2014年將會有10個新甲級寫字樓項目入市，總計增加約67萬平方米供應(yīng)量。

　　上海寫字樓租賃市場遭遇拐點

　　2014年將會有10個新甲級寫字樓項目入市，總計增加約67萬平方米供應(yīng)量。其中，浦西的項目占7個，不過由于平均規(guī)模較小，總面積只有32萬平方米，占新增供應(yīng)的48%。浦東的3個項目規(guī)模較大，平均建筑面積為11.5萬平方米，總計達35萬平方米。

　　第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可先生表示：“隨著需求放緩，供給增加，業(yè)主為穩(wěn)定空置率而降低租金要求的跡象顯現(xiàn)，上海寫字樓市場在2014年第四季度迎來了拐點。這一趨勢在2014年將繼續(xù)加強，并有可能持續(xù)到2015年。經(jīng)濟增長預(yù)測盡管沒有2008年時悲觀，卻已經(jīng)在第三季度經(jīng)濟指標小幅顛簸后開始下挫。”平均來說，大多數(shù)研究機構(gòu)預(yù)測2014年經(jīng)濟增長會放慢至7.5%，其中法國興業(yè)銀行給出了僅6.9%的保守估計，而德意志銀行則提出了最為樂觀的預(yù)測，增幅達8.6%。雖然GDP增長率對于很多公司而言已經(jīng)不是一項重要指標，但它仍能預(yù)示未來一些產(chǎn)業(yè)，尤其是制造業(yè)發(fā)展速度的下降。伴隨緩慢的經(jīng)濟增長而來的是對寫字樓需求的減弱，尤其與2010和2011年的入駐率相比時。

　　與此同時，2014年核心商圈新增供應(yīng)將接近70萬平方米，而2015年甚至達到130萬平方米。簡可先生認為：“這些因素疊加在一起將會導(dǎo)致空置率從2014到2015年大幅上升。業(yè)主為此將做出更大讓步以穩(wěn)定入住率和租金收入。目前的預(yù)測表明空置率將在2014年接近10%，租金則會下跌5%左右。”

　　不定因素有望調(diào)整上海寫字樓供需關(guān)系

　　盡管就目前掌握的信息而言我們得出了以上預(yù)測，一些其他因素仍有可能影響未來的需求與供給，進而改變空置率和租金。譬如，開發(fā)商經(jīng)常會因為資金問題、施工進度拖延以及審批延時而推遲完工時間，這將會直接影響市場供給并使空置率保持在一個相對可控的范圍內(nèi)。簡可先生認為：“就需求方面而言，政府管制的嚴格或?qū)捤煽梢赃_到抑制或刺激經(jīng)濟的作用，而從目前中央政府的態(tài)度來看，后者的可能性更大。三中全會中政府提出市場在經(jīng)濟活動中起決定性作用，而上海自貿(mào)區(qū)已經(jīng)吸引了包括金融機構(gòu)在內(nèi)的許多行業(yè)的投資興趣。另外，改革開放的政策落實也在穩(wěn)步前進中。”

　　內(nèi)需拉動上海寫字樓租賃市場有望再抬頭

　　來自國內(nèi)的需求也可能蘊藏著巨大潛力，不管是在租賃，散售還是整棟收購方面。據(jù)簡可先生介紹：“在北京及其他一些城市，內(nèi)資尤其是國有企業(yè)在寫字樓入駐企業(yè)中占較大比例，但在上海這些企業(yè)只占一小部分。”隨著中國公司繼續(xù)拓展海外市場，很多企業(yè)考慮到上海作為中國經(jīng)濟對外交流的窗口，可能會在上海設(shè)立分公司。因此，中國企業(yè)在這幾個季度以來積極的海外擴張和在上海的戰(zhàn)略布局對于上海寫字樓市場將是一大利好因素。

　　上海自貿(mào)區(qū)邁出改革第一步

　　盡管在宣布上海自貿(mào)區(qū)成立后，實質(zhì)性措施遲遲未出臺讓部分投資者感到失望，但近期有跡象表明在一些關(guān)鍵領(lǐng)域改革的步伐已開始前進，而這些政策也會刺激經(jīng)濟增長和對寫字樓的需求。

　　在2013年末，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于金融支持中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)建設(shè)的意見》，其明確了試驗區(qū)內(nèi)的居民可通過設(shè)立本外幣自由貿(mào)易賬戶實現(xiàn)分賬核算管理，并允許本外幣資金在條件成熟時自由兌換。此外，在自貿(mào)區(qū)內(nèi)的公司還可以進行跨境融資。

　　在2014年初，長達13年的游戲設(shè)備產(chǎn)銷禁令被解除，在地方主管部門對多媒體設(shè)備進行審查的前提下，游戲機在自貿(mào)區(qū)的生產(chǎn)和在中國地區(qū)的銷售將被許可。