預(yù)料2014年商鋪投資回報(bào)會(huì)上升20點(diǎn)，未來12個(gè)月商鋪售價(jià)跌11%。

　　香港物業(yè)投資市道繼續(xù)受政府辣招影響，2013年第四季無論住宅、寫字樓、工業(yè)物業(yè)及商鋪，買賣交投依然淡靜。

　　高力國際剛發(fā)表最新的物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，第四季出現(xiàn)一些教人鼓舞的情況，例如一手住宅買賣交投量大幅回升、九龍區(qū)甲級(jí)寫字樓錄得正吸納量、全幢工業(yè)物業(yè)成交量上升及訪港旅客人數(shù)增長(zhǎng)支持本地零售業(yè)。

　　以下綜合了報(bào)告就各類型物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)及預(yù)測(cè)：

　　甲級(jí)寫字樓

　　外圍前景未明朗，業(yè)主抱觀望態(tài)度，2013年第四季整體甲級(jí)寫字樓凈吸納量按季下跌713,300平方呎。

　　季內(nèi)，大部份租客傾向原址續(xù)租，罕見擴(kuò)充搬遷，令港島各主要商業(yè)區(qū)寫字樓凈吸納量皆錄得負(fù)增長(zhǎng)。其中銅鑼灣新寧大廈及鲗魚涌常盛大廈重建在即，此兩區(qū)的凈吸納量跌幅最大，分別較前一季減少305,300平方呎及473,800平方呎，只有尖沙咀及東九龍?jiān)诘谒募镜膬粑{量錄得增長(zhǎng)。

　　高力國際預(yù)測(cè)，未來12個(gè)月甲級(jí)寫字樓租金下跌1.1%，估計(jì)東九龍的下調(diào)幅度達(dá)10%，中環(huán)區(qū)維持平穩(wěn)，微跌0.5%。鲗魚涌區(qū)大樓面單位需求大，料將租金推升3.1%。

　　投資市場(chǎng)方面，第四季成交價(jià)逾3,000萬元的寫字樓單位交投量按季下跌14%，政府推出辣招令成交疲弱，高力國際估計(jì)未來12個(gè)月整體甲級(jí)寫字樓售價(jià)將下跌7%，投資回報(bào)升20點(diǎn)子。

　　住宅

　　去年第四季推出的一手新盤銷情不俗，有賴發(fā)展商推出不同優(yōu)惠，包括回贈(zèng)買家印花稅及雙倍印花稅，令成交量回彈。據(jù)土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，第四季一手新盤成交量按季回升213%，但二手盤交投仍然淡靜，原因是準(zhǔn)買家期望樓價(jià)至少有10-15%的下跌空間，但業(yè)主叫價(jià)仍強(qiáng)硬，買賣雙方膠著，令2013年11月為止的三個(gè)月內(nèi)，整體住宅買賣宗數(shù)按季下跌2%。

　　豪宅業(yè)主持貨力強(qiáng)，令樓價(jià)下調(diào)空間有限，2013年11月錄得的豪宅平均售價(jià)按季跌幅為1.4%，全年樓價(jià)跌幅為5%。

　　高力國際香港研究及咨詢經(jīng)理李梓瑈認(rèn)為，成交量下跌并未充份反映在樓價(jià)跌幅內(nèi)，預(yù)料未來12個(gè)月，豪宅售價(jià)平均再跌12%，豪宅平均租金繼2013年下跌7.1%后，估計(jì)今年跌幅約5%。

　　工廈

　　在出口增長(zhǎng)及零售暢旺帶動(dòng)下，2013年第四季工業(yè)物業(yè)租金微升1%，表現(xiàn)與對(duì)上一季相若。物流公司對(duì)優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目的需求持續(xù)，要求單位以面積介乎20,000-30,000平方呎為主、設(shè)有斜路及高樓底。未來12個(gè)月，預(yù)計(jì)貨倉平均租金升3%，礙于租金承受能力，有物流倉租戶選擇降級(jí)租用有貨柜升降機(jī)的貨倉。

　　買賣方面，第四季分層出售工業(yè)單位成交總值按季再跌32.5%，僅34.05億元，是2009年第三季以來最低，成交宗數(shù)按季跌35.1%，比對(duì)上一季的7%高。相反，全幢工廈第四季錄得4宗成交，較第三季1宗成交錄得增長(zhǎng)。展望未來，利率趨升令工廈回報(bào)率有上升壓力，租金升幅溫和，估計(jì)工廈售價(jià)今年會(huì)跌8-11%。

　　商鋪

　　商鋪市場(chǎng)繼續(xù)受利好因素帶動(dòng)，包括零售業(yè)銷售暢旺及2013年底訪港旅客人數(shù)大增。

　　國內(nèi)游客當(dāng)中，消費(fèi)力略遜色的一群正在增長(zhǎng)，購物目標(biāo)亦由奢侈品轉(zhuǎn)向日用品。李梓瑈指出，當(dāng)奢侈品的銷售增長(zhǎng)放緩，名牌零售商開始改變策略，有的暫緩開店擴(kuò)充計(jì)劃及提升現(xiàn)有店鋪的營運(yùn)力，有的轉(zhuǎn)而進(jìn)軍中國二、三線城市以營銷全國。在這樣零售消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變下，高力國際的商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)顯示，2013年第四季中環(huán)、銅鑼灣、尖沙咀及旺角四大購物旺區(qū)，租金按季微升0.3%。

　　中國政府打擊貪腐未有完全抑制國內(nèi)游客來港購買奢侈品，但影響已較市場(chǎng)預(yù)期為大，游客轉(zhuǎn)向購買價(jià)值較小的禮品。預(yù)料未來12個(gè)月，四大購物旺區(qū)的街鋪?zhàn)饨饡?huì)進(jìn)一步下調(diào)，平均跌幅5%。

　　市場(chǎng)憂慮美聯(lián)局減少買債及融資成本上升，預(yù)料2014年商鋪投資回報(bào)會(huì)上升20點(diǎn)，未來12個(gè)月商鋪售價(jià)跌11%。