　　雖然關于樓市下行的言論不絕于耳，對于碧桂園而言，碧桂園總裁莫斌如是表示，今年的房地產(chǎn)，在國內(nèi)是屬于平穩(wěn)的狀態(tài)，在平穩(wěn)的情況下，借助我們碧桂園目前管理水平、品牌效應，產(chǎn)品性價比，以及對市場的判斷和了解，我們希望能在去年的基礎上有20%的增長。

　　其續(xù)稱，今年1280億元的目標不算進取，雖然會有很多挑戰(zhàn)，但是碧桂園會嚴控風險，強化標準化的運作，加快資金的周轉(zhuǎn)和靈活性。

　　為了完成相應的目標，財務副總監(jiān)劉嘉毅指出，集團今年可售項目占地達3800萬平方米，總貨值約2500億元，集團繼續(xù)適時推盤，并維持每個項目去化率約65%，與去年相若。

　　在去年，碧桂園在馬來西亞的項目為業(yè)績帶來較大貢獻，今年也自然受到格外的關注。

　　對于拓展海外業(yè)務計劃，莫斌還指出，去年于馬來西亞推售三個項目，合約銷售金額約105億元，預期今年第二季將推出余下總值55億元的項目。

　　上述人士還表示，馬來西亞是一個不錯的市場。因此，當馬來西亞總值約160億元的項目全數(shù)推出后，不排除在當?shù)財U充土地儲備，因為馬來西亞及新加坡當?shù)貙Ρ坦饒@已建立一定信心。

　　莫斌續(xù)指，開拓海外市場為集團長遠策略，因此發(fā)展會較為審慎，有機會會在東南亞、澳洲、加拿大或美國等地區(qū)擴展項目，但首先會在當?shù)匕l(fā)展一個小項目，視乎發(fā)展情況再擴大其銷售。若符合當?shù)貤l件亦不排除會投資于合適土地。但他強調(diào)，國內(nèi)仍為最重要市場，若有合適的發(fā)展項目就不會舍近求遠。

　　在過去不平凡的一年里，碧桂園錄得較大程度的增長，然而在經(jīng)歷了一個快速規(guī)?；碾A段后，如何去保持增長的空間也成為外界質(zhì)疑所在。

　　對此，莫斌回應稱，2013年我們迎來爆發(fā)性的增長，這種爆發(fā)性的增長也正是因為我們的管理和我們的能力得到了進一步的釋放。至于規(guī)模和效益的增長，我們碧桂園到底多少年？

　　只要市場存在，我們的規(guī)模和效益都會同步增長。第二就是我們自己的管理能力，我們的管理能力能不能匹配這個規(guī)模和效益的增長，所以這兩方面我們抓住了，碧桂園會有長遠、持續(xù)、健康的發(fā)展。

　　以下為碧桂園2013全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：今年房價的上漲幅度大概有多少？

　　管理層：我們?nèi)ツ旮衲甑目捶ǘ际鞘袌霰容^平穩(wěn)，所以可以看到整個平均價可以上漲的幅度是5%左右，比較平穩(wěn)，我們定的價格也是盡量符合市場的需求。我們看今年的市場是不冷不熱，跟去年差不多情況。

　　現(xiàn)場提問：今年內(nèi)地的房地產(chǎn)市場，一直都說調(diào)控會持續(xù)，那今年碧桂園的銷售金額定的目標比去年多20%，會不會覺得過分樂觀呢？

　　管理層：大家應該看到了，在我們的報告里面，其中有一個最重要的詞語叫做“分類調(diào)控”，“分類調(diào)控”的意思就是政府會根據(jù)不同的市場對房地產(chǎn)的需求分類進行指導。目的是保持我們房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。我們的房地產(chǎn)，特別是今年地產(chǎn)市場在國內(nèi)是屬于平穩(wěn)的狀態(tài)，在平穩(wěn)的情況下，借助我們碧桂園目前管理的水平、品牌的效應，產(chǎn)品的性價比，以及對市場的判斷和了解，所以我們定的這個數(shù)字是經(jīng)過我們的測算，根據(jù)我們現(xiàn)有的貨量，市場的需求，我們確定了高20%的增長。你說我是樂觀了，可能還有人說我是保守了。

