由于售價較中心區(qū)偏低，預(yù)計2014年廣州整體住宅市場平均售價將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。

　　據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2013年第4季度，廣州市政府頒布關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控的六條調(diào)控措施，根據(jù)規(guī)定，對能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。此外，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例至七成。宏觀政策的深化、收緊及長期性預(yù)期為首次或二次購房買家入市帶來信心，市場需求在年底的釋放帶動城市周邊區(qū)域如番禺、蘿崗、南沙等市場成交活躍，2013年第四季度廣州一手商品住宅網(wǎng)上簽約成交面積達(dá)196.94萬平方米，較上季度總成交面積上升58.5%。而由于成交區(qū)域多在周邊，一手商品住宅平均售價則錄得顯著下調(diào)，第四季度全市平均售價為12,029元/平方米，較上季度平均售價下滑約24.0%。

　　豪宅市場方面，由于新增供應(yīng)較少，市場以消化原有庫存為主。由于受限購政策、信貸等方面限制，豪宅市場需求年內(nèi)保持穩(wěn)定，中心區(qū)多個豪宅項目如僑鑫匯悅臺、凱旋新世界、珠江頤德公館等項目均錄得一定面積成交；售價則在高位持平，如僑鑫匯悅臺項目整體銷售均價達(dá)90790元/平方米。

　　服務(wù)式公寓市場方面，本季度無新增供應(yīng)入市，受各類交易展會、年末外企或合資企業(yè)員工換任等因素帶動，市場成交較為活躍，季內(nèi)整體空置率環(huán)比下降約3.4%至20.1%左右；租金則較上季度有輕微上升，為每月每平方米204.8元。

　　服務(wù)式公寓租賃市場高力國際數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度，廣州市無新增服務(wù)式公寓項目落成入市，市場總庫存維持在3,213套。截止至2013年底，廣州優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓庫存中約78%以上位于天河區(qū)，其中又以天河北-體育中心為主，珠江新城目前項目較少，但整體品質(zhì)較高。

　　第四季度，受廣州各類展會如廣交會等帶動，市場短期租賃需求上揚；此外，年末外資或合資企業(yè)人事?lián)Q任、新派遣等活動頻繁，帶來新的長租需求，因此，本季度廣州服務(wù)式公寓市場租賃成交較為旺盛。來自日本、歐美制造業(yè)、零售等企業(yè)如日本豐田、NIKE、寶潔等企業(yè)高級管理層等依舊是季內(nèi)高端服務(wù)式公寓市場需求的主要來源，此外來自國內(nèi)如江浙等長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域私營貿(mào)易公司老板、高層等需求呈上升趨勢。2013年第四季度錄得廣州服務(wù)式公寓市場整體空置率為20.1%，環(huán)比下降3.4%。

　　租金方面，由于高端項目集聚，市場競爭壓力較大，部分業(yè)主為吸引優(yōu)質(zhì)租客在租金等方面仍有一定的議價空間，因此本季度全市整體平均租金并未見大幅增長，僅輕微上升約1.2%至每月每平方米204.8元。

　　市場展望展望2014年，廣州住宅市場新增供應(yīng)仍將集中在周邊區(qū)域，市中心新增供應(yīng)較少，且多以高端住宅形式推出。宏觀政策基本面的逐步趨穩(wěn)和長效機制推行，將促使市場剛性或改善型購買需求平穩(wěn)入市。新增供應(yīng)集中的周邊區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為來年住宅成交重點，預(yù)計未來一年市場成交將保持穩(wěn)定。由于售價較中心區(qū)偏低，預(yù)計2014年廣州整體住宅市場平均售價將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。

　　服務(wù)式公寓方面，預(yù)計2014年有雅詩閣廣州馨樂庭荔枝灣服務(wù)公寓和盛捷濱江東服務(wù)公寓，將提供約66套新增供應(yīng)。此外，未來1-3年內(nèi)天河區(qū)將有僑鑫匯悅臺、合和獵德項目及莎瑪琶洲項目等將推出服務(wù)式公寓，分別位于珠江新城和琶洲，新項目的逐步落成亦代表該區(qū)域商務(wù)氛圍逐步發(fā)展成熟。

　　2014年，預(yù)計國內(nèi)經(jīng)濟增長將保持緩中趨穩(wěn)態(tài)勢，外圍經(jīng)濟將在波動中復(fù)蘇，但仍存在較大的不確定性。我們預(yù)測未來一年國內(nèi)和外資企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和擴張將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎，進(jìn)而將影響外派人數(shù)和住房津貼預(yù)算，可能推升廣州服務(wù)式公寓市場整體空置率；此外，核心商圈高端項目間的激烈競爭將進(jìn)一步壓縮租金上浮空間，全市整體平均租金或?qū)⒚媾R下調(diào)。