房地產(chǎn)經(jīng)過前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結(jié)構(gòu)來說，由過去的普遍性的需求，或者嚴(yán)重的短缺，向部分需求在轉(zhuǎn)變。

　　3月12日，觀點(diǎn)新媒體主辦的2014觀點(diǎn)年度論壇在廣州正式開幕，論壇主題為“模式與革新”。

　　在論壇現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一發(fā)表演講時(shí)表示：“2014年以及今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)的走勢(shì)肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展。”

　　朱中一認(rèn)為，原因是宏觀經(jīng)濟(jì)，包括GDP的增速已經(jīng)由過去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右；另外，房地產(chǎn)經(jīng)過前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結(jié)構(gòu)來說，由過去的普遍性的需求，或者嚴(yán)重的短缺，向部分需求在轉(zhuǎn)變。

　　還有，城鎮(zhèn)化帶來了大的機(jī)遇，但是2012年的時(shí)候的城鎮(zhèn)化跟2013年的城鎮(zhèn)化，尤其是去年的城鎮(zhèn)化會(huì)議上講的城鎮(zhèn)化，在調(diào)子上有比較大的轉(zhuǎn)變。2012年講的城鎮(zhèn)化是要把城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎；2013年我們強(qiáng)調(diào)的是要按規(guī)律來做，不能拔苗助長(zhǎng)；現(xiàn)在講的城鎮(zhèn)化，主要是講2020年前解決三個(gè)一億人的問題，這主要是想穩(wěn)妥的發(fā)展城鎮(zhèn)化。

　　而對(duì)于房產(chǎn)稅，朱中一在演講中表示：“一是要清理原來的一些稅負(fù)，該合并的合并，該取消的取消。要采取嚴(yán)征管的思路，減輕流通環(huán)節(jié)的稅收。”

　　以下為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在2014觀點(diǎn)年度論壇現(xiàn)場(chǎng)的演講實(shí)錄：

　　朱中一：觀點(diǎn)論壇主要是講觀點(diǎn)，所以我也講下我的觀點(diǎn)。很高興應(yīng)邀參加這個(gè)論壇，觀點(diǎn)的論壇我基本上每次都參加。組委會(huì)希望我對(duì)2014年的房地產(chǎn)走勢(shì)做一個(gè)分析，我的觀點(diǎn)是這樣的：2014年以及今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)的走勢(shì)肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展。

　　這是我的一個(gè)基本觀點(diǎn)，主要理由有以下幾點(diǎn)：

　　第一，咱們的宏觀經(jīng)濟(jì)，包括GDP的增速已經(jīng)由過去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右。另外，房地產(chǎn)經(jīng)過前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結(jié)構(gòu)來說，由過去的普遍性的需求，或者嚴(yán)重的短缺向部分需求在轉(zhuǎn)變。我們房地產(chǎn)人均的面積，當(dāng)然這個(gè)要看統(tǒng)計(jì)口徑怎么說。1978年的時(shí)候是6.7平方米，現(xiàn)在大概是將近32-33平方米的人均，這個(gè)可能是拿戶籍人口的統(tǒng)計(jì)。但不管怎么樣說明咱們的嚴(yán)重短缺的狀況已經(jīng)解決了，那么新的需求無非是城鎮(zhèn)化的人們的需求，還有城鎮(zhèn)原有居民的自住性需求、改善性需求，還有拆遷的被動(dòng)性需求等等。當(dāng)然將來人口結(jié)構(gòu)的變化，比如說戶籍制度的改革，包括計(jì)劃生育政策的調(diào)整，還會(huì)帶來需求，但是這個(gè)需求不會(huì)像過去的普遍短缺的那種情況。

　　第二，我們國(guó)家現(xiàn)在對(duì)于城鎮(zhèn)化，一方面城鎮(zhèn)化給我們帶來了大的機(jī)遇，因?yàn)槲覀兊某擎?zhèn)化率名義上講到2012年底是52.6%，但實(shí)際上咱們的城鎮(zhèn)化率只有36%，大概還有將近兩億的人口沒有享受到當(dāng)?shù)乩习傩盏幕竟卜?wù)。如果按照人均每年增加一個(gè)百分點(diǎn)來算，這個(gè)需求還是旺盛的。但是，請(qǐng)大家注意的是，我們2012年的時(shí)候講城鎮(zhèn)化跟2013年講城鎮(zhèn)化，尤其是去年的城鎮(zhèn)化工作會(huì)議講城鎮(zhèn)化，它在調(diào)子上有比較大的轉(zhuǎn)變。