　　現(xiàn)場提問：過去一年碧桂園經(jīng)歷了一個快速規(guī)?；碾A段，達到了一個千億的規(guī)模，目前國內(nèi)包括萬科在內(nèi)的一些規(guī)?；姆康禺a(chǎn)企業(yè)，他們都宣布房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了一個偏向于效益增長的階段。在這種背景下，碧桂園規(guī)模化增長的空間還有多大？這種規(guī)?；鲩L的時間還有多少？如果說碧桂園有三到五年規(guī)模化增長的話，有哪些因素是可以支持碧桂園經(jīng)濟規(guī)模增長呢？

　　管理層：關于規(guī)模和效益的問題，作為一個企業(yè)來說，企業(yè)永遠追求的就是效益最大化。所以我們在規(guī)模增長的前提下并沒有忽視我們效益的增長。我們的規(guī)模增長不是一種偶然，其實在2011年到2012年大家可以看到，我們的增長是從432億到476億，我們的增長有將近10%左右。那一年我們干了兩件事情，第一件事就是培育好內(nèi)部，就是加強好內(nèi)部的管理。第二就是擴展結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一。應該說這兩件事情在2011年到2012年是做得蠻不錯的，特別是2012年。所以我們那一年的增長相對我們同行的增長相對比較低一點，大概是10%。

　　2013年我們迎來爆發(fā)性的增長，這種爆發(fā)性的增長也正是因為我們的管理和我們的能力得到了進一步的釋放。所以才會有現(xiàn)在這種增長，至于規(guī)模和效益的增長，我們碧桂園到底多少年？我覺得最重要的還是市場，市場需要什么？只要市場存在，我們的規(guī)模和效益都會同步增長。第二就是我們自己的管理能力，我們的管理能力能不能匹配這個規(guī)模和效益的增長，所以這兩方面我們抓住了，碧桂園會有長遠、持續(xù)、健康的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：去年碧桂園實現(xiàn)了規(guī)?；陌l(fā)展，有很大的部分是取決于莫總放權的一個過程，您怎么樣評價這一年放權的成果？在成本控制、利潤等這些方面，總部給予區(qū)域公司或者是項目公司的監(jiān)控還有哪些優(yōu)化的空間？

　　另去年請來了朱榮斌總裁來負責土地投資，我們也留意到，土地投資的前期工作大部分是交給了區(qū)域公司去做，然后朱總會馬不停蹄就前往各個區(qū)域去做指導的工作，他今年是否會指導更多一些長效的機制方便他做土地投資的監(jiān)控呢？

　　管理層：碧桂園的管理不是一個簡單的過程，其實我們是在做三級管控，什么叫三級管控呢？就是總部、區(qū)域和項目的三級管控，簡單來說就是總部精干高效，區(qū)域做實做強，項目責任到位，說起來就是這么十二個字。但是我們說的精干高效、做實做強、責任到位這里面我們是一步一步落實，我們首先是強化區(qū)域管理，應該說就是一個區(qū)域就是一個碧桂園，就是一個碧桂園計劃。應該來說特別是2012年一整年，我們基本上都在做三級管控的安排，也不是簡單的權力下放，權力下放同時是責權利同時下放。

　　關于我們今年以及未來怎么樣把總部區(qū)域和項目三級管控做得更優(yōu)化，我們也推出了一系列的措施，這個措施是隨著企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的時候，它必然要采取一些措施。比如說我們的數(shù)字化管理，像總部有一個123管理，有一個1+3管理要求，區(qū)域就有1212管理，然后還有一個三級培訓。

