受規(guī)劃利好影響，增城近期樓市銷售升溫，樓價(jià)上漲沖動(dòng)明顯，多個(gè)樓盤揚(yáng)言，近期將大幅提升銷售價(jià)格。價(jià)格問題可能成為后期影響增城樓市的重要原因。

　　2月份，廣州市公布了最新的區(qū)劃調(diào)整，增城、從化撤市并區(qū)，原黃埔及蘿崗合并為黃埔區(qū)，區(qū)劃調(diào)整后對(duì)各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何，是社會(huì)廣泛關(guān)注的問題。

　　黃埔及蘿崗合并對(duì)兩區(qū)的市場(chǎng)影響非常有限，原因在于：1、兩區(qū)商品住宅均價(jià)相當(dāng)（2013年黃埔及蘿崗區(qū)商品住宅均價(jià)分別為15693和16065元/㎡），無法形成明顯的價(jià)格洼地效應(yīng)；2、兩區(qū)原本就是屬于廣州市轄區(qū)，沒有明顯的區(qū)域前景和發(fā)展預(yù)期改變；3、樓市政策環(huán)境一樣。而這三個(gè)條件增城和從化則完全相反，以增城為例，其作為東部?jī)r(jià)格洼地效應(yīng)十分明顯，區(qū)域樓價(jià)與鄰近的天河、黃埔及蘿崗都有非常大的差距，可以有效吸納廣州東外溢的置業(yè)人群。因此最新的區(qū)劃調(diào)整無疑將利好增城、從化樓市。

　　一、從客戶特征分析看出，如果增城實(shí)施限購，受影響的改善型及高端項(xiàng)目占市場(chǎng)份額小，對(duì)整體樓市影響不大。

　　但不可忽略的是，在區(qū)劃調(diào)整前后，樓市政策怎樣調(diào)整是一個(gè)重要的問題，增城、從化是否會(huì)像廣州一樣實(shí)施限購，令到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。如果實(shí)施限購，增城樓市會(huì)有怎樣的變化？

　　增城樓市從客戶構(gòu)成來看可以分為兩個(gè)片區(qū)，新塘與廣州東部聯(lián)系緊密，多條快速路連接，規(guī)劃2條地鐵線，成為廣州東部分剛需置業(yè)客戶的首選。新塘東部以及荔城區(qū)域，交通距離大，受廣州東部承接較少，多以本地客戶購買為主。

　　根據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)顯示，2013年增城以總價(jià)120萬以下的產(chǎn)品占絕對(duì)主力（83%），其中成交樓盤7成位于新塘，以廣州剛需客戶占絕對(duì)主力。改善型及高端項(xiàng)目成交占比不2成。

　　從不同檔次的樓盤看到增城客戶構(gòu)成情況。

　　1、以新新大道某剛需盤洋房（該項(xiàng)目2013年洋房成交主力總價(jià)段在150萬以下）成交客戶為例。該項(xiàng)目客戶超過7成來自廣州，其中尤以廣州東部三個(gè)區(qū)域?yàn)橹?。首次及二次置業(yè)客戶占比接近8成，會(huì)受到限購政策影響的三次及以上置業(yè)者僅占比兩成多。

　　2、以新塘東某剛需項(xiàng)目為例（項(xiàng)目2013年成交貨量總價(jià)在50-100萬元/套，相對(duì)集中在60-90萬元/套。），客戶以增城本地為主，首次置業(yè)者更是高達(dá)8成多，剩下則為二次置業(yè)客戶。

　　3、從兩個(gè)別墅項(xiàng)目分析高端客戶的置業(yè)情況分析。（項(xiàng)目1：2013年別墅成交總價(jià)集中在280-350萬元；項(xiàng)目2：2013年別墅成交總價(jià)集中在300萬元以上）。高端客戶來源已天河區(qū)為主，兩個(gè)項(xiàng)目三次及以上置業(yè)者分布為4成及6成左右。可見如果實(shí)施限購，對(duì)此類項(xiàng)目的影響較大。

　　從以上項(xiàng)目的客戶構(gòu)成可以看出，限購政策的實(shí)施，受影響的為改善型和高端項(xiàng)目，這類項(xiàng)目成交占比在整個(gè)增城樓市的份額約20%。

　　二、對(duì)增城后市影響更多來自于價(jià)格

　　受規(guī)劃利好影響，增城近期樓市銷售升溫，樓價(jià)上漲沖動(dòng)明顯，多個(gè)樓盤揚(yáng)言，近期將大幅提升銷售價(jià)格。價(jià)格問題可能成為后期影響增城樓市的重要原因。

　　增城、從化樓價(jià)位列廣州各區(qū)樓價(jià)最末兩位，價(jià)格洼地效應(yīng)明顯。兩區(qū)大量的商品住宅成交有利于拉低廣州市成交均價(jià)，政府主動(dòng)推行限購的意愿較弱。近期區(qū)域樓盤價(jià)格上漲沖動(dòng)明顯，后市或侵蝕剛需購買力。增城市場(chǎng)成交剛需占據(jù)較高比例（部分板塊約8成），多次置業(yè)客戶少。剛需客戶對(duì)價(jià)格敏感，承受力較低，價(jià)格過快上漲將侵蝕他們的購買力。另一方面價(jià)格快速拉升，必然導(dǎo)致地方政府調(diào)控壓力倍增，在這樣的情況下，勢(shì)必令增城實(shí)施限購政策。