市場(chǎng)回暖以來，房?jī)r(jià)大幅上漲的情況還是出現(xiàn)在供需矛盾突出的一線城市和主要大型二線城市，部分需求釋放緩和的地區(qū)也無繼續(xù)從嚴(yán)的必要?！?/h3>

　　一、政策回顧：“國(guó)五條”出臺(tái)背景

　　2013年2月20日，溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施(稱為“國(guó)五條”)。2月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，推出“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則。

　　2011年開始的限購(gòu)執(zhí)行一年多以后，市場(chǎng)出現(xiàn)反彈。根據(jù)70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，從2012年6月份開始，全國(guó)主要大中型城市一、二手住宅價(jià)格開始持續(xù)上漲，到年底，70大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量已占到近8成。尤其是一線城市，需求大量釋放，供需矛盾突出，房?jī)r(jià)反彈較為強(qiáng)烈。另外，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2012年期間，全國(guó)進(jìn)行調(diào)控調(diào)整的城市，政策放松的次數(shù)達(dá)到7成。這些都成為“國(guó)五條”出臺(tái)，調(diào)控收緊的重要背景因素。

　　二、“國(guó)五條”落實(shí)情況及調(diào)控效果

　　1、“國(guó)五條”地方細(xì)則差異大，僅少數(shù)城市涉及核心政策

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，“國(guó)五條”是限購(gòu)執(zhí)行兩年后一輪調(diào)控升級(jí)，影響市場(chǎng)層面的主要是限購(gòu)、限貸升級(jí)，新房預(yù)售價(jià)格監(jiān)管和二手住宅交易“20%差額個(gè)稅”調(diào)整三項(xiàng)核心政策。

　　而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，自“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，到4月份，全國(guó)各地出臺(tái)的地方版細(xì)則，涉及到核心政策的只有一線城市和天津、重慶、西安等少數(shù)大型二線城市。大部分城市僅提出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)：新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于城市居民人均收入實(shí)際增幅。

　　張旭認(rèn)為，市場(chǎng)回暖以來，房?jī)r(jià)大幅上漲的情況還是出現(xiàn)在供需矛盾突出的一線城市和主要大型二線城市，部分需求釋放緩和的地區(qū)也無繼續(xù)從嚴(yán)的必要。因此，大部分城市只依照“國(guó)五條”要求制定了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。而就此目標(biāo)，現(xiàn)在看起來，一方面是完成難度大，另一方面制定標(biāo)準(zhǔn)也缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊罁?jù)。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2013年12月份，仍有31個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過10%。

　　2、嚴(yán)格執(zhí)行城市市場(chǎng)降溫，20%個(gè)稅調(diào)整改變成交結(jié)構(gòu)

　　雖然有多個(gè)城市落實(shí)“國(guó)五條”地方版細(xì)則，但執(zhí)行最為嚴(yán)格的是北京。因此，北京住宅市場(chǎng)在這一年中的變化，更可以看出“國(guó)五條”執(zhí)行所帶來的市場(chǎng)影響。

　　“國(guó)五條”北京版細(xì)則收緊性明顯，其中，限購(gòu)、限貸升級(jí)、“20%差額個(gè)稅”、新房預(yù)售監(jiān)管政策對(duì)市場(chǎng)影響很大。分別來看：

　　限購(gòu)、限貸升級(jí)：使一部分需求被擋在購(gòu)房門檻之外，單身購(gòu)房受到限制。但貸款政策從緊超過單身限購(gòu)的影響。尤其是北京二套首付比例提高，尤其是公積金貸款受到影響更大，受到貸款政策從嚴(yán)，以及貸款額度的影響，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年底二手住宅公積金貸款占比從新政前的50%多下降到20%，已經(jīng)不再成為大眾主流的貸款首選，也導(dǎo)致購(gòu)房者選擇成本更高的商業(yè)貸款。

　　“20%差額個(gè)稅”調(diào)整：針對(duì)二手住宅市場(chǎng)的稅費(fèi)政策，個(gè)稅征收從原來的全額1%變成在可核實(shí)原值情況下征收差價(jià)的20%。這項(xiàng)政策給二手住宅市場(chǎng)帶來明顯變化。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“國(guó)五條”落地后的4、5月份，免稅費(fèi)房源成交占比接近7成，購(gòu)房者選擇傾向突出。