　　關于總裁朱榮斌，榮斌總進入我們碧桂園后，應該說起到了很大的作用，他的專業(yè)能力和專業(yè)素養(yǎng)在投資拓展方面起到了很好的作用。我們的投資拓展是下放到了區(qū)域，但是我們的投資管理仍然在總部，我們今年也推出一個新的舉措，叫做“兩會合一”，因為做房地產(chǎn)的，最重要的就是一個買地和一個產(chǎn)品定位。如果說土地買得好，產(chǎn)品定位得準，相信這個地產(chǎn)誰去做都是成功的。所以最近這一個月開始，我們就推行“兩會合一”，就是土地的定單和產(chǎn)品的定位會這兩會合一，這兩會我們有一個投資決策委員會，這個投資決策委員會有十三個人。我們會盡可能加強對土地投資定單準確性的判斷以及產(chǎn)品定位準確性的判斷，就做這些方面工作的加強。

　　現(xiàn)場提問：想問一下毛利率方面的問題，因為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同，今年賣的樓盤有多少是洋房？有多少是別墅？今年的毛利率是繼續(xù)向下還是比較平穩(wěn)？其次，去年賣的那些樓盤，今年有多少入帳？

　　第三就是因為之前有傳聞說銀行停止了房貸，這樣的消息推出來對碧桂園的銷售有沒有影響？

　　管理層：我們的洋房的比例是由2012年差不多5%、6%到2013年增長了65%，所以導致了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化。所以也影響到整個毛利率的下降。

　　2014年按照我們現(xiàn)在推的貨量，基本上跟2013年保持一個相平穩(wěn)的水平，我們的毛利率預測是在30%左右的水平。

　　市場什么消息都有，最重要就是我們做好自身管理上的一個加強。市場我們不能改變，最重要是去適應它。其中有一條就是我們要把自己產(chǎn)品做好，做性價比最好的產(chǎn)品。如果市場真的是不需要或者整個市場萎縮了，我們在量上會做平衡，而不是在價上做平衡。當然了，還是市場受一些影響。如果整個的市場的價格都出現(xiàn)了一種我們行業(yè)的普遍狀態(tài)，也不排除我們碧桂園會適應這種市場。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在馬來西亞在售貨量是多少？因為當?shù)赜刑岣吡艘恍ο拗坪Ｍ馔顿Y者門檻的要求，碧桂園是否會受到影響？未來在海外拿地的話，是否會繼續(xù)在馬來西亞拿地？還是會拓展一些其他的市場？

　　現(xiàn)在內(nèi)地整個環(huán)境是不是比2011年時更緊張？現(xiàn)在出現(xiàn)了一些債務違約的問題，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的債務也是比較緊張的，對此您怎么看？

　　管理層：第一個問題馬來西亞我們現(xiàn)在一共有三個項目，兩個項目我們已經(jīng)開盤了，我們總的貨值，開發(fā)完畢的貨值大概160億，我們開盤的時候推出了105億，所以剩下的還有差不多55億，預計今年下半年會推出來。

　　第二個開盤的項目是吉隆坡的鉆石城，這個項目總的開發(fā)貨值是22億左右，這個是在2013年11月30日已經(jīng)開盤了，我們當時推出的貨量是差不多4.7、4.8個億，一個月之內(nèi)我們基本上全部賣掉了。今年下半年也會逐步推出剩余的一些樓盤。還有一個項目也是在吉隆坡，我們現(xiàn)在的計劃也是在下半年推出這個項目，這個項目總的貨值也是在22億、23億的水平。

　　我們進軍馬來西亞市場應該說是比較審慎的，馬來西亞是蠻不錯的市場，比國內(nèi)的市場應該有獨到的地方。所以不排除我們在馬來西亞市場會獲取更多的土地，去更進一步發(fā)展我們在馬來西亞市場的規(guī)模。

　　除了馬來西亞，我們甚至在新加坡會進一步擴展。因為海外市場的發(fā)展是我們長期的發(fā)展戰(zhàn)略，澳洲我們現(xiàn)在基本上已經(jīng)落地，我們也有可能會去加拿大、美國以及東南亞城市，只要符合碧桂園發(fā)展模式的國家，我們都會去嘗試。

