我們認(rèn)為這表明一刀切的調(diào)控政策已成為歷史，未來地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上將具有更多自主權(quán)，區(qū)域調(diào)控政策差異化的策略將成為常態(tài)。

　　李克強(qiáng)總理在十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議上作政府報(bào)告中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的有兩部分內(nèi)容，一是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化；二是統(tǒng)籌做好保障和改善民生工作。我們認(rèn)為總體上報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述延續(xù)了本屆政府上臺(tái)以來的基調(diào)，通過推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化解決當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展中存在的人戶分離嚴(yán)重、土地利用效率低下、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題。在房地產(chǎn)調(diào)控方面也延續(xù)了此前調(diào)控區(qū)域差異化的策略，賦予地方政府更多自主權(quán)。

　　報(bào)告中提到，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。推動(dòng)戶籍制度改革，實(shí)行不同規(guī)模城市差別化落戶政策。把有能力、有意愿并長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工及其家屬逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。對(duì)未落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，建立居住證制度。使更多進(jìn)城務(wù)工人員隨遷子女納入城鎮(zhèn)教育、實(shí)現(xiàn)異地升學(xué)，實(shí)施農(nóng)民工職業(yè)技能提升計(jì)劃。穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民共建共享城市現(xiàn)代文明。

　　我們認(rèn)為，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，有助于解決我國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)化中存在的人戶分離嚴(yán)重的現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)到7.12億人，人口城鎮(zhèn)化率為52.6%。但這7.12億人中含有2.36億人的流動(dòng)人口。剔除掉這部分人后，真實(shí)的城鎮(zhèn)化率只有35.1%。通過促進(jìn)約1，促進(jìn)約1 億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，可以大幅提高戶籍人口的城鎮(zhèn)化水平，促進(jìn)公共服務(wù)的均等化。

　　戶籍制度的改革，結(jié)合中央城鎮(zhèn)化會(huì)議的表述，我們認(rèn)為政策的導(dǎo)向是重點(diǎn)發(fā)展中小城市，引導(dǎo)大城市資源向中小城市流動(dòng)。這有利于化解目前部分三四線城市房地產(chǎn)供給過剩的現(xiàn)象，有利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。我們知道，三、四線城市的房地產(chǎn)經(jīng)過過去幾年大力發(fā)展，目前部分城市供給過剩的現(xiàn)象特別嚴(yán)重，甚至部分城市存在崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。新增人口的流入將有利于消化上述區(qū)域過多的住房供應(yīng)，化解市場(chǎng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　報(bào)告中提到，加大對(duì)中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持。提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展和集聚人口能力，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近從業(yè)。加快推進(jìn)交通、水利、能源、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)中西部地區(qū)城市群和城鎮(zhèn)發(fā)展后勁。優(yōu)化東部地區(qū)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平。

　　我們認(rèn)為，加大對(duì)中西部新型城鎮(zhèn)化的支持，主要是為了解決當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化水平“東高西低”的區(qū)域發(fā)展不平衡問題。通過加大對(duì)中西部新型城鎮(zhèn)化的支持，能夠降低我國(guó)當(dāng)前區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的差距。未來隨著地方政府融資渠道的逐步放開以及相關(guān)戶籍政策的落實(shí)，區(qū)域人口配置將更加合理化，區(qū)域型城市群的建設(shè)也有望進(jìn)一步加速，中西部核心城市如重慶、成都、武漢、鄭州、西安等形成的城市群將崛起，形成該區(qū)域的重要增長(zhǎng)極，同時(shí)該區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　報(bào)告中提到，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率，優(yōu)先發(fā)展公共交通，保護(hù)歷史文化和自然景觀，避免千城一面。加強(qiáng)小城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃管理。

　　我們認(rèn)為提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率有助于解決當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化存在的“土地城鎮(zhèn)化”的速度快于“人口城鎮(zhèn)化”速度的問題。數(shù)據(jù)顯示，2000年到2012年，城市建成區(qū)面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率為6.0%，而城鎮(zhèn)人口復(fù)合增長(zhǎng)率只有3.7%。造成這一現(xiàn)象的主要原因是過去地方政府的績(jī)效考核乃唯GDP論英雄，部分城市盲目的大規(guī)模建設(shè)導(dǎo)致土地利用效率低下，同時(shí)工礦倉(cāng)儲(chǔ)和基建用地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地構(gòu)成持續(xù)擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模用地占比從2008年的34%降至2012年的23%。目前來看，全國(guó)城市建成區(qū)的規(guī)模其實(shí)已經(jīng)足夠，關(guān)鍵在于如何盤活存量土地和提高土地利用效率。我們認(rèn)為繼續(xù)提升核心區(qū)域的容積率和優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（提高居住用地的供給占比）是盤活存量建設(shè)用地和提高土地利用效率的主要方法。

　　報(bào)告中提到，完善住房保障機(jī)制。以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級(jí)負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700 萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470 萬套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。

　　我們認(rèn)為保障房的建設(shè)是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制不可或缺的環(huán)節(jié)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初步形成了中高收入階層買商品房，低收入階層靠保障房的格局。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，“十二五”期間將建設(shè)3600套保障房，這意味著到“十二五”期末，保障房存量占比將超過30％，基本能解決城市低收入家庭及遷移人口的住房問題。此外，推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行，有助于解決當(dāng)前存在的由于保障房定位不清造成的分配不公等現(xiàn)象。而創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具主要是為保障房建設(shè)提供資金支持。

　　報(bào)告中提到，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　我們認(rèn)為這表明一刀切的調(diào)控政策已成為歷史，未來地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上將具有更多自主權(quán)，區(qū)域調(diào)控政策差異化的策略將成為常態(tài)。事實(shí)上，這更符合當(dāng)前不同城市嚴(yán)重分化的現(xiàn)實(shí)。而再次提出“抑制投機(jī)投資性需求”則意味著限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)退出（世聯(lián)的投資客占比數(shù)據(jù)在限購(gòu)政策實(shí)施以來一直在15%左右波動(dòng)，投資客占比數(shù)據(jù)在2007年和2010曾將高達(dá)45%，說明限購(gòu)政策對(duì)于抑制投資性需求的效果明顯）。此外，除了強(qiáng)調(diào)增加中小套型商品房供應(yīng)外，還強(qiáng)調(diào)增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，層次更為豐富完善。我們認(rèn)為增加共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，能高效的補(bǔ)貼夾心層。由于我國(guó)的首付款比例要求在世界相比偏高，大量仍未被滿足的自住需求客觀存在，然而現(xiàn)階段市場(chǎng)供求狀況又決定不可以調(diào)降首套房的首付。共有產(chǎn)權(quán)制度事實(shí)上差別化降低了中等收入居民的購(gòu)房門檻，有助于解決夾心層的住房需求。