　　2012年底講城鎮(zhèn)化的時(shí)候，我們要把城鎮(zhèn)化作為我們拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大的引擎。到了2013年，我們強(qiáng)調(diào)的是要積極穩(wěn)妥、要按規(guī)律不能拔苗助長(zhǎng)。在中央農(nóng)村工作會(huì)議期間，講的是2020年前主要是解決三個(gè)一億的人的問題，也就是說主要是提高質(zhì)量、要積極穩(wěn)妥，所以這個(gè)它也是向穩(wěn)妥的方向發(fā)展的。

　　第三，我們的中長(zhǎng)期制度肯定是加快考慮我們的住房政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策在逐步的完善，而且信息的聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，尤其是房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在這個(gè)大家已經(jīng)很清楚了。不光是十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅的立法，適時(shí)推進(jìn)改革，今年有關(guān)的部門都提到了這個(gè)問題，現(xiàn)在已經(jīng)在啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的立法，當(dāng)然房地產(chǎn)稅立法有一個(gè)周期，而且我們這里講的房地產(chǎn)稅跟過去講的房產(chǎn)稅的含義不完全一樣。

　　對(duì)于房地產(chǎn)稅，我的觀點(diǎn)是這樣的，一個(gè)是要清理原來的一些稅種，該合并的合并，該取消的取消，本著減稅種、寬稅機(jī)這么一種嚴(yán)征管的思路，而且在開征持有稅的同時(shí)減輕流通環(huán)節(jié)的稅收。但是，我覺得不管怎么樣，既然是進(jìn)入了立法程序，立法程序它有個(gè)周期，我估計(jì)至少要兩年的時(shí)間才能出臺(tái)。在出臺(tái)過程當(dāng)中，它肯定是要征求意見，在征求意見的過程當(dāng)中它也是一個(gè)引導(dǎo)消費(fèi)者的過程，這樣自然而然的使市場(chǎng)更加理性。

　　基于這幾個(gè)基本的道理，市場(chǎng)肯定向平穩(wěn)方向發(fā)展。尤其是咱們不能跟去年的市場(chǎng)對(duì)比，這一條我覺得是必須的。因?yàn)槿ツ甑氖袌?chǎng)，咱們客觀來說有好多超出我們預(yù)料的東西，去年整個(gè)市場(chǎng)的銷售增幅是超預(yù)期的，商品房的銷售面積是13億平方米，同比增長(zhǎng)了13%；銷售金額81428億元，同比增長(zhǎng)26.3%；住宅銷售面積6000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%；銷售額是67695億元，同比增長(zhǎng)26.6%，這是超過我們預(yù)期的。原因很復(fù)雜，這里就不多說了，但是今后肯定不會(huì)是這種態(tài)勢(shì)，肯定是向更加理性、平穩(wěn)的方向發(fā)展。

　　以上是我講向平穩(wěn)方向發(fā)展的幾個(gè)基本的理由。

　　另外，從今年，實(shí)際上是從2012年開始，市場(chǎng)有些特點(diǎn)就逐步顯現(xiàn)出來了，而且2013年更加明顯，我覺得2014年以后這些特點(diǎn)將會(huì)延續(xù)。我覺得有4個(gè)特點(diǎn)：

　　第一，城市之間的差異性在逐步拉大。過去講地區(qū)差異性，這次的政府工作報(bào)告講的是城市差異性，我覺得這個(gè)用詞更加科學(xué)，因?yàn)榈貐^(qū)有時(shí)候還太籠統(tǒng)了。關(guān)于城市差異，我們舉個(gè)例子，長(zhǎng)三角是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，但是長(zhǎng)三角里頭，上海、南京、杭州的市場(chǎng)是不一樣的，上?？赡墁F(xiàn)在還是供不應(yīng)求的市場(chǎng)、南京的市場(chǎng)比較平穩(wěn)、杭州的供應(yīng)量比較大，正因?yàn)楣?yīng)量大，所以才出現(xiàn)2月份的某一個(gè)樓盤降價(jià)的現(xiàn)象。當(dāng)然該樓盤就是尾樓，不是整個(gè)樓盤，被媒體放大了。

