在流動性偏緊格局難改的情況下，2014年流動性對房地產市場的支持弱于2013年。本次工作報告中，管理層繼續(xù)強調總量控制、用好存量，并推進利率市場化、促進互聯(lián)網金融健康發(fā)展。

　　一、2013年房地產市場回顧

　　全年住宅成交面積增長較大，但城市表現有差異

　　2013年全國住宅銷售11.57億平方米，同比增長17.5%，商品住宅成交面積城市分化，四大一線城市中北京、廣州受到高端樓盤限制網簽等影響，全年成交面積萎縮，其中北京降幅最大；上海成交面積則增長接近4成，深圳亦有2成增長。二三線南昌、貴陽成交面積略有下降，其他城市普遍現較大增長。

　　2013年四季度供應量大增，成交高位回落，市場壓力增加

　　全國重點城市2013年9月、11月、12月商品住宅供應量均大幅增加，遠超同期市場成交面積。2013年全年成交量基本維持在歷史高位，月度成交至11月三中全會前持續(xù)走高，但三中全會后部分城市房地產調控加碼，成交量逐步回落，2014年1月成交量下降除受到調控升級影響外，春節(jié)假期亦是重要因素。

　　監(jiān)測城市：北京、上海、廣州、深圳、天津、沈陽、濟南、南京、長沙、合肥、南昌、鄭州、成都、西安、貴陽、昆明、烏魯木齊、?？凇⒎鹕?、東莞、中山、江門

　　重點城市去年市場呈現同步放量，后市一旦成交放緩，將面臨很大壓力

　　重點城市的商品住宅去化率在近1年多以來基本保持平穩(wěn)，從最高峰的20個月左右降到12個月左右。雖然2013年成交量處于歷史高位，但由于市場新增供應同樣大幅增加，庫存量整體仍處于高位，并呈上升趨勢，顯示去庫存仍有必要。

　　一線城市庫存和存量去化周期處于正常水平

　　一線城市庫存總體平穩(wěn)，其中北京大幅下降，存量去化期8-12個月，處于正常水平。二三線城市間的庫存差異大，其中常州、?？?、武漢、天津、杭州存量去化周期較高。

　　二、近期房地產市場狀況

　　銀行收縮信貸，預計后續(xù)時間社會流動性偏緊格局難改

　　與歷年一季度銀根普遍寬松不同，2014年年初即現銀根緊張局面，近段時間部分金融機構停貸的傳聞引起市場對房地產轉向的擔憂。本次流動性緊縮的主要原因是國家層面有意維持流動性偏緊格局及存款成本上升。

　　在資金成本上升的情況下，房貸對銀行的吸引力下降，銀行本身更傾向于發(fā)放消費貸，小微企業(yè)貸等利率較高的貸款。

　　在流動性偏緊格局難改的情況下，2014年流動性對房地產市場的支持弱于2013年。本次工作報告中，管理層繼續(xù)強調總量控制、用好存量，并推進利率市場化、促進互聯(lián)網金融健康發(fā)展。

　　2014年1月房價環(huán)比下降的城市有所增加，但上漲城市仍占絕對多數

　　2014年1月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市個數為6個，比去年12月份增加了4個。房價同比上漲的城市個數相同，但同比漲幅回落。1月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市個數均與去年12月份相同，都為69個，但同比漲幅回落。1月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比平均漲幅分別比去年12月份回落0.7個百分點。

　　杭州、常州等城市個別樓盤降價

　　杭州春節(jié)后個別樓盤降價引起轟動，北海公園降價后，同屬城北-橋西板塊的天鴻香榭里隨之調價，而后周邊三墩及余杭板塊部分項目推出“特價房”等優(yōu)惠政策。2014年初，曾以“萬達進駐”“學區(qū)房”等賣點價格飆升的德信北海公園“馬上降價”，引發(fā)部分樓盤隨之調整價格。原因是杭州庫存量近半年大幅增加，去化壓力大。

　　常州也有個盤降價，根本原因是高庫存、競爭激烈，當地觀望情緒蔓延?；诔Ｖ莸某鞘械匚?，開發(fā)企業(yè)持續(xù)進駐，開發(fā)量巨大，市場存量壓力巨大，市場競爭激烈。市場存量壓力巨大，2013年底市場存量達1665萬㎡，去化周期達29個月；2014年1月市場出現成交量下滑，成交均價大幅下跌；區(qū)域開發(fā)集中，品牌開發(fā)商聚集，競爭激烈。

　　合富輝煌：兩會后房地產市場走勢分析報告