杭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求放緩，租金微跌且空置率上升。主要購(gòu)物中心租金水平及空置率維持穩(wěn)定。

　　概述

　　杭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求放緩，租金微跌且空置率上升。主要購(gòu)物中心租金水平及空置率維持穩(wěn)定。

　　兩個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目于2013年下半年交付，為寫字樓市場(chǎng)增加共計(jì)12萬平方米新增供應(yīng)。

　　2013年全年寫字樓凈吸納量從2012年的222，369平方米下降44%至124，835平方米。

　　全市甲級(jí)寫字樓空置率于第四季度同比上升3.0個(gè)百分點(diǎn)至26.0%。

　　甲級(jí)寫字樓租金于第四季度同比小幅下降1.7%至人民幣每平方米每月126.8元。三個(gè)購(gòu)物中心于2013年下半年開業(yè)，為杭州商鋪市場(chǎng)帶來共計(jì)204，500平方米新增供應(yīng)。

　　全市購(gòu)物中心空置率于2013年下半年環(huán)比微增0.4個(gè)百分點(diǎn)至4.5%。

　　全市購(gòu)物中心首層租金于下半年環(huán)比上漲0.9%至人民幣每平米每天19.14元。

　　寫字樓市場(chǎng)

　　市場(chǎng)綜述

　　2013年杭州市GDP總量達(dá)到8，344億人民幣，實(shí)際經(jīng)濟(jì)增速為8.0%，高于7.7%的全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速，但相較于2012年經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩。實(shí)際使用外資同比增長(zhǎng)6.3%至53億美元。設(shè)備制造、生物醫(yī)藥和軟件技術(shù)等成為吸引外資的主要行業(yè)。

　　本土公司依然是租賃市場(chǎng)需求的主要驅(qū)動(dòng)力。越來越多中小型民營(yíng)企業(yè)在城西和城北等新建的優(yōu)質(zhì)寫字樓購(gòu)買物業(yè)，并將辦公地點(diǎn)遷移至這些區(qū)域。全市甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量較前三年平均水平下降30%，給予市場(chǎng)更多時(shí)間消化近幾年內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)?？紤]到市場(chǎng)需求依然疲軟，以及大量的未來供應(yīng)，越來越多的業(yè)主推出更多優(yōu)惠以確保滿意的入住水平，這亦使得租金微降，空置率溫和上漲。疲弱的租金增長(zhǎng)及未來過剩的供應(yīng)量將繼續(xù)對(duì)杭州寫字樓市場(chǎng)形成壓力。

　　供應(yīng)和需求

　　德力西大廈和迪凱銀座于2013年下半年交付，新增甲級(jí)寫字樓面積共計(jì)12萬平方米，全市寫字樓存量攀升至200萬平方米。

　　德力西大廈是位于黃龍商務(wù)區(qū)內(nèi)的租賃型寫字樓，共包含兩座寫字樓，辦公面積總計(jì)64，950平方米。這是近兩年來核心商務(wù)區(qū)內(nèi)交付的首個(gè)新項(xiàng)目，鑒于此，該項(xiàng)目錄得較好的入住率，北座于2013年年底實(shí)現(xiàn)滿租?？鐕?guó)公司諸如液化空氣和雷格斯等企業(yè)在該項(xiàng)目?jī)?nèi)取得整層租賃，且該項(xiàng)目的投資方德力西集團(tuán)也在該項(xiàng)目?jī)?nèi)租賃了部分寫字樓面積自用。

　　位于錢江新城的迪凱銀座是繼迪凱國(guó)際商務(wù)中心之后的第二個(gè)寫字樓項(xiàng)目，由迪凱集團(tuán)開發(fā)，辦公面積約為5.5萬平方米。隨著該項(xiàng)目的交付，錢江新城甲級(jí)寫字樓存量增至106萬平方米，占全市總存量的56%。

　　自2011年底以來核心商務(wù)區(qū)迎來首個(gè)寫字樓全新項(xiàng)目，新交付項(xiàng)目的業(yè)主大多降低租金報(bào)價(jià)，以低于該地區(qū)平均租金的價(jià)格吸引優(yōu)質(zhì)租戶入駐，使得下半年的凈吸納量環(huán)比上升103%至83，696平方米。盡管如此，受疲弱的全球經(jīng)濟(jì)和商業(yè)信心的影響，2013年全年凈吸納量錄得124，835平方米，同比下降44%。

　　甲級(jí)寫字樓租金和空置率

　　2013年第四季度，全市甲級(jí)寫字樓平均租金同比下降1.7%至人民幣每平米每月126.8元。鑒于市場(chǎng)需求平穩(wěn)而新增供應(yīng)集中于非核心區(qū)域，全市空置率同比攀升3.0個(gè)百分點(diǎn)至26.0%。

　　考慮到市場(chǎng)需求放緩而供應(yīng)激增，下半年新交付的兩個(gè)項(xiàng)目面向目標(biāo)優(yōu)質(zhì)客戶提供了5%-10%的優(yōu)惠以保證項(xiàng)目取得滿意的入住率。

　　由于武林商務(wù)區(qū)在過去三年間缺少新增供應(yīng)，導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓的緊缺，該區(qū)域在所有商務(wù)區(qū)中表現(xiàn)最佳，本季度租金同比上漲1.9%，空置率同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，2012年12月開通的地鐵一號(hào)線以及不斷改善的交通狀況繼續(xù)吸引來自跨國(guó)制造企業(yè)和國(guó)內(nèi)咨詢服務(wù)公司的紛紛入駐。