　　另外就是江蘇里頭，南京、蘇州、常州、無錫的市場(chǎng)又不一樣，我都去過這些城市，蘇州的市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，無錫的市場(chǎng)現(xiàn)在有點(diǎn)供大于求，常州的市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象更突出一點(diǎn)，所以城市之間的差異性在拉大。當(dāng)然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以現(xiàn)在就提出，按照城市來分類調(diào)控。當(dāng)然，這個(gè)分類調(diào)控實(shí)際上跟我們過去講的雙向調(diào)控是結(jié)合起來的。所謂分類調(diào)控就是供大于求的城市，特別像北、上、廣、深這些城市要繼續(xù)原有的政策，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的政策，這個(gè)肯定不能放松，同時(shí)要增加土地供應(yīng)，這跟過去講的雙向調(diào)控基本上還是差不多的。

　　但是，有一些供大于求的城市，尤其是明顯供大于求的城市，確確實(shí)實(shí)可能面臨著市場(chǎng)下行的壓力。但是我也覺得它不會(huì)出現(xiàn)像有些媒體講的會(huì)崩盤的那種嚴(yán)重狀態(tài)。為什么？我覺得這一類城市，按照咱們國(guó)家城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，因?yàn)槲覀兂擎?zhèn)化要解決“三個(gè)一億人”的問題，城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略里頭，就這類城市如果城鎮(zhèn)化推進(jìn)比較順利，如果戶籍制度的改革配合得好一點(diǎn)，那么它的消化肯定會(huì)好一點(diǎn)。

　　另一個(gè)理由，房地產(chǎn)不管怎么樣，它和宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，跟地方的財(cái)政收入密切相關(guān)。地方政府也好，中央政府也好，雖然再不會(huì)出臺(tái)像2009、2010年那樣的救市的政策，但是它不會(huì)希望房地產(chǎn)的崩盤對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響。當(dāng)然政策上怎么微調(diào)，這是一種藝術(shù)問題。這是第一個(gè)問題，針對(duì)市場(chǎng)的差異性，更加堅(jiān)持雙向調(diào)控和分類調(diào)控的政策。

　　第二，非住宅類業(yè)態(tài)的比例會(huì)提高，這里就包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等，當(dāng)然老年住區(qū)這一塊看怎么分，也可以作為住宅類的，因?yàn)樗慕?jīng)營(yíng)管理跟住宅也不完全一樣。老年住區(qū)這塊也會(huì)提高，現(xiàn)在大家勁頭不小，但也要防止過剩的問題，要積極做好引導(dǎo)的問題。

　　第三，企業(yè)的分化明顯。剛才陳詩(shī)濤也講了，根據(jù)現(xiàn)在的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在大型企業(yè)的集中度更加明顯了，像萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、碧桂園去年的年銷售額都突破了1000億，其中去年萬(wàn)科的銷售額達(dá)到了1740億。進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)、50強(qiáng)、20強(qiáng)的企業(yè)的門檻比2012年明顯提高；有些企業(yè)像萬(wàn)科、綠地、中海、碧桂園還積極拓展國(guó)外市場(chǎng)，這些企業(yè)一個(gè)是銷售良好，還有加強(qiáng)成本控制，所以為些企業(yè)的利潤(rùn)在2011、2012年的時(shí)候是下降的，2013年則在小幅回升。

　　這說明強(qiáng)的企業(yè)在繼續(xù)做強(qiáng)，但是有些中小企業(yè)由于融資、銷售困難，所以日子比較難過，但是也不會(huì)像有些人講的有多少企業(yè)會(huì)出現(xiàn)什么問題，因?yàn)樵蹅兊姆康禺a(chǎn)企業(yè)它很多是項(xiàng)目公司，它有的就不做了，有的跟大企業(yè)兼并，所以形勢(shì)也不會(huì)像社會(huì)上講的那么嚴(yán)峻，但這個(gè)問題是客觀存在的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)也有一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的數(shù)字大概是4萬(wàn)多家企業(yè)作為獨(dú)立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱們的企業(yè)還是在逐步的減少，大企業(yè)在增加。

