開(kāi)始銷售，所以今年我們會(huì)因?yàn)檫@兩個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，使得我們的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有很大的改變。這兩個(gè)項(xiàng)目要比我們平均價(jià)格高很多，但是目前我不便說(shuō)得非常詳細(xì)，應(yīng)該會(huì)高于當(dāng)?shù)仄骄鶅r(jià)格。雖然不方便透露具體的價(jià)格，但是這兩個(gè)項(xiàng)目是我們的高毛利項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們?nèi)ツ?0月到12月的平均售價(jià)從9月的7000多元下降到5000元-6500元等，是不是市場(chǎng)不好，還是什么原因？你們說(shuō)未來(lái)會(huì)進(jìn)入北京、上海、西安等各個(gè)城市，以什么樣的方式進(jìn)入，能不能具體的說(shuō)一下？

　　黃立平：之所以2013年第四季度售價(jià)有降低，是因?yàn)槲覀冇幸粋€(gè)在鄂州的項(xiàng)目，該項(xiàng)目是一個(gè)智能制造項(xiàng)目，為高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化配套的廠房，所以這個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)要比研發(fā)、辦公樓宇價(jià)格要低，由此導(dǎo)致平均價(jià)格有所下降。

　　進(jìn)入北京、上海、西安是我們今年既定的戰(zhàn)略，我們現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)受到了很多地方高度的認(rèn)同。在此之前，我們與上述的幾個(gè)目標(biāo)城市有過(guò)比較深入的接觸，我們?nèi)匀粫?huì)選擇當(dāng)?shù)鼐哂袘?zhàn)略意義的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來(lái)進(jìn)行主題定位，可能會(huì)選擇與當(dāng)?shù)鼐哂行袠I(yè)領(lǐng)先地位的企業(yè)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)模式來(lái)進(jìn)入這些城市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近股市有內(nèi)房股現(xiàn)流動(dòng)性出現(xiàn)壓力的消息傳出，你們?cè)谶@段時(shí)間進(jìn)行招股，怎么看資本市場(chǎng)的表現(xiàn)？

　　黃立平：香港資本市場(chǎng)在全球國(guó)際化水平比較高，管理很規(guī)范。我們從去年決定赴香港上市也是從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，由此制定了比較詳細(xì)的計(jì)劃，我們現(xiàn)在完全按照這個(gè)計(jì)劃往前走。我們也注意到前段時(shí)間市場(chǎng)有波動(dòng)，對(duì)我們上市肯定有一些影響，但我們對(duì)香港資本市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展仍然充滿著信心，不太看重短期股市的表現(xiàn)，看重是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前景。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：為什么會(huì)引入陽(yáng)光人壽作為基石投資者，對(duì)于引入金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合投資有沒(méi)有什么想法？

　　姜永進(jìn)：這個(gè)我想應(yīng)該問(wèn)他們公司的董事長(zhǎng)，做保險(xiǎn)業(yè)務(wù)太累了，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大家都比較關(guān)注。作為一個(gè)新的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，據(jù)我了解陽(yáng)光人壽在這方面比較缺少；第二，他通過(guò)大量專業(yè)性研究非常看好這個(gè)公司的治理和業(yè)務(wù)發(fā)展方向，可能比傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊更有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：姜先生今年2月份剛剛從恒盛轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，目前工作磨合情況怎么樣，在內(nèi)房企業(yè)中選擇這樣一家沒(méi)上市的企業(yè)做CFO的原因是什么？

　　姜永進(jìn)：我在香港呆了九年，和內(nèi)地朋友相處不錯(cuò)，我也得到了各界的鼓勵(lì)，非常的感謝。應(yīng)該說(shuō)我這次選擇光谷是經(jīng)過(guò)深思熟慮的，會(huì)考慮自己事業(yè)的發(fā)展，也會(huì)考慮這個(gè)企業(yè)的成長(zhǎng)性。我來(lái)之前和黃董談了幾次，我覺(jué)得無(wú)論在公司發(fā)展理念上，還是公司成長(zhǎng)性方面都非常吻合。

