在北京特殊的市場(chǎng)環(huán)境和行業(yè)整體下行的大背景下，如何提高利潤(rùn)率確實(shí)成為擺在遠(yuǎn)洋面前的一個(gè)難題。

　　編者按：過(guò)去的一年，新改革時(shí)代開(kāi)局，在新城鎮(zhèn)化號(hào)角聲中，在調(diào)控與市場(chǎng)化交織的聲浪中，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。但這只是起點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強(qiáng)的智慧，去適應(yīng)全新形勢(shì)，并取得更大的發(fā)展。

　　新的一年，角逐市場(chǎng)的版圖與新增長(zhǎng)邊界，誰(shuí)將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

　　2014年3月11-13日，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)盤(pán)點(diǎn)年度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機(jī)會(huì)與變化，推出“模式與革新”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 王靜 “天上浮云如白衣，斯須改變?nèi)缟n狗”。眼下的資本市場(chǎng)很好的詮釋了這句詩(shī)。

　　去年房地產(chǎn)市場(chǎng)一片飄紅，2014年甫一開(kāi)年，唱衰內(nèi)地樓市及房企的聲音就不絕于耳。對(duì)于央企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，新年開(kāi)年即在北京市場(chǎng)豪取三宗地，本是表達(dá)了公司對(duì)于北京市場(chǎng)的信心和決心，不想?yún)s因此被投行下調(diào)了企業(yè)評(píng)級(jí)。

　　2月4日，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告，稱(chēng)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)相當(dāng)預(yù)測(cè)今年市盈率7.7倍，已充份反映未來(lái)較同業(yè)為低的合約銷(xiāo)售增長(zhǎng)、毛利率表現(xiàn)，并指出該集團(tuán)較低毛利將困擾其股價(jià)。

　　瑞銀下調(diào)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的投資評(píng)級(jí)，由“中性”降至“沽售”，該行指，留意到遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近數(shù)周斥62億元人民幣收購(gòu)三個(gè)項(xiàng)目，兼且并非市中心地段，其中8%將興建保障房，料會(huì)拖低該集團(tuán)總體項(xiàng)目毛利率。

　　從1月9日到16日，8天的時(shí)間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京土地市場(chǎng)搶下三宗地塊，土地出讓金合計(jì)超過(guò)73億元。所拿的三宗地塊，分別位于房山、昌平和門(mén)頭溝。

　　對(duì)于評(píng)級(jí)下調(diào)一事，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示目前處于緘默期，暫不予以回應(yīng)。而北京業(yè)內(nèi)則表示，在郊區(qū)拿地以及配建保障房，跟北京市場(chǎng)土地出讓特點(diǎn)和政策息息相關(guān)，無(wú)法規(guī)避。

　　“在大的政策環(huán)境，開(kāi)發(fā)商選擇在北京市場(chǎng)深耕就必須接受游戲規(guī)則。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)只能選擇在此基礎(chǔ)上，通過(guò)考慮如何進(jìn)行產(chǎn)品打造、如何分割保障和商品房，前期規(guī)劃和定位來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率的提升。”

　　土地之困

　　因?yàn)榍皫啄瓴⑽丛诒本┩恋厥袌?chǎng)有太多斬獲，而遠(yuǎn)洋方面又計(jì)劃北京區(qū)域2014年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷(xiāo)售100億，補(bǔ)充土地即成為眼前較為迫切的事情。

　　遠(yuǎn)洋內(nèi)部相關(guān)人士曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，目前地標(biāo)企業(yè)拿地資金是占其年度銷(xiāo)售額的30%-50%，遠(yuǎn)洋大概會(huì)保持這個(gè)水平，保守一點(diǎn)30%，激進(jìn)一點(diǎn)50%。而在北京拿地，跟政府的供地節(jié)奏和資源有關(guān)，不完全取決于企業(yè)。

　　北京業(yè)內(nèi)也指出，目前北京市中心土地資源較少，拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，成本頗高。在大的政策環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商選擇在北京市場(chǎng)深耕就必須接受游戲規(guī)則。而遠(yuǎn)洋目前到手的三塊地，無(wú)論是區(qū)域位置還是未來(lái)前景，都較為理想。

　　對(duì)于1月9日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以11.44億元、配建1.6萬(wàn)平限價(jià)商品住房，拿下的房山區(qū)拱辰街道及長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)(良鄉(xiāng)高教園區(qū)4號(hào)地)，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)指出，“外界認(rèn)為比較偏，其實(shí)在良鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)形成居住氛圍，在過(guò)去三年時(shí)間，商品房開(kāi)發(fā)發(fā)展非?？?，萬(wàn)科、首創(chuàng)等很多企業(yè)都在那里有項(xiàng)目，比如中糧萬(wàn)科的長(zhǎng)陽(yáng)半島，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)從三年前的一萬(wàn)多漲到兩萬(wàn)多，未來(lái)可能還要高。”