　　張旭認(rèn)為，“20%差額個(gè)稅”雖然大幅擠壓了購(gòu)房者的投資收益空間，但是，在北京這種需求旺盛的城市，也暴露出了兩個(gè)突出缺陷：一是賣方市場(chǎng)下個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁，購(gòu)房人成本提高；二是需求向免稅費(fèi)集中，免稅房?jī)r(jià)格上漲，繼而帶動(dòng)其他房源價(jià)格也出現(xiàn)上調(diào)。

　　新房預(yù)售價(jià)格監(jiān)管：北京的新房入市價(jià)格監(jiān)管非常嚴(yán)格，限價(jià)效果明顯。新政后至現(xiàn)在，新入市項(xiàng)目與前期同類項(xiàng)目相比，定價(jià)基本沒有過高的漲幅。但是，過于嚴(yán)格的行政干預(yù)對(duì)新房供應(yīng)市場(chǎng)產(chǎn)生一定干擾，2013年新盤入市節(jié)奏受到影響，全年供應(yīng)量同比下降了13%，達(dá)到歷史低谷，而價(jià)格方面，開發(fā)商紛紛取消優(yōu)惠，項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)格逼近擬售價(jià)格。

　　綜合看“國(guó)五條”對(duì)于北京住宅市場(chǎng)的影響，張旭認(rèn)為，對(duì)市場(chǎng)降溫產(chǎn)生一定效果，北京細(xì)則落地后，需求大幅回落，尤其是影響到購(gòu)房者的心理預(yù)期，觀望情緒加深。但是價(jià)格變化并未達(dá)到預(yù)期效果，市場(chǎng)中剛需力量不容小覷，深層次的供需矛盾未得到結(jié)局。

　　2013年，北京二手住宅成交均價(jià)從4月至12月累計(jì)漲幅為14%，新建商品住宅年度成交均價(jià)則同比上漲了13%，都高于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民10.6%的人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)。另外，政策本身所引起的負(fù)面效果也需要在將來得到解決。

　　三、“國(guó)五條”政策給予的未來提示

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從2009年開始的樓市密集調(diào)控，以限制需求為主要手段的特點(diǎn)非常突出。2013年政府換屆以后改革深度加深，其中人口城鎮(zhèn)化、金融領(lǐng)域改革、土地流轉(zhuǎn)提升、稅費(fèi)制度建設(shè)等眾多方面與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。“國(guó)五條”在這二者之間，既承襲了以往房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路和成果，也表現(xiàn)出了未來調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。

　　“國(guó)五條”雖然基調(diào)收緊，但除了上述提到的三項(xiàng)核心措施外，增加土地和普通商品房供給、完善保障房制度建設(shè)、推進(jìn)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)、加快試點(diǎn)房產(chǎn)稅等幾項(xiàng)，卻是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生后期重要影響的舉措，而且是更為溫和、長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制。“國(guó)五條”之后，多個(gè)地區(qū)較快得出臺(tái)政策，擴(kuò)大了保障房覆蓋人群，取消戶籍限制，突出一部分住宅保障性功能。在商品住宅市場(chǎng)，土地供應(yīng)量有大幅增加，北京在四季度出臺(tái)自住型商品住房政策，這些都是在供應(yīng)環(huán)節(jié)緩解供需矛盾，完善住房分配體系，與以往調(diào)控思路有較大區(qū)別。

　　張旭認(rèn)為，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀是，整體供需矛盾依然存在，局部市場(chǎng)分化加劇。在貨幣政策持續(xù)從緊環(huán)境下，部分三、四線城市購(gòu)買需求減弱，庫存壓力增加，價(jià)格有望出現(xiàn)下調(diào)；大型一、二線城市需求依然旺盛，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。因此，未來一段時(shí)間，調(diào)控政策不會(huì)以單一手段出現(xiàn)，也不會(huì)像2011年推行限購(gòu)一樣帶有過于強(qiáng)硬的行政色彩。目前，限購(gòu)政策也已落地3年，短期內(nèi)仍不會(huì)退出。這是因?yàn)槟壳吧形从行兄行У奶娲侄纬霈F(xiàn)，被給予厚望的不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅尚需求時(shí)間醞釀和逐步推進(jìn)。因此，在2015年之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)處在政策的相對(duì)平穩(wěn)期。