　　黃龍核心商務(wù)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，第四季度相較于去年同期人民幣每平米每月128.3元的租金溫和上揚(yáng)0.4%。部分公司不堪租金壓力從該區(qū)域搬遷至非核心商務(wù)區(qū)。錢江新城和城西等非核心商務(wù)區(qū)可以較為便捷到達(dá)市中心，租金更有競(jìng)爭(zhēng)力且兼具優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境。

　　部分政府行政職能從市中心搬遷至錢江新城，有助于錢江新城更成熟的商務(wù)氛圍，在該利好因素作用下，越來越多公司考慮搬遷或在新規(guī)劃的商務(wù)區(qū)內(nèi)擴(kuò)張辦公面積。鑒于目前錢江新城內(nèi)約70%的寫字樓面積已散售給小業(yè)主，因此這些個(gè)人投資者有更為靈活的租賃策略，面對(duì)疲弱需求的反應(yīng)更為迅速。下半年甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下降3.1%，空置率環(huán)比微降0.8個(gè)百分點(diǎn)。盡管如此，錢江新城空置率仍居全市首位，高達(dá)35.2%。

　　寫字樓散售市場(chǎng)

　　市區(qū)區(qū)域1寫字樓成交面積從2012年的32.1萬平方米上升至35.3萬平方米。2013年各區(qū)域中錢江新城成交最為活躍。同時(shí)，城西和城北在內(nèi)的新興區(qū)域在2013年推出的高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目也錄得了較好的成交。

　　市區(qū)區(qū)域的寫字樓成交均價(jià)同比下降9.2%至人民幣每平米22，181元。這主要是因?yàn)殄X江新城這一主力成交區(qū)域內(nèi)部分項(xiàng)目為內(nèi)部成交，且大量的成交集中在價(jià)格較低的新興區(qū)域。位于錢江新城的萬象城和迪凱銀座寫字樓項(xiàng)目為內(nèi)部成交，成交總金額較高，成交均價(jià)分別為人民幣每平方米22，600元和人民幣每平方米18，900元。剔除這些內(nèi)部成交后，百大綠城.西子國(guó)際位居2013年全年成交總金額首位。該項(xiàng)目由綠城集團(tuán)和百大置業(yè)聯(lián)合開發(fā)，其中40%的權(quán)益于2012年出售給杭州大廈有限公司。得益于開發(fā)商的良好聲譽(yù)、直通地鐵的便捷交通以及項(xiàng)目?jī)?nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)配置，百大綠城.西子國(guó)際成交總金額超過人民幣10億元，成交均價(jià)為人民幣每平方米36，000元。

　　由于租金增速及資本升值的放緩，散售型甲級(jí)寫字樓的回報(bào)率維持穩(wěn)定，在3.6%至4.2%之間。

　　寫字樓市場(chǎng)新聞

　　思科計(jì)劃于2013年下半年將其中國(guó)區(qū)總部從上海遷至杭州，并將其新的總部地址設(shè)在望江國(guó)際內(nèi)。早在2011年11月，思科已經(jīng)在濱江新城設(shè)立了研發(fā)中心。

　　阿里巴巴集團(tuán)從2013年8月起整體搬遷至其自建的淘寶城一期。將近1萬名員工從西湖國(guó)際大廈和創(chuàng)業(yè)大廈等處遷至這里。淘寶城共分三期，前兩期作辦公和研發(fā)用途。第二期預(yù)計(jì)在2014年竣工，屆時(shí)預(yù)計(jì)將有1.5萬名員工在此辦公。

　　寫字樓市場(chǎng)展望

　　2014年預(yù)計(jì)將有五個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付，帶來25.7萬平方米新增供應(yīng)，全市存量屆時(shí)將增至220萬平方米。

　　預(yù)計(jì)2014年所有商務(wù)區(qū)都將有新項(xiàng)目供應(yīng)。杭州銀泰城、萬通中心和百大綠城.西子國(guó)際均為銷售型項(xiàng)目，約有60%的買家為自用買家。位于武林區(qū)域的武林時(shí)代商務(wù)中心為該區(qū)域近年來的唯一新項(xiàng)目，辦公面積共計(jì)24，000平方米。萬銀雙子中心A座預(yù)計(jì)在未來六個(gè)月交付，該項(xiàng)目位于錢江新城，2009年11月由農(nóng)業(yè)銀行以人民幣13億元總價(jià)購(gòu)得，用作其在浙江總部大樓。

　　武林和黃龍預(yù)計(jì)將繼續(xù)有穩(wěn)健的市場(chǎng)表現(xiàn)，市場(chǎng)需求平穩(wěn)且供應(yīng)有限。非核心商務(wù)區(qū)，尤其是城西和城北區(qū)域，預(yù)計(jì)將同核心商務(wù)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)中小型客戶。杭州市地鐵二號(hào)線計(jì)劃于2014年上半年正式運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)，錢江新城將成為唯一同時(shí)享有兩條地鐵的區(qū)域?？紤]到當(dāng)前商業(yè)環(huán)境仍不明朗，杭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在2014年將繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中微降的態(tài)勢(shì)。

　　第一太平戴維斯：2013年杭州市土地市場(chǎng)火爆