　　第四，將來房地產(chǎn)企業(yè)跟金融業(yè)、信息業(yè)、建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)作發(fā)展是一個(gè)大的趨勢(shì)。我認(rèn)為這個(gè)大的趨勢(shì)，作為模式也好，作為創(chuàng)新也好，咱們要看到這個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)今時(shí)代信息技術(shù)、電子商務(wù)快速發(fā)展，而且電子商務(wù)已經(jīng)融合到了各行各業(yè)，電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成了不爭(zhēng)的事實(shí)，過去多數(shù)的企業(yè)還只是將電子商務(wù)停留在傳遞信息的廣告階段，而有些骨干企業(yè)已經(jīng)在跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行前期的合作，包括銷售、存量房的合作等等。下一步這種合作肯定會(huì)越來越明顯。就像媒體說的，在2012年的時(shí)候，王健林和馬云還打賭2013年要保持緊密的合作。今后這個(gè)緊密合作將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。

　　另一個(gè)，房地產(chǎn)跟金融業(yè)的合作，它也是一種趨勢(shì)。從去年到今年，由于金融業(yè)的改革，各個(gè)商業(yè)銀行也好、大銀行也好就是要保持一種戰(zhàn)略合作關(guān)系。當(dāng)然它們的合作關(guān)系主要是瞄準(zhǔn)我們的百?gòu)?qiáng)企業(yè)。而我們一些強(qiáng)的企業(yè)也在跨足金融業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)從本質(zhì)上來講它是純金融類的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)合作將來是一個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)然目前來說，由于對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，一些單位也在收緊貸款，有些中小企業(yè)可能日子也難受，但是我覺得這兩個(gè)行業(yè)的融合發(fā)展將來是一個(gè)趨勢(shì)。

　　第三個(gè)趨勢(shì)就是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這也是一個(gè)必然的趨勢(shì)。房地產(chǎn)和建筑業(yè)是姐妹行業(yè)，從國(guó)際上來講，房地產(chǎn)屬于投融資行業(yè)，建筑開發(fā)過程屬于建筑行為，房地產(chǎn)前面講得是土地怎么取得，房地產(chǎn)的開發(fā)要符合建筑的標(biāo)準(zhǔn)，工程驗(yàn)收以后交付使用，整個(gè)的建設(shè)過程都是建筑行業(yè)來做?，F(xiàn)在我們講的房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，實(shí)際上更多的是建筑業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。咱們講怎么建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，它實(shí)際上是建筑的工業(yè)化和住宅的產(chǎn)業(yè)化，去年年底的建設(shè)工作會(huì)議、包括全國(guó)政協(xié)的座談會(huì)上都提出了建筑的產(chǎn)業(yè)化問題，所以房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)肯定會(huì)更加融合。

　　在這些趨勢(shì)和特點(diǎn)的情況下，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，怎么樣獨(dú)立的分析市場(chǎng)、判斷市場(chǎng)顯得格外的重要。因?yàn)槭袌?chǎng)在分化，區(qū)域之間城市在分化，你一定要獨(dú)立的判斷市場(chǎng)，你不能跟風(fēng)。這里面包括地區(qū)的市場(chǎng)，包括你的產(chǎn)品的問題。

　　另外，對(duì)于拿地王一定要慎重，我是不太希望媒體對(duì)這些問題的宣傳，因?yàn)槲乙擦私饬艘恍┢髽I(yè)，我上次到了溫州，現(xiàn)在溫州的市場(chǎng)不像媒體說的那樣，溫州的價(jià)格確實(shí)降得很快，溫州當(dāng)時(shí)的價(jià)格上漲很快是跟炒作有關(guān)系，后來一些大的企業(yè)進(jìn)去了，開發(fā)量增加了，現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際上開發(fā)的數(shù)量、交易的數(shù)量比過去多了，價(jià)格反而下來了，應(yīng)該說這個(gè)市場(chǎng)是在理性的回歸過程當(dāng)中。這說明什么問題呢？我們一定要判斷市場(chǎng)、判斷產(chǎn)品，而且一定不要盲目地拿高價(jià)地。現(xiàn)在溫州最討厭的就是什么，溫州一個(gè)協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)當(dāng)時(shí)拿了一塊高價(jià)地，他現(xiàn)在感到很燙手，其他的企業(yè)我覺得反應(yīng)不是很大。

　　所以在這種情況下，企業(yè)怎么樣更加理性，更加分析政策，分析各個(gè)地方市場(chǎng)的發(fā)展是主要的。那么作為地方政府，我們一直是堅(jiān)持這么一個(gè)觀點(diǎn)，各個(gè)地方政府一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖≌闆r、未來需求情況來制定住房發(fā)展規(guī)劃，來增加土地供應(yīng)，減少盲目性，不能再過分依賴房地產(chǎn)，不能再過分依賴土地財(cái)政。