　　而且這個(gè)區(qū)域在三年前，也試點(diǎn)過(guò)自住型商品房類(lèi)型的產(chǎn)品，項(xiàng)目是中鐵建的國(guó)際城，當(dāng)時(shí)比周邊房?jī)r(jià)低2000元。因?yàn)闆](méi)有營(yíng)銷(xiāo)成本等原因，最終利潤(rùn)也有保障。

　　“不管是從區(qū)域認(rèn)知度來(lái)看，還是從未來(lái)建自主性商品房來(lái)看，這塊地是沒(méi)有問(wèn)題的，利潤(rùn)率還是相當(dāng)高的。比正常利潤(rùn)略高或持平”，程浩業(yè)補(bǔ)充道。

　　第二宗是1月13日拿下的昌平區(qū)七家鎮(zhèn)未來(lái)科技城南區(qū)地塊，其概念和房山良鄉(xiāng)差不多。雖沒(méi)有后者那么熱，但位于北京的北邊，相當(dāng)于上風(fēng)上水。而且北七家是傳統(tǒng)的奧北別墅區(qū)，很多高端項(xiàng)目集中在此，目前也有開(kāi)發(fā)區(qū)的概念。只是除人才公共租賃住房外，全部配建自住型商品房的條件，讓其在三宗地中，可預(yù)期的利潤(rùn)率水平最低。

　　至于門(mén)頭溝新城石龍街區(qū)的地塊，程浩業(yè)對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，這個(gè)區(qū)域目前在售房?jī)r(jià)接近3萬(wàn)，3萬(wàn)多都有。區(qū)域位置與市中心的直線距離比良鄉(xiāng)、北七家都近。未來(lái)前景更好。而且門(mén)頭溝過(guò)去，受地形限制，沒(méi)太有商品房用地。這塊地的稀缺水平在三塊地中最高。

　　利潤(rùn)率博弈

　　對(duì)于瑞銀提出的“較低毛利將困擾其股價(jià)”，輝立證券分析師陳耕對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，這可能更多取決于市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房股的整體看法趨于謹(jǐn)慎。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也指出，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間都會(huì)逐步下降。這是企業(yè)都會(huì)面臨的問(wèn)題。高端市場(chǎng)利潤(rùn)率相對(duì)較高，但是市場(chǎng)需求有限。隨著開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，成本會(huì)增加，財(cái)務(wù)成本、人員成本會(huì)增加到開(kāi)發(fā)成本中，利潤(rùn)率也會(huì)有個(gè)相對(duì)的下降。

　　饒是如此，在北京特殊的市場(chǎng)環(huán)境和行業(yè)整體下行的大背景下，如何提高利潤(rùn)率確實(shí)成為擺在遠(yuǎn)洋面前的一個(gè)難題。

　　“今年我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)價(jià)值洼地，即公建類(lèi)用地。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體如是表示。泰禾一號(hào)街區(qū)，即是公建類(lèi)用地，目前來(lái)看，利潤(rùn)水平超出預(yù)期。因此遠(yuǎn)洋今年會(huì)重點(diǎn)關(guān)注這類(lèi)用地，而在已經(jīng)獲取的三塊地中，房山和昌平的地塊即為該類(lèi)型土地。

　　程浩業(yè)指出，所謂的價(jià)值洼地是規(guī)劃層面的問(wèn)題。這類(lèi)用地一般在所謂的開(kāi)發(fā)區(qū)，而開(kāi)發(fā)區(qū)主要是工業(yè)用地，配套的住宅。在開(kāi)發(fā)區(qū)里面公建用地在后續(xù)改規(guī)劃的時(shí)候比較靈活，有可能從F1直接變成住宅用地，只要改規(guī)劃的理由充分，是可以操作的。“規(guī)劃口是規(guī)劃委管的，在國(guó)土局出讓土地的時(shí)候可能不能立即改規(guī)劃，在后期建設(shè)的過(guò)程中是有可能突破這個(gè)規(guī)劃限制的。”

　　“遠(yuǎn)洋過(guò)去幾年在北京沒(méi)怎么拿地。今年尋找這個(gè)突破口，不跟大企業(yè)爭(zhēng)純住宅用地，關(guān)注這些關(guān)注度不高的地塊，也是一個(gè)發(fā)展的策略。”程浩業(yè)續(xù)稱(chēng)。

　　而對(duì)于遠(yuǎn)洋一改以往注重利潤(rùn)率水平較高的高端產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而聚焦剛需，陳耕指出，加快周轉(zhuǎn)對(duì)于遠(yuǎn)洋整體的盤(pán)活有積極效應(yīng)。“目前還是以去化為主的整體效用模式，在利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率方面，偏重于周轉(zhuǎn)率總歸是市場(chǎng)比較容易接受的。”