這種價格的攀升是因為市場成交的主體是中高端項目為主，是結(jié)構(gòu)性的上漲，而不是具體項目的漲價。并且這個上漲不是常態(tài)，只是短期現(xiàn)象。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 繼泰禾北京院子和閱園兩個高價住宅項目獲批后，位于大望京村的綠地中心也悄然于春節(jié)期間獲得預(yù)售許可，其住宅將以每平方米9.5萬元的均價銷售。這也是北京市1月份獲批的第三個高價房項目。

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息，綠地中心此次獲批的為4號商務(wù)辦公樓，批準銷售套數(shù)146套，批準銷售面積10.42萬平方米。其中服務(wù)式公寓擬售價94996元/平米，商務(wù)辦公擬售60000元/平米。

　　北京綠地中心項目位于“十二五”規(guī)劃中“大望京科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)”和“國門時尚軸”核心地段，毗鄰334000㎡大望京公園。集5A級辦公、高級行政公寓、購物中心為一體，重點打造國際級商務(wù)中心。目前在建和建成的超高層地標達15幢，其中2幢位列世界前四。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，大望京綠地中心項目地塊為2010年所拿的商業(yè)金融項目用地，即該項目雖然產(chǎn)品類型為住宅類，但實際是以商辦性質(zhì)用地立項，因此不會受到太嚴苛的限價管制。

　　雖然不是嚴格意義上的住宅類項目，但在平均房價6萬左右的大望京區(qū)域，單價9.5萬元且承擔(dān)住宅功能的項目入市，對于北京的高端市場也有著一定的示范意義。

　　郭毅認為，在一季度剛需項目冷淡，而高端項目相繼獲批、待批，北京一季度乃至上半年房價會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。直至剛需項目以及自住型商品房的大量入市，才會趨于穩(wěn)定。

　　單價9.5萬元

　　據(jù)了解，大望京區(qū)域目前平均房價在6-7萬元/平方米。該區(qū)域內(nèi)的幾個高端住宅項目，遠洋萬和公館售價在8-8.5萬元左右，中海紫御華府售價也在8萬元左右。尤其是在2010年拿地時7696元/平方米樓面價的映襯下，9.5萬元已經(jīng)算是相對較高的價格了。

　　除了商辦性質(zhì)用地立項，可能使得9.5萬元定價在限高令的管制下低空掠過外，該區(qū)域的高端屬性也讓綠地中心的高售價顯得理直氣壯。

　　“大望京商務(wù)區(qū)”自2009年12月獲批以來，這片近1平方米公里的土地上就產(chǎn)生了4個“地王”，得主分別為SOHO中國、遠洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地集團。而經(jīng)過近3年的建設(shè)，大望京商務(wù)區(qū)配套已基本比較完善。

　　資料顯示，望京因交通便利，向來都是國際人士、企業(yè)進駐中國的首選之地，目前16家全球500強企業(yè)總部匯集這里，占比超過北京總數(shù)的40%。

　　在綠地中心6幢商務(wù)大廈中，有兩幢是為韓國鋼鐵巨頭浦項集團定向開發(fā)。其他三幢也被國內(nèi)外行業(yè)巨頭提前圈定。即將面世的摩天主峰--中國錦，定位為企業(yè)總部級的商務(wù)辦公門第。

　　因此，出售的住宅項目依靠了匯集世界級企業(yè)的寫字樓及商務(wù)場所，或許也是綠地能價格訂的如此之高的因素之一。

　　但郭毅也表示，該銷售價格雖然較高，但是價格是否合理主要還是看產(chǎn)品最終的形態(tài)和質(zhì)量?，F(xiàn)在只出了預(yù)售證，產(chǎn)品怎么樣，配置了什么資源和管理平臺都不清晰，因此還無法判斷性價比。

　　而對于地價和銷售價格十幾倍的反差，郭毅認為地價和房價本身并不能直接畫上等號。地價高可能推高房價，但是地價低未必房價也低。

　　“每個開發(fā)商賦予產(chǎn)品的價值不一樣，像綠地的項目在前期的產(chǎn)品打造上可能會付出巨大的成本，比如請國外的設(shè)計師來設(shè)計，單樓40-50層的高層建筑成本也較高，而整個綠地中心將會成為大望京板塊的地標性建筑，開發(fā)商在產(chǎn)品的打造上付出的成本遠遠高于普通的項目。”

　　房價結(jié)構(gòu)性上漲

　　在綠地中心之前，北京已經(jīng)有兩個高端住宅項目獲批，限高的緊箍咒初露松動跡象。

　　1月19日，泰禾北京院子領(lǐng)取了2014年第1號預(yù)售許可，其最高均價為每平方米7.8萬元。緊接著領(lǐng)取了2號預(yù)售許可的閱園也獲批，可以按照每平方米6.7萬元的均價銷售299套住宅。

　　而這次開閘之后，年內(nèi)或?qū)⒂兄泻杖f柳書院、保利海德公園等一系列高端樓盤計劃入市。

　　2014年2月份北京商品住宅市場預(yù)計共有10個項目計劃開盤，剛需項目的推盤仍顯乏力，近期樓市放量與成交仍將以中高端項目為主。

　　郭毅分析認為，1、2月份剛需項目推盤少是季節(jié)因素造成的。這段時間是春節(jié)階段，北京的剛需人群很多都要回家過年，關(guān)注重點不在購房置業(yè)。而且北京冬天氣候條件不是特別好，燥寒冷，不利于開發(fā)商展示項目各方面賣點，比如園林景觀方面的。

　　加之今年大量自住型商品房要上市。這些剛需項目要看時機，踩對點，以避免遭受自住型商品房過大的沖擊。“去年出讓的剛需地塊，很多土地價格都很高，剛需項目隨著地價走高，相對自住型商品房價格較高，位置較差，很多開發(fā)商要考慮怎樣增加附加值，設(shè)定推盤節(jié)奏，實現(xiàn)熱銷結(jié)果。”

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，2013年11月底至12月中旬集中上市的一批價格接近4萬元的中高端項目目前簽約率為28%，另有近三成處于預(yù)定和資格審驗狀態(tài)，隨著春節(jié)假期結(jié)束，這部分高端住宅集中完成網(wǎng)簽，預(yù)計將在一定程度上結(jié)構(gòu)性拉高年后成交價格。

　　郭毅也指出，一季度乃至上半年，北京樓市均價仍會繼續(xù)上揚。然而這種價格的攀升是因為市場成交的主體是中高端項目為主，是結(jié)構(gòu)性的上漲，而不是具體項目的漲價。并且這個上漲不是常態(tài)，只是短期現(xiàn)象。隨著下半年自住型商品房入市以及大量剛需項目的推出，整個均價水平會被拉低，全年價格會保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。