目前尚未形成全市的樓盤降價跟風潮，但后市供應壓力較大的區(qū)域，我們認為降價促銷的壓力更為凸顯?！　?/h3>

　　上周，新聞媒體紛紛爆出杭州、常州樓盤大幅降價，中原集團研究中心分別就兩個城市進行了分析和電話調(diào)研，同時對全國主要城市的供應和庫存情況進行了分析梳理。分析結果顯示，一，市場存量大，庫存有壓力的城市風險較大；二，前期房價過快上漲，目前及未來新增供應較為集中的區(qū)域更須引起警惕。

　　一、杭州、常州降價對比

　　杭州為浙江省會，在我們城市定義中屬于二線發(fā)達城市，對浙江本省消費者具有較強的吸引力。常州隸屬江蘇，為我們定義的三線城市，市場需求以本地為主，常州樓市一直處于滬寧沿線中幾個城市的價格洼地，加上不限購也吸引了部分周邊城市居民來此購房。

　　盡管從城市層面來看，杭州和常州有很大的不同，但兩地的商品房庫存都創(chuàng)新高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，杭州2013年末存量突破11萬套，約1464萬方，同比2012年末存量面積增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量達1173.82萬平米，可售周期近20個月。

　　目前尚未形成全市的樓盤降價跟風潮，但后市供應壓力較大的區(qū)域，我們認為降價促銷的壓力更為凸顯。

　　二、全國庫存壓力上升，三四線消化周期堪憂

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年末全國商品房待售面積49295萬平方米。2012及2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠遠超越了住宅的銷售增速。因此，從全國市場來看，存量壓力確實在增大。

　　同時，中原集團研究中心統(tǒng)計了16個城市的可售量，除4大一線城市當前存量低于1年前，其余城市均比2012年末水平高。

　　若按最近6個月的平均銷售面積計算各城市的存量消化周期，各類城市近期都呈現(xiàn)逐步增加的趨勢。其中一線城市較一年前增幅較小，三四線城市增幅最大。這一結論與我們對市場的直觀認識相符，即一線城市整體供不應求，存量壓力??；而三四線城市供大于求，存量壓力大，其中青島、福州等地可售面積消化周期超過12個月。

　　

　　注：“可售面積”指批準銷售面積，來自各地房地產(chǎn)交易中心，其中包括可售期房與可售現(xiàn)房

　　上述16個城市中，包括一線城市：北京、上海、廣州、深圳/ 二線城市：南京、杭州、蘇州/三四線城市：青島、廈門、福州、南昌、合肥、南寧、惠州、莆田、三明

　　數(shù)據(jù)來源：各地房地產(chǎn)交易中心，中原集團研究中心

　　三、一線城市供不應求 銷售情況尚樂觀

　　為了判斷市場的供應，中原集團研究中心分析對比了全國40個主要城市最近五年（2009~2013年前11個月）的住宅用地供應可建面積與住宅銷售量，發(fā)現(xiàn)城市間供求關系存在顯著差異。雖然土地供應與住宅銷售存在1-2年的時間差，但把統(tǒng)計范圍放大到5年的周期后，時間偏差的影響減小，我們可以看出不同城市趨勢上的變化。

　　一線城市在最近五年普遍存在含住用地（純住宅用地與商住用地，下同）供應不足的行情，5年累計供地銷售比僅為81%；而二線及三四線城市則土地供應過剩，均明顯高于100%。分時間段看的話，二線城市在2010年土地供應達到峰值，大幅超過當年住宅銷售面積；而三四線城市則在2011年達到峰值。在2010年后，二三四線城市每年都保持著土地供應大于住宅銷售的水平，意味著這些城市可供開發(fā)建設的土地總量是每年持續(xù)增加的。

　　分城市來看，二線城市中的大連、武漢和三四線城市中的唐山、哈爾濱、昆明、貴陽、長春等城市均存在嚴重的土地可售面積過量問題。而四大一線城市明顯低于平均水平，均處在供應不足的狀態(tài)。

　　當然，除了土地供應外，未來城市人口的增長，也是決定住宅需求的關鍵因素。上述城市中，一線城市人口仍在持續(xù)增長，決定了未來供不應求的狀態(tài)仍將延續(xù)；而部分二線省會城市也有對周邊人口的吸引力，能在一定程度上平衡供地過多的風險；對于那些本地人口增長已經(jīng)放緩，但前期土地供應過多的二三四線城市，我們認為未來房價下跌的可能性極高。

　　注：新增可建面積 = 當年含住用地成交建筑面積 - 當年新建住宅成交面積；

　　購地銷售比 = 當年含住用地成交建筑面積 / 當年新建住宅成交面積

　　數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心

　　注：本表僅統(tǒng)計各地“招拍掛”土地出讓面積，未包括協(xié)議出讓

　　深圳近年來住宅用地供應方式主要是舊城改造，這部分供應未體現(xiàn)在本表數(shù)據(jù)中；

　　武漢近幾年推行城中村改造，造成土地供應量較大。

　　數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心