　　另外，這個(gè)公司的發(fā)展理念和我一致，這個(gè)公司的商業(yè)模式區(qū)別于我過(guò)去所從事兩家住宅公司的發(fā)展。我認(rèn)為這個(gè)商業(yè)模式符合兩個(gè)大勢(shì)，一個(gè)是符合未來(lái)政策的大勢(shì)，一個(gè)符合市場(chǎng)的大勢(shì)。我相信這個(gè)企業(yè)處在快速發(fā)展階段，所以我把自己未來(lái)十年，甚至更遠(yuǎn)的事業(yè)發(fā)展和這個(gè)企業(yè)聯(lián)系在一起。雖然我來(lái)這個(gè)公司的時(shí)間不是太長(zhǎng)，但是我相信自己的判斷是正確的。

　　黃立平：姜先生也算在資本市場(chǎng)有過(guò)貢獻(xiàn)的人物，我很看重姜總在資本市場(chǎng)上的經(jīng)歷，特別是他過(guò)去在中海的經(jīng)歷，可能大家還能夠記得，中海上市以來(lái)?yè)碛辛己帽憩F(xiàn)，我們也很希望光谷聯(lián)合上市以后能夠延續(xù)這樣的良好表現(xiàn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們?cè)趺纯凑雠_(tái)調(diào)控政策抑制過(guò)熱房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)問(wèn)題？最近你們項(xiàng)目的銷售情況怎樣？

　　黃立平：近幾年政府一直在出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，我看首先調(diào)控的是房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，抑制的是投資和投機(jī)需求。特別有一些項(xiàng)目，在供求關(guān)系失調(diào)的情況下過(guò)度投資可能會(huì)帶來(lái)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的可能。但是對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展到目前為止多項(xiàng)政策都是支持的，不屬于房地產(chǎn)調(diào)控的范圍。所以，我們認(rèn)為現(xiàn)在的政策導(dǎo)向水平是分極、分類、分區(qū)域，越來(lái)越清晰。在對(duì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)有明顯抑制投資作用的同時(shí)，我們對(duì)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展則更有希望，也更有信心。

　　胡斌（執(zhí)行總裁）：我們的業(yè)務(wù)在武漢、青島、合肥、沈陽(yáng)、黃石、鄂州都逐步在推進(jìn)，目前正在銷售的項(xiàng)目主要是在幾個(gè)城市，第一個(gè)是武漢，武漢的項(xiàng)目是即將面市；第二個(gè)青島項(xiàng)目是前年開(kāi)工的，去年下半年就已具備銷售條件，現(xiàn)在賣的是6000多元每平。黃石和鄂州是產(chǎn)城一體的項(xiàng)目，其城市級(jí)別稍微偏低一點(diǎn)，產(chǎn)品線也不一樣，所以定價(jià)定的是3000到4000元每平米，根據(jù)產(chǎn)品線和產(chǎn)品地理位置不一樣來(lái)定價(jià)，但仍然能保持很好的毛利潤(rùn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增速會(huì)放緩，你們認(rèn)為對(duì)公司開(kāi)發(fā)園區(qū)的需求會(huì)不會(huì)有影響，你們?cè)趺纯唇衲赀@個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景？

　　黃立平：今年整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速放緩，這個(gè)恐怕是大勢(shì)已定。放緩的原因是因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，淘汰過(guò)剩落后產(chǎn)能。對(duì)我們從事產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)是一個(gè)很好的機(jī)遇，淘汰了一些過(guò)剩的落后產(chǎn)能必然要促進(jìn)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求就會(huì)更大。所以我們認(rèn)為不僅整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩不會(huì)影響我們的業(yè)務(wù)，甚至?xí)龠M(jìn)我們的業(yè)務(wù)。