　　當然我們也會很審慎，不會很大規(guī)模的進入，我們會有一個小項目先進入，然后根據(jù)項目發(fā)展的情況，我們再拓展更大更全面的市場。

　　在房地產(chǎn)貸款那里，我們積累了很多經(jīng)驗，也有很多的渠道，我們申請貸款在2013年是200多億，我們還了一部分，所以還有100多億，我們的財務很穩(wěn)健，所以這方面對于我們來說不是大問題。

　　現(xiàn)在的環(huán)境跟2012年相比，對于我們企業(yè)來說是好很多。因為我們跟銀行的戰(zhàn)略合作關系越來越好，我們的品牌競爭力得到了很大的認同，而且從碧桂園成立到現(xiàn)在，我們在銀行沒有一筆拖延的付款，也沒有違反條款，所以在這方面銀行跟我們碧桂園之間的合作會越來越好。

　　現(xiàn)場提問：今年碧桂園可銷售的貨源是多少？去年你們?nèi)セ实乃绞嵌嗌?？另外看到有一些?nèi)環(huán)股，都考慮把酒店的業(yè)務分拆，獨立上市，你們是否有考慮把酒店的業(yè)務分拆上市？去年你們在市場推廣方面的成本增長了差不多一倍，能不能講一下你們在這方面的開支，每一年都會維持一個多少的增長幅度呢？

　　管理層：關于貨量，我們是分開算，一個是已竣工可售的，已竣工可售現(xiàn)在它的面積是300萬平方米，還有一個是現(xiàn)在還正在施工，但是已經(jīng)拿到了預售證，可以賣的，這個差不多是一千萬平方，所以把這兩個加起來的話差不多一千三百萬平方，貨值大概在一千億的水平。還有一個就是我們今年要推出新盤以及舊盤新推的盤，新盤我們今年要推出差不多800萬平方米，舊的盤新推差不多一千七百萬平方米，這樣加起來一共是2500萬平方米，也就是說我們今年可以售的貨量差不多是3800萬平方米，貨值差不多在2500億的水平。

　　去化率我們給自己定的水平是65%，新盤和舊盤新推原則上要求70%以上，但是我們盡量所有的新盤開盤不要存貨。

　　酒店方面，我們的酒店跟其他的一些酒店不同，因為我們的酒店配合房地產(chǎn)進行銷售，所以它是否分開上市，這個還沒有納入我們的計劃當中，如果說能夠進行分開上市當然是最好了，說明市場可以得到認同，但是我們希望酒店業(yè)務做得很強大后，具備條件后再上市。

　　關于推廣費用方面，銷售費用如果我們只是看這個數(shù)本身就是同比增長了96%，去到43億，但是如果將它的范圍百分比跟去年合同銷售就是4.1%，跟前年相比就是4.6%，所以變得壓縮了。

　　現(xiàn)場提問：集團走出海外的策略是怎樣的？你們未來的發(fā)展方向是怎么樣？包括今年在海外用地耗資量大概會有怎么樣的增幅？

　　管理層：國內(nèi)市場是我們最重要的市場，因為國內(nèi)市場對于碧桂園來說是得心應手，我們不可能舍近求遠去做我們不熟悉的市場。海外市場有很多潛在的價值，有可能給我們帶來更快的現(xiàn)金回籠和更高的利潤。加上我們的管理團隊有這種實力去做，而且我們的模式在當?shù)啬軌蚝芸斓膹椭?，在各種條件都具備的情況下，只要是有適合的土地，我們哪個國家都不排除，這個是碧桂園海外發(fā)展的策略。

　　至于海外資金的投入我們目前為止沒有一個明確的數(shù)額，我們只不過要求海外團隊盡量去找適合碧桂園發(fā)展的土地，找到之后我們會審慎判斷，會從小做到大，有多少希望做多少。

（審校：勞蓉蓉）