西局地塊被泰禾摘得，以當(dāng)前的樓面價(jià)格看，未來入市的純商品住宅也將成為與龍湖競爭的同類高端項(xiàng)目。

　　2013年以來，北京市土地市場成交量地位反彈，土地價(jià)格也出現(xiàn)了明顯上漲，高價(jià)地塊頻出。進(jìn)入2014年年初，土地市場延續(xù)了去年的熱度，成交量達(dá)到2009年以來最高水平。土地市場的火熱反映出了房企對未來市場的信心，在持續(xù)的火熱中，隨著市場的逐漸平穩(wěn)，以及房企不斷補(bǔ)給土地，搶地的狀況未必會(huì)延續(xù)全年。

　　西局、亦莊共三宗土地成交，土地出讓金109.58億元

　　2月20日，豐臺(tái)盧溝橋西局、亦莊河西區(qū)等3經(jīng)營性用地出讓，這三宗地塊合計(jì)建筑面積為54.4萬平米，成交總價(jià)為109.58億元。具體成交信息見下表：

　　今日成交的三宗地塊中，最受到關(guān)注的是豐臺(tái)西局地塊，該地塊位于西南三環(huán)附近，被地鐵4號線、9號線、10號線三軌環(huán)繞，地理位置和交通條件較好，房企的關(guān)注度也最高，溢價(jià)率達(dá)到48%，平均整體樓面價(jià)約為29073元/平方米，另外需配建5萬平方米限價(jià)商品房。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，2014年初北京土地市場成交火熱的趨勢延續(xù)，大型房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的競爭更為激烈。西局地塊被泰禾摘得，以當(dāng)前的樓面價(jià)格看，未來入市的純商品住宅也將成為與龍湖競爭的同類高端項(xiàng)目。

　　從三宗地塊周邊的房價(jià)看，西局周邊普通二手住宅成交價(jià)格在4萬元/平方米左右，相對高端的保利百合當(dāng)前成交價(jià)格在5萬元/平方米左右。亦莊地塊周邊的在售項(xiàng)目不多，二手房均價(jià)在2萬元/平方米左右。因此也可看出，這三宗地塊的樓面價(jià)格水平也并不低。

　　年初延續(xù)去年土地市場形勢，2014年土地市場熱度不減

　　2014年開年以來，北京土地市場延續(xù)了2013年整體火爆的形勢。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至2月20日，2014年北京市已有25塊經(jīng)營性地塊成交，土地出讓金達(dá)595.73億元，其中住宅類土地17宗，無論數(shù)量，土地出讓金還是規(guī)劃建筑面積，均為2010年以來同期最高。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，2013年新建商品住宅市場銷售火爆，房價(jià)的大幅攀升，使房企對后市普遍持樂觀態(tài)度。加之房企去年銷售飄紅，回款融資情況普遍較好，不少房企在資金充裕的情況下也表現(xiàn)出強(qiáng)烈的擴(kuò)張意愿，因此造成今年年初土地市場持續(xù)火熱，低價(jià)地價(jià)居高不下。

　　目前新建商品住宅庫存量已從2013年初的8萬套降至5.5萬套左右，使得房企庫存銷售的壓力大大減輕，也從側(cè)面顯示出今年市場依然會(huì)保持旺盛的需求，在當(dāng)前的市場趨勢下，預(yù)計(jì)2014年土地市場或?qū)岫炔粶p。

　　2013年高價(jià)地塊頻出，高樓面價(jià)下存在風(fēng)險(xiǎn)

　　2013年，在住宅類土地成交量及價(jià)格大幅上升的同時(shí)，高價(jià)地塊出現(xiàn)的頻率也明顯高于往年。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2013年以來成交的住宅類地塊中，樓面價(jià)在2萬元/平方米以上的共有10宗。而去年這些高價(jià)地塊又大多需要配建不同面積的保障性質(zhì)住房(含自住型商品房，限價(jià)商品房，公租房等其他保障性住房)，扣除配建面積后，部分地塊樓面價(jià)則大幅超過周邊二手房價(jià)格，地價(jià)房價(jià)出現(xiàn)倒掛。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，房企紛紛競爭高價(jià)地塊，顯示出對未來項(xiàng)目價(jià)格和銷售形勢的良好預(yù)期，而拿下高價(jià)地塊也顯示出了房企的實(shí)力以及影響力。

　　但從長期來看，市場變動(dòng)時(shí)，高價(jià)地塊承擔(dān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)也相對要大。首先，高價(jià)地塊由于其拿地成本較高，未來一般定位中高端市場，開發(fā)周期長，而一般情況下高端項(xiàng)目的銷售周期較中低端項(xiàng)目也要長的多，開發(fā)商將承受不小的資金和回款壓力。

　　第二、從市場層面看，當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)以剛需為主，中高端需求并非主力人群。2013年以來成交的一批高價(jià)地塊，以及很多配建保障性住房的地塊，未來建成的商品住宅會(huì)面臨較為激烈的競爭。中高端市場未來的發(fā)展能否達(dá)到開發(fā)商的預(yù)期也存在一定變數(shù)。

　　第三、2013年成交的高價(jià)地塊大部分需要配建保障性質(zhì)的住宅，導(dǎo)致同一地塊中既存在高端住宅或豪宅，也存在限價(jià)房，廉租房等保障性質(zhì)的住房，這將使開發(fā)商未來對項(xiàng)目的定位以及項(xiàng)目的后期管理上面臨不小的挑戰(zhàn)。此外，近年來政府對樓市價(jià)格的調(diào)控不斷收緊，去年限價(jià)令的出臺(tái)更是對高端項(xiàng)目造成不小的打擊，2014年雖有高端項(xiàng)目上市也是在政府的監(jiān)管下逐步放行，在當(dāng)前的政策下，未來這些高價(jià)地塊打造的高端項(xiàng)目將有可能面臨